Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Rz. 179 Zum notwendigen Betriebsvermögen der Besitzpersonengesellschaft bzw. -gemeinschaft (für den Fall einer Bruchteilsgemeinschaft als Besitzgesellschaft im Rahmen einer mitunternehmerischen Betriebsaufspaltung vgl. Rz. 264) gehören grundsätzlich alle Wirtschaftsgüter des Gesellschaftsvermögens, einschließlich der Anteile an der Betriebskapitalgesellschaft (vgl. Rz. 185 f...mehr

Ohne Genehmigung der zuständigen Stelle darf der Vermieter eine Wohnung nicht leer stehen lassen, wenn eine Vermietung möglich wäre. Ein Leerstand bis zu 3 Monaten, etwa zur Instandsetzung oder Modernisierung, ist genehmigungsfrei.[1] Vielmehr hat er sie auf Verlangen der zuständigen Stelle einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch zu überlassen. Die zuständige Stelle kann diese ...mehr

Rz. 169 Dem Umstand folgend, dass Besitz- und Betriebsunternehmen keine wirtschaftliche Einheit bilden, sondern vielmehr zwei zivil- und steuerrechtlich selbstständige Unternehmen sind (Rz. 2), können die Wirtschaftsgüter des einen Unternehmens nicht dem anderen zugerechnet werden; diese sind vielmehr nach den allg. Grundsätzen dem Betriebsvermögen des Besitz- oder dem des B...mehr

Bei dem Erwerb des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht" fallen unter die Anschaffungskosten der entrichtete Kaufpreis für das Erbbaurecht, die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision (soweit angefallen), Notar- und Gerichtskosten. Der in einem Einmalbetrag gezahlte Erbbauzins oder vorausgezahlte Erbbauzinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht". Hierb...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 EStG gehören abzugsfähige Vorsteuerbeträge aus dem Erwerb eines Grundstücks nicht zu den Anschaffungskosten. Nicht abzugsfähige Vorsteuerbeträge, z. B. bei der beabsichtigten Vermietung von Wohnraum über längere Zeit zum Zeitpunkt des Erwerbs, erhöhen die Anschaffungskosten des Grundstücks. Werden Vorsteuerbeträge gem. § 15a UStG in späteren Jahren berichti...mehr

Rz. 258d Am 25.6.2021 wurde das Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG) im BGBl veröffentlicht,[1] das Personengesellschaften die Möglichkeit eröffnet, sich auf Antrag ertragsteuerlich als Kapitalgesellschaft behandeln zu lassen. Der Antrag ist einen Monat vor Beginn des Wirtschaftsjahres, in dem die KSt-Besteuerung (erstmals) angewandt werden soll, unw...mehr

Wird das Gebäude in unterschiedlicher Art und Weise genutzt, ist jeder unterschiedlich genutzte Gebäudeteil ein besonderes Wirtschaftsgut. Ein Gebäude kann maximal 4 verschiedenen Nutzungsarten unterliegen. Es kann zum Teil fremdbetrieblich, zum Teil eigenbetrieblich, zum Teil zu fremden Wohnzwecken und zum Teil zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Jede Nutzungsart führt d...mehr

Rz. 156 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der Betriebsaufspaltung kumulativ vor, betreibt neben der Betriebsgesellschaft auch das Besitzunternehmen einen Gewerbebetrieb, der auch der GewSt unterliegt.[1] Anders als bei der Betriebsverpachtung im Ganzen (vgl. Rz. 228, 228b) sind die hierfür entwickelten Grundsätze, denen zu Folge die GewSt-Pflicht regelmäßig erlischt, nic...mehr

Rz. 250 Als zumindest mit dem Erfordernis der sachlichen Verflechtung beim Rechtsinstitut der Betriebsaufspaltung regelmäßig unvereinbar erscheint auf den ersten Blick die Einbringung eines Teilbetriebs[1] nach § 20 UmwStG.[2] Dies folgt aus dem Umstand, dass die Einbringung eines Teilbetriebs die Einbringung sämtlicher wesentlicher Betriebsgrundlagen voraussetzt[3], während ...mehr

§ 4 WoBindG regelt die wichtigste Verpflichtung, die dem Verfügungsberechtigten aufgrund der öffentlichen Förderung auferlegt ist: die Überlassung von Sozialwohnungen an Wohnberechtigte. Der begünstigte Personenkreis ist durch Einkommensgrenzen und ggf. die Zugehörigkeit zu bestimmten Personengruppen abgegrenzt. Die Überlassung an Wohnberechtigte ist in § 4 WoBindG und § 27 W...mehr

