Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Unternehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer lokalisiert werden können.
Sind offenkundige Mängel in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird zulasten des Bestellers vermutet, dass diese aus seiner Sphäre stammen. Dieser Vermutung kann der Besteller erfolgreich stets dann begegnen, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.
Mangel nicht vom Besteller verursacht
Vom Besteller können niemals Mängel verursacht sein, die ihre Ursache in der Bauausführung selbst haben. Dies ist insbesondere etwa bei Materialmängeln der Fall oder wenn in der Bauausführung von den Plänen abgewichen wurde.
Offenkundiger Mangel
Die Vermutungswirkung bezieht sich nur auf offenkundige Mängel. Offenkundig ist ein Mangel dann, wenn er bei der Zustandsfeststellung "ohne Weiteres hätte entdeckt werden müssen".[1] Maßgeblich kommt es hier auch auf die Fachkunde des Bestellers an.
Maßgeblich ist die Möglichkeit der Entdeckung
Mit Blick auf das Merkmal der Offenkundigkeit ist zu beachten, dass der Gesetzgeber nicht auf die Erkennbarkeit des Mangels abstellt, sondern auf die Möglichkeit seiner Entdeckung. Hieraus folgt, dass nicht lediglich eine oberflächliche Besichtigung von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zu erfolgen hat, sondern eine eingehende Begutachtung und Prüfung des Werks. Letztlich ist dies auch Sinn und Zweck der Zustandsfeststellung: Der Zustand soll möglichst detailliert protokolliert werden, sodass spätere Beweisschwierigkeiten vermieden werden können.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis Gold. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen