Fachbeiträge & Kommentare zu Unternehmer

Wenn die Vertragsparteien keine Einigung erzielen konnten und der Besteller daraufhin die Änderungsanordnung getroffen hat, regelt § 650c BGB den Vergütungsanspruch des Unternehmers und verleiht dem Unternehmer dabei ein Wahlrecht – und insoweit spiegelbildlich ein Anordnungsrecht: Er kann sich für jeden einzelnen Nachtrag entscheiden, ob er nach § 650c Abs. 1 BGB seinen Verg...mehr

Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verbraucherbauvertrag notariell beurkundet wurde. Ist dies nicht der Fall, hat der Unternehmer den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Hintergrund ist, dass der Verbraucher vor Übereilung und Übervorteilung geschützt werden soll.[1] Im Fall der nota...mehr

Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller nach § 650b Abs. 2 BGB die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Kommt es zu einer Änderungsvereinbarung, gilt der Vertrag nach allgemeinen rech...mehr

Die Nacherfüllung regelt § 635 BGB. Nach Absatz 1 kann der Unternehmer nach seiner Wahl entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Werk erstellen. Absatz 2 stellt insoweit die Selbstverständlichkeit klar, dass der Unternehmer die zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen hat. § 635 BGB gi...mehr

§ 634 BGB regelt die Rechte des Bestellers bei mangelhafter Werkleistung. Im Einzelnen handelt es sich hierbei um den Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 635 BGB (siehe nachfolgend Kap. 3.3), das Recht der Selbstvornahme nach § 637 BGB nebst Ersatz- und Vorschussanspruch bezüglich der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen (siehe nachfolgend Kap. 3.4), die Möglich...mehr

Im Idealfall ist die Planung des Bauvorhabens vor Abschluss des Bauvertrags vollständig abgeschlossen und zwischen Besteller und Unternehmer sind sowohl das Bau- als auch das Leistungssoll abschließend und hinreichend deutlich geklärt. Allerdings kommt es in der Praxis im Rahmen der Durchführung eines Bauvertrags aufgrund Komplexität und Dauer der Maßnahmen aber insbesondere...mehr

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die Zustandsfeststellung soll möglichen Streit zwischen Besteller und Unternehmer über den Zustand des Werks vermeiden, wenn der Besteller das Werk bereits in Gebrauch genommen hat. Gerade bei einer spätere...mehr

Verlangt der Unternehmer im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags Abschlagszahlungen nach § 632a BGB, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 1 BGB 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c BGB nicht übersteigen. Dem Verbraucher ist nach § 650m Abs. 2 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sic...mehr

Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Unternehmers fällig. Er hat dann grundsätzlich Anspruch auf Leistung der Schlusszahlung. Dies hat allerdings nach § 650g Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BGB für den Bauvertrag zur Voraussetzung, dass eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Prüffähige Schlussrechnung Die Schlussrechnung ist nach § 650g Abs. 4 Satz 2 BGB prüffähig, wenn sie ...mehr

Für den Fall, dass der Besteller an der Zustandsfeststellung nicht teilnimmt, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Allerdings gilt dies nicht, wenn der Besteller dem Termin unverschuldet fernbleibt. Der Besteller muss aber den Unternehmer hierüber unverzüglich unterrichten. Ist der Besteller dem Termin verschuldet ferngeblieben, nimmt der Untern...mehr

§ 635 Abs. 3 BGB verleiht dem Unternehmer über § 275 BGB hinaus das Recht, die Nacherfüllung zu verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig sind die Kosten in der Regel nur, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Auf...mehr

Insbesondere bei umfangreichen Baumaßnahmen, die mehrere Gewerke betreffen, können Teilabnahmen an Bedeutung gewinnen. Wegen der gravierenden Folgen einer Teilabnahme muss diese jedoch zwischen Besteller und Unternehmer vereinbart werden. Denn eine Teilabnahme steht in ihren Rechtsfolgen (u. a. Umkehr der Beweislast, Beginn der Verjährung, Fälligkeit der Vergütung) einer Ges...mehr

Grundsätzlich hat der Besteller Anspruch auf sämtliche Maßnahmen, die zur Mangelbeseitigung erforderlich sind. Insoweit hat der Unternehmer nach § 635 Abs. 2 BGB sämtliche Kosten zu tragen, wie insbesondere sämtliche Mangelbeseitigungskosten und die Kosten für Vor- und Nacharbeiten. Praxis-Beispiel Mangelhaft verlegte Heizungsrohre Der Unternehmer ist mit der Verlegung von Hei...mehr

§ 650n BGB verpflichtet den Unternehmer zur Herausgabe von Planungsunterlagen, sodass der Besteller in der Lage ist, gegenüber Behörden den Nachweis erbringen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wird. Diese Verpflichtung trifft den Unternehmer selbstverständlich nicht, wenn der Verbraucher bzw. ein vo...mehr

Der Werkvertrag kommt wie jeder andere Vertrag durch Angebot und Annahme zustande. Eine besondere Formvorschrift besteht für den Verbraucherbauvertrag (siehe hierzu Kap. 4.6.1) und den Bauträgervertrag (siehe hierzu Grundstücksrecht (ZertVerwV), Kap. 1.2). Der Verbraucherbauvertrag bedarf gem. § 650i Abs. 2 BGB der Textform, der Bauträgervertrag bedarf der notariellen Beurkund...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent erfolgen. Dies erfolgt z. B. durch Einzug in die Wohnung, womit der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegennimmt. Dies ist allerdings nur der erste Bestandteil der Abnahme. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billi...mehr

Der Unternehmer kann vom Besteller nach § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bauvertrag die Leistung einer Sicherheit in Höhe von 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs verlangen. Die Erfüllung des Anspruchs ist eine Hauptpflicht des Bestellers, die der Unternehmer notfalls klageweise durchsetzen kann. Ausschluss der Bauhandwerkersicherung Nach § 650f Abs. 6 BGB kommt eine Bauha...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Besteller und Unternehmer im Rahmen der gemeinsamen Zustandsfeststellung nicht über den Zustand des Werks einigen können. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass die Zustandsfeststellung überhaupt nur dann im Raum steht, wenn der Besteller die Abnahme verweigert hat oder einem vom Unternehmer festgesetzten Termin zur Abnahme unentsc...mehr

Die Voraussetzungen einer fiktiven Abnahme regelt § 640 Abs. 2 BGB. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein: Das Werk muss fertiggestellt sein Von einer Fertigstellung ist dann auszugehen, wenn das Werk nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien als "fertig" anzusehen ist.[1] Dies ist der Fall, wenn die im Vertrag genannten Leistungen abgearbeitet beziehungsweise er...mehr

Kommen die wesentlichen Planvorgaben nicht vom Besteller als Verbraucher oder von einem von ihm Beauftragten, hat der Unternehmer nach § 650j BGB dem Besteller vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung ist nach § 650o Abs. 1 BGB nicht abdingbar, also zwingend. Nach Art. 249 § 1 EGBGB ist die Baubeschreibung in Textform zur Verfügung ...mehr

Gemäß § 640 Abs. 3 BGB verliert der Besteller seine Mängelrechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB, wenn er ein mangelhaftes Werk rechtsgeschäftlich abnimmt, obwohl er den Mangel kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. Von großer praktischer Bedeutung ist diese Vorschrift nicht, da es in aller Regel bereits an der K...mehr

Die Frist zur Nacherfüllung muss "angemessen" sein, ihre Laufzeit ist also abhängig von den Maßgaben des Einzelfalls. Wird eine zu kurze Frist gesetzt, gilt die angemessene Frist als in Lauf gesetzt. Nicht ausreichend ist die Aufforderung, der Besteller möge innerhalb der ihm genannten Frist mitteilen, ob er zur Nacherfüllung bereit sei. Andererseits bedarf es der Angabe ein...mehr

Statt zurückzutreten kann der Besteller die Vergütung gem. §§ 634 Nr. 3 Var. 2, 638 BGB mindern, und zwar auch dann, wenn der Mangel unerheblich ist (vgl. § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Minderung ist wie der Rücktritt ein Gestaltungsrecht. Der Besteller kann die Herabsetzung der geschuldeten Vergütung also einseitig durchsetzen. Auf ein etwaiges Einverständnis des Unternehmer...mehr

§ 650e BGB regelt die Sicherungshypothek. Hiernach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Vertragspartnerin des Unternehmens ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Allerdings ist sie ni...mehr

Der Unternehmer kann vom Besteller eine Erstattung etwa entstehender "Sowieso-Kosten" verlangen. Hierbei handelt es sich um Kosten, die auch bei ursprünglich mangelfreier Werkleistung entstanden wären. Dies folgt aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz der Vorteilsausgleichung, nach dem die Sekundäransprüche des Gläubigers nicht zu einer Besserstellung gegenüber der Lage ...mehr