Rz. 217a Nicht selten kommt es vor, dass in den Pachtverträgen eine sog. Substanzerhaltungsverpflichtung (auch Pachterneuerungsverpflichtung genannt) vereinbart wird. Gem. dieser vertraglichen Vereinbarung ist die Betriebsgesellschaft verpflichtet, alte oder unbrauchbar gewordene Wirtschaftsgüter durch neue Wirtschaftsgüter zu ersetzen und bei Pachtende im ursprünglichen Zus...mehr

Rz. 222 Bei der steuerlichen Behandlung schuldrechtlicher Verträge zwischen der Betriebskapitalgesellschaft und deren Anteilseignern gelten auf Ebene der Kapitalgesellschaft die allgemeinen Grundsätze des KSt-Rechts. Als Folge der selbstständigen Rechtsfähigkeit juristischer Personen werden schuldrechtliche Verträge zwischen ihr und ihren Anteilseignern grundsätzlich wie Ver...mehr

Rz. 229 Das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung wird oft rechtsfehlerhaft zunächst nicht erkannt. Vielfach wird das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung erst im Anschluss an die Durchführung einer steuerlichen Betriebsprüfung festgestellt und erkannt, sodass nachträglich und damit rückwirkend eine Betriebsaufspaltung angenommen werden muss, soweit die steuerlichen Veranlagung...mehr

Rz. 52 Der Tatbestand des § 50a Abs. 1 Nr. 3 EStG i. d. F. des Gesetzes v. 19.12.2008[1] ersetzt für Vergütungen, die nach dem 31.12.2008 zufließen, den Tatbestand des § 50a Abs. 4 Nr. 3 EStG (§ 52 Abs. 58a S. 1 EStG). Der Tatbestand ist durch die Neufassung der Vorschrift im Wesentlichen unverändert geblieben. Die Neuregelung hat lediglich 2 Änderungen gebracht. So wurde d...mehr

Rz. 31 Eine sachliche Verflechtung zwischen beiden Unternehmen liegt vor, wenn das Besitzunternehmen der Betriebskapitalgesellschaft materielle oder immaterielle Wirtschaftsgüter i. d. R. unmittelbar auf Basis einer schuldrechtlichen oder dinglichen Grundlage zur Nutzung überlässt, die für die Betriebsgesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage [1] bilden. Denkbar ist auc...mehr

Rz. 109 Trotz Einstimmigkeitsabrede in der Besitzgesellschaft bzw. -gemeinschaft kann Beherrschungsidentität und damit personelle Verflechtung bestehen, wenn[1] das Besitzunternehmen durch eine Person oder Personengruppe faktisch beherrscht wird (Rz. 134ff.). Rechtsmissbrauch i. S. v. § 42 AO vorliegt[2] es sich bei dem Nur-Besitzgesellschafter um eine Kapitalgesellschaft hande...mehr

Rz. 122 Nach den Grundsätzen der Gruppentheorie (Rz. 86ff.) sind die Anteile von Eltern und minderjährigen Kindern zusammenzurechnen, wenn sowohl die Eltern (bzw. ein Elternteil) als auch das Kind (bzw. mehrere Kinder) an beiden Unternehmen beteiligt sind.[1] In diesem Fall bilden sie wie fremde Dritte eine geschlossene Personengruppe, die zur personellen Verflechtung führt....mehr

Rz. 245 Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen bei Begründung einer (echten) Betriebsaufspaltung der im bisherigen Unternehmen entstandene Geschäftswert auf die Betriebsgesellschaft (einheitlich) übergeht, kann nicht schematisch beantwortet werden, sondern ist vielmehr anhand des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.[1] Der BFH[2] geht von der Einheit des Firmenwerts...mehr

Rz. 27 Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn die von einer Einzelperson, einer Gemeinschaft oder einer Personengesellschaft betriebene Vermietung und Verpachtung (Besitzunternehmen) die Nutzungsüberlassung zumindest einer wesentlichen Betriebsgrundlage an eine gewerblich tätige Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft (Betriebsgesellschaft) zum Gegenstand hat und ein...mehr

Rz. 218 Neben dem Gesellschaftsvertrag bestehende schuldrechtliche Vertragsbeziehungen zwischen der Besitzpersonengesellschaft (und anderen ihr gleichstehenden Gesamthandsgemeinschaften) und ihren Gesellschaftern werden nach den für Mitunternehmer geltenden Grundsätzen der Besteuerung unterworfen; sie beziehen folglich gewerbliche Einkünfte i. S. v. § 15 EStG, die auch der G...mehr

Rz. 1 Der Begriff der Betriebsaufspaltung (auch Betriebsspaltung, -abspaltung, -teilung oder Doppelgesellschaft genannt) ist weder gesetzlich definiert noch bestehen gesetzliche Bestimmungen, die die Besteuerungsfolgen einer Betriebsaufspaltung beinhalten. Sie ist ein Gebilde, das regelmäßig Folge eines Aufteilungsvorgangs ist. Ein 1985 unternommener Versuch, eine gesetzlich...mehr

