Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Zunächst einmal dient die Abmahnung dem Schutz des Mieters. Dieser soll vor einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung geschützt werden, indem ihm sein Fehlverhalten vor Augen geführt wird. Ihm wird durch die Abmahnung die Möglichkeit gegeben, sein Verhalten zu ändern. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine einseitige und empfangsbedürftige Erklärung. Wi...mehr

Regelungen über das Schließen der Haustür sind rechtlich unbedenklich, wenn der in der Hausordnung bestimmte Termin den ortsüblichen Gepflogenheiten entspricht (etwa 22.00 Uhr) oder wenn aufgrund besonderer Vorkommnisse frühere Schließungszeiten erforderlich sind. Eine an Treu und Glauben orientierte Vertragsauslegung führt hier zum Ergebnis, dass der Mieter das Erforderlich...mehr

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. 3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohne...mehr

Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Formularklauseln. Ist beispielsweise im Mietvertrag individualrechtlich geregelt, dass der Mieter berechtigt sein soll, sein Fahrzeug im Hof des Hauses abzustellen oder ein Haustier zu halten, so wird ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot für diesen Mieter gegenstandslos.mehr

Begriff In die Hausordnung dürfen diejenigen Regelungen aufgenommen werden, die im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens der Hausbewohner, zum Schutz des Gebäudes und zur allgemeinen Ordnung und Sicherheit notwendig sind. Dabei wird im Allgemeinen unterschieden zwischen der einseitig erlassenen Hausordnung und der vertraglich vereinbarten Hausordnung.mehr

Dritte sind stets abmahnungsberechtigt, wenn der Vermieter nicht selbst abmahnen kann, weil ihm die Befugnis hierzu fehlt. 1.2.3.1 Insolvenzverwalter Ist über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und hat der Insolvenzverwalter die Wohnung oder das Haus nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben, dann ist er statt des insolventen Vermieters zur Abmahnung be...mehr

Ist eine vertragliche Regelung über die Wartung von Warmwassergeräten nicht getroffen, ist der Mieter nicht zur Entkalkung dieser Geräte verpflichtet.mehr

Sind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters und gehen die Belästigungen nur von einem von ihnen aus, sollte die Abmahnung stets gegenüber allen Mietern erklärt werden. Dies hat den Vorteil, dass die nichtstörenden Mieter mäßigend auf den störenden Mieter einwirken können. Bei weiteren Beeinträchtigungen durch den störenden Mieter gehen nämlich durchaus seine Mitmiet...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1]mehr

Aufgrund des Herausgabeanspruchs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Der Vermieter hat ein Aussonderungsrecht. Durch den Anspruch wird die Insolvenzmasse verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz für den Mieter innehält. Ist der Vermieter dagegen in der Lage, den Besitz zu ergre...mehr

Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirksam; § 556b Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Aufrechn...mehr

Wird eine den oben dargestellten Grundsätzen entsprechende wirksame Aufrechnungsbeschränkung mit einer nach § 309 Nr. 2 BGB unwirksamen Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts verbunden, so ist die Klausel hinsichtlich der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts unwirksam, im Übrigen ist sie wirksam.mehr

Die einseitig vom Vermieter erlassene Hausordnung darf die vertraglichen Rechte der Mieter nicht beschränken. Daraus folgt zum einen, dass die dort enthaltenen Regelungen nur Ordnungsbestimmungen enthalten dürfen und zum anderen, dass sich der Regelungsgehalt als Deklaration dessen erweist, was ohnehin nach der gesetzlichen Regelung unter Berücksichtigung der hierzu ergangen...mehr

Die Rückgabe von Räumen erfolgt grundsätzlich in der Weise, dass diese geräumt dem Vermieter übergeben werden. Der Mieter muss die in die Räume eingebrachten Sachen entfernen. Dies gilt allerdings nicht ausnahmslos. 2.2.1 Folgende Inventarstücke/Einrichtungen darf der Mieter zurücklassen Die vom Mietvorgänger zurückgelassenen Sachen, es sei denn, der Mieter hat die Gegenstände...mehr

Die Hausordnung kann klarstellen, in welchem Umfang die Mieter den Hof des Hauses benutzen dürfen. Im Allgemeinen haben die Mieter insoweit keine Mitbenutzungsrechte. Hinweis Kfz im Hof Deshalb dürfen im Hof keine Fahrzeuge abgestellt werden, soweit kein vertraglicher Anspruch besteht. Ob der Hof von den Kindern der Mieter zum Spielen benutzt werden darf, hängt von den Besonder...mehr

Die einseitige Änderung einer Hausordnung ist möglich, wenn sich die Sachlage verändert hat. Beispiele: Änderung der Haustürschließzeiten, wenn wegen der zunehmenden Gefahr des Einbruchs und des Eindringens hausfremder Personen ein früherer Türschluss angebracht ist; Verbot des Fütterns von Tauben, wenn anderenfalls eine Beschädigung der Hausfassade durch Taubenkot zu befürchte...mehr

Ist über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und hat der Insolvenzverwalter die Wohnung oder das Haus nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben, dann ist er statt des insolventen Vermieters zur Abmahnung berechtigt. Eine Abmahnung durch den Vermieter selbst würde keine Rechtswirkungen entfalten.mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter eine renovierte Wohnung zurückzugeben hat, ist unwirksam.[1] Individualvertraglich kann eine solche Regelung aber grundsätzlich wirksam vereinbart werden. In diesem Fall muss der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgeben; bei Verletzung dieser Pflicht gelten auch hier die Darlegungen zu Schönheitsreparaturen.mehr

Das Recht zur Aufrechnung kann vertraglich ausgeschlossen werden. Hierfür gelten folgende Grundsätze: 3.1 Individualverträge