Nach der Abnahme stehen dem Besteller nur noch die Gewährleistungsrechte der §§ 634 ff. BGB zur Verfügung. Insbesondere zur Absicherung seines Nacherfüllungsanspruchs ist ihm ein Leitungsverweigerungsrecht zuzubilligen, das seine Grundlage in § 320 BGB hat und durch § 641 Abs. 3 BGB konkretisiert wird. Voraussetzung ist, dass der Besteller gegen den Unternehmer einen Nacherf...mehr

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Unternehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer lok...mehr

§ 648 BGB verleiht dem Besteller bis zur Vollendung der Werkleistung das jederzeitige Recht zur Kündigung des Werkvertrags. Im Fall der Kündigung ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich allerdings dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner...mehr

Bereits zu Beweiszwecken regeln Bau- bzw. Bauträgerverträge in Anlehnung an § 12 Nr. 4 VOB/B in aller Regel die sog. "förmliche Abnahme". Besteller und Unternehmer vereinbaren einen Termin zur gemeinsamen Abnahme. Das Ergebnis der Abnahme wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, in dem etwaige vorhandene Mängel gelistet werden. Das Protokoll wird von Besteller und Unternehme...mehr

Was in der Praxis immer wieder übersehen wird und in vielen Fällen dennoch folgenlos bleibt, ist die Abrechnungspflicht des Bestellers auch im Fall der Geltendmachung eines Vorschussanspruchs. Außerhalb des Vorschussanspruchs muss der Besteller seine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung ohnehin nachweisen. Jedenfalls ist über den erhaltenen Kostenvorschuss eine Abrechnung z...mehr

Der Rücktritt ist nach § 218 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist und sich der Unternehmer hierauf beruft. Ob ein Nacherfüllungsanspruch tatsächlich bestanden hat oder nach §§ 275, 635 Abs. 3 BGB ausgeschlossen war, ist belanglos.[1] Bei Unwirksamkeit des Rücktritts kann der Besteller gem. § 634a Abs. 4 Satz 2 BGB die Bezahlung der Vergütun...mehr

Im Bereich des Wohnungseigentums handelt es sich beim Bauträgervertrag in aller Regel um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Insoweit unterliegt er der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Maßgabe der §§ 305 ff. BGB, da er wiederum in aller Regel i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB vom Unternehmer gestellt wird (siehe ausführlich Allgemeines Vertragsrecht, (...mehr

Der Anspruch auf Nacherfüllung ist nach der allgemeinen Regel des § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn sie objektiv unmöglich und von keiner Person zu erbringen ist. Der Anspruch auf Nacherfüllung kann nach § 275 Abs. 2 BGB auch faktisch unmöglich sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Nacherfüllung zwar theoretisch möglich wäre, sie aber von keinem vernünftigen Besteller er...mehr

Nacherfüllungsanspruch § 637 BGB verleiht dem Besteller die Möglichkeit, die Mangelbeseitigung auf Kosten des Unternehmers selbst vorzunehmen. Die Bestimmung setzt voraus, dass ein Nacherfüllungsanspruch des Bestellers besteht. Dieser darf also nicht durch §§ 275, 635 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sein. Fristsetzung Weitere Voraussetzung ist, dass dem Unternehmer eine angemessene F...mehr

§ 648a BGB verleiht beiden Vertragsparteien das Recht, den Werkvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts auf Werkverträge, die auf längere Zusammenarbeit angelegt sind, sieht das Gesetz nicht vor, womit jeder Werkvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Nach § 648a Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem kündi...mehr

Ist die Werkleistung mit einem Mangel behaftet, kann der Besteller Schadensersatz statt der Leistung oder auch neben der Leistung verlangen. Voraussetzung ist, dass den Unternehmer ein Verschulden trifft. Insoweit ist zu beachten, dass sein Verschulden nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird, womit der Unternehmer zu beweisen hat, dass ihn kein Verschulden trifft. Weiter ...mehr

§ 632a BGB gilt zunächst für sämtliche Werkverträge und ist nicht auf Bauverträge oder Verbraucherbauverträge beschränkt. Jedenfalls kann der Unternehmer nach § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Werts der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Dieser Anspruch besteht qua Gesetz. Freilich können die Vert...mehr

Die Minderung ist schließlich Gegenstand von § 634a Abs. 5 BGB. Hier gelten überwiegend dieselben Grundsätze wie beim Rücktritt. Allerdings hat der Unternehmer kein Rücktrittsrecht. Seinem Vergütungsanspruch kann nur eine Mangeleinrede in Höhe des Minderungsbetrags entgegengehalten werden.mehr

Vor Abnahme trägt der Unternehmer gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB die Vergütungsgefahr. Er erhält also für bisher erbrachte Leistungen keine Vergütung, wenn diese untergehen. Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der abgenommenen Bauleistung geht mit der Abnahme auf den Besteller über. Nach Abnahme trägt also der Besteller die Vergütungsgefahr. Dies gi...mehr

In aller Regel wird der Bauträgervertrag zu einem bestimmten Festpreis vereinbart.[1] Hierin enthalten sind insbesondere die Grundstückskosten, Erschließungskosten sowie die Kosten für die Errichtung des Gebäudes nebst Baunebenkosten. Nicht im Festpreis enthalten sind in aller Regel Maklergebühren, Notargebühren, Gebühren für die Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbsteu...mehr

§ 632a BGB verschafft dem Unternehmer das grundsätzliche Recht, vom Besteller Abschlagszahlungen in Höhe des Werts der von ihm erbrachten Leistungen zu verlangen. § 650m BGB gestaltet dieses Recht für den Bereich des Verbraucherbauvertrags aus. 4.6.5.1 Grundregel des § 632a BGB § 632a BGB gilt zunächst für sämtliche Werkverträge und ist nicht auf Bauverträge oder Verbraucherba...mehr

Für die Abnahme existieren keine Formvorschriften. Grundsätzlich würde es also ausreichen, dass der Besteller die Abnahme mündlich gegenüber dem Unternehmer erklärt. Hierbei müsste nicht einmal das Wort "Abnahme" verwendet werden.mehr

Verbraucherbauverträge sind nach § 650i BGB Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Sie bedürfen nach § 650i Abs. 2 BGB der Textform. Im Gegensatz zum Bauvertrag nach § 650a BGB ist der Anwendungsbereich somit enger. Der Anwendungsbereich für die ...mehr

Insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums ist die Regelung in § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB von großer Bedeutung. Diese verpflichtet den Auftragnehmer nämlich zum ausdrücklichen Hinweis in Textform gegenüber Verbrauchern, dass eine fiktive Abnahme dann erfolgt, wenn sich der Besteller nicht innerhalb gesetzter Frist zur Abnahme erklärt oder diese ohne Angabe von Mängeln verwei...mehr

Nach § 637 Abs. 3 BGB kann der Besteller vom Unternehmer die für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen als Vorschuss verlangen und diesen auch gerichtlich durchsetzen. Zu den zu ersetzenden Kosten gehören auch diejenigen, die zur Auffindung des Mangels erforderlich sind, also insbesondere die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens. Von erheblicher...mehr

Die Kündigung eines Bau- oder Verbraucherbauvertrags bedarf nach § 650h BGB der Schriftform. Für die Kündigung anderer Werkverträge sieht das Werkvertragsrecht keine besondere Form vor. Das Schriftformerfordernis soll dem Schutz übereilter Kündigungen dienen.[1] Das Formerfordernis gilt sowohl für Kündigungen auf Grundlage von § 648 BGB als auch von § 648a BGB. Sie gilt schli...mehr

Für eine Abnahme unter Vorbehalt ist es nicht erforderlich, dass der Besteller den konkreten Mangel benennt. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mangelerscheinung rügt. Jedenfalls muss er aber zum Ausdruck bringen, wegen welcher Mängel er sich Rechte vorbehalten will. Nicht ausreichend ist es, wenn er sich pauschal seine Rechte wegen möglicher und nicht näher konkretisiert...mehr

Mit der Abnahme treten insbesondere folgende wesentlichen Rechtsfolgen ein: Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Bestellers erlischt. Ihm steht nunmehr ein Anspruch auf Nacherfüllung gemäß §§ 634 Nr. 1, 635 BGB zu. Die Verjährungsfrist des § 634a BGB beginnt zu laufen. Der Anspruch des Unternehmers auf Vergütung wird fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweislast. ...mehr

§ 633 Abs. 1 BGB verpflichtet den Unternehmer, dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Sachmangel Nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, ist das Werk nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB dann frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Ve...mehr

Der Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung bzw. des Umbaus finden nach § 650u Abs. 1 Satz...mehr