Rz. 225 Die Betriebsaufspaltung gilt in dem Zeitpunkt als entstanden, zu dem die sachliche und personelle Verflechtung kumulativ vorliegen.[1] Dabei ist es für die steuerliche Beurteilung ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen zur Annahme einer Betriebsaufspaltung bewusst oder unbewusst herbeigeführt wurden. Rz. 226 Bei der echten Betriebsaufspaltung (Rz. 16) fällt der Zeitpu...mehr

Rz. 259 Die von der Rspr. entwickelten Grundsätze für den Grundfall[1] der Betriebsaufspaltung gelten in analoger Weise auch bei Vorliegen einer mitunternehmerischen Betriebsaufspaltung [2], sodass auf die obigen Ausführungen grundsätzlich verwiesen werden kann. So ist eine mitunternehmerische Betriebsaufspaltung dann gegeben, wenn einerseits eine personelle sowie sachliche V...mehr

Rz. 39 Die Rspr.[1] hat für bebaute und unbebaute Grundstücke[2] bisweilen eine sachliche Verflechtung angenommen: wenn das überlassene Grundstück auf die Bedürfnisse des Betriebs zugeschnitten ist, insbesondere wenn aufstehende Baulichkeiten für Zwecke des Betriebsunternehmens hergerichtet oder gestaltet sind (zu denken ist hierbei insbesondere an Fabrikationsgrundstücke) wei...mehr

Rz. 253 Die Betriebsaufspaltung endet mit Wegfall der personellen oder der sachlichen Verflechtung.[1] Auf den Grund des Wegfalls kommt es dabei nicht an; mithin es ist ohne Bedeutung, ob der Wegfall der Tatbestandsvoraussetzung bewusst durch Handlungen herbeigeführt wird oder ob dies durch sonstige Ereignisse (häufig) ungewollt geschieht (Rz. 254).[2] Bereits eine kurze Zeit...mehr

Mietverhältnisse: Besonderheiten ergeben sich auch bei der Betrachtung von Mietverhältnissen zwischen vermögensverwaltenden Personengesellschaften und Gesellschaftern. Überlässt eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ihrem Gesellschafter – z.B. aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrages – eine Immobilie, ergeben sich durch § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO auf Ebene des Gesellsch...mehr

Die gewerbliche Abfärbung begründet für die vermögensverwaltende Personengesellschaft die Gefahr, dass die Einkünfte in vollem Umfang als gewerbliche Einkünfte gelten. Unter welchen Voraussetzungen diese in der Praxis regelmäßig nicht gewollte Folge eintritt, regelt § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG. Danach gilt als Gewerbebetrieb in vollem Umfang die mit Einkünfteerzielungsabsicht unte...mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S...mehr

Planungs- und Überwachungsleistungen sind ausdrücklich von den Bauleistungen ausgenommen.[1] Hierunter fallen ausschließlich planerische Leistungen (z. B. von Statikern, Architekten, Garten- und Innenarchitekten, Vermessungs-, Prüf- und Bauingenieuren), Labordienstleistungen (z. B. chemische Analyse von Baustoffen) oder reine Leistungen zur Bauüberwachung, zur Prüfung von Ba...mehr

Wenn der Unternehmer einen ausländischen Unternehmer beauftragt, muss er die Umsatzsteuer an das deutsche Finanzamt zahlen. Das gilt nicht, wenn es sich ausschließlich um Arbeiten handelt, die den privaten Bereich betreffen. Praxis-Tipp Leistungen eines ausländischen Unternehmers führen zur Steuerschuldnerschaft Unternehmer schulden nach § 13b EStG die Umsatzsteuer, wenn sie W...mehr

Aufgrund der erheblichen Gewinnauswirkung von einerseits Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben) und andererseits anschaffungsnahen Herstellungskosten, kommt es immer wieder zu Verfahren vor den Finanzgerichten und dem BFH. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigen Entscheidungen in der Rechtsprechung der...mehr

Offene Rechtsfragen: Unabhängig vom Ausgang der erneuten EuGH-Vorlage, ist zu prophezeien, dass die deutsche Organschaft nicht zur Ruhe kommen wird. Skandia America und Danske Bank: Aufgrund des deutschen Sonderwegs stellt sich die Folgefrage, wie die Grundsätze "Skandia America" und "Danske Bank" in Deutschland umzusetzen sind.[25] So könnte man sich auf den Standpunkt stell...mehr

Untervermietung zulässig Im Einzelfall ist der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte berechtigt oder sogar verpflichtet, einzelne Räume unterzuvermieten, um die finanziellen Lasten zu minimieren. Dem anderen steht ein Anspruch auf Unterlassung der Vermietung eines Zimmers in der im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung der Beteiligten nicht zu.[1]mehr

Wird eine in Planung befindliche Mietsache vermietet (sog. Vermietung vom Reißbrett), so werden die bei den Vertragsverhandlungen vorliegenden Bauunterlagen auch dann Vertragsbestandteil, wenn die schriftliche Vertragsurkunde hierauf nicht Bezug nimmt. Der Vermieter kann deshalb nach Vertragsunterzeichnung grundsätzlich nicht mehr von der Baubeschreibung abweichen. Anderenfa...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1] Praxis-Beispiel Betriebswohnung in Gewerbegebiet So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt. Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsv...mehr

Umgestaltung der Wohnung Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.[4] Modernisierungsmaßnahmen Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt mus...mehr

Eine Grunddienstbarkeit in Form eines dinglichen Wohnrechts setzt voraus, dass die Nutzung des Grundstücks für den Berechtigten einen Vorteil bietet.[1] Deshalb erlischt das Wohnrecht kraft Gesetzes, wenn es dem Berechtigten auf Dauer keinen Vorteil mehr bietet, etwa weil es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Wichtig Straftat hindert n...mehr

Begriff Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblich...mehr

Eine Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen" ist nicht bereits dann zu verneinen, wenn für eine Wohnung besonderer Größe (im entschiedenen Fall 190 qm) oder besonderen Zuschnitts die Miete auf dem Markt deutlich stärker abgesunken ist als für "Normalwohnungen". Die Grenze zur Unvermietbarkeit wird jedoch unterschritten, wenn eine Vermietung nur noch zu einer Miete möglic...mehr

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert. Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten d...mehr

Überblick Die Mietpreisüberhöhung[1] unterfällt dem Recht der Ordnungswidrigkeit. Danach handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Abzustellen ist darauf, ob die Räume zu Wohnzwecken überlassen werden; auf die ...mehr

Als Eigenkapital werden 10 % der Gesamtausgaben verlangt. Die geförderten Wohnungen müssen über einen Zeitraum von 10 Jahren nach Erhalt der Zuschüsse entsprechend der Zweckzuwendung genutzt werden. Bei Vermietungen gilt die Nutzungsbestimmung entsprechend. Hat der Mieter die Maßnahmen finanziert und zieht dieser vor Ablauf der 10 Jahre aus, so ist der Vermieter verpflichtet,...mehr

Hinweis Kein Kündigungsrecht Überschreitet der Berechtigte den ihm zustehenden Gebrauch (z. B. durch Hausfriedensstörungen, unbefugte Drittüberlassung, Vermietung), so kann der Eigentümer nicht kündigen. Er ist vielmehr auf die Rechte aus § 1004 BGB, nämlich auf Beseitigung oder Unterlassung beschränkt. Im Fall einer unerlaubten Vermietung hat der Eigentümer keinen Anspruch au...mehr

Bei der Veräußerung eines Wohnhauses kann vereinbart werden, dass dem Veräußerer ein lebenslanges schuldrechtliches (obligatorisches) Wohnrecht an einer in dem Haus gelegenen Wohnung zustehen soll. Hinweis Dingliche Sicherung durch Reallast Dieses Recht kann durch eine Reallast dinglich gesichert werden. Wird ein lebenslanges Wohnrecht durch letztwillige Verfügung zugewendet, k...mehr

Besondere Regelungen Der Zwangsverwalter hat auch eine mögliche Umsatzsteuerpflicht zu beachten. So kann der Verwalter umsatzsteuerpflichtig sein, weil es sich um eine Vermietung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt (§ 21 Abs. 3 EStG), der Schuldner gemäß § 9 UStG optiert hat, der Verwalter einen Betrieb führt.[1] Differenzierung Unterliegen der Zwangsverwaltung Einkünft...mehr

Ordnungsgemäße Verwaltung Nach § 1472 Abs. 3 BGB ist jeder Ehegatte dem anderen gegenüber (weiterhin) verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gesamtguts erforderlich sind. Anders als bei der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtguts vor Beendigung der Gütergemeinschaft[1] braucht die zur Vornahme eines im Rahmen ordnungsgemäßer Verwal...mehr

Einkommensgrenzen Bei der Vermietung der geförderten Wohnungen sind die Einkommensgrenzen des § 3 Abs. 2 NWoFG für Mieter zu beachten. Eine entsprechende gestaffelte Einkommenstabelle zu § 3 Abs. 2 NWoFG findet man unter Eingabe des Paragrafen als Suchbegriff. Die dort aufgeführten Beträge erhöhen sich nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 DVO-NWoFG um 60 %, da das Objekt in einem Fördergebi...mehr

Verschiedene Bundesländer haben von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht. In Baden-Württemberg gibt es ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.[1] Das Gesetz erlaubt es Gemeinden, Satzungen zu erlassen, nach denen Wohnraum nur mit einer Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden darf. Für nicht nur vorübergehende gewerblich oder gewerblich veranlas...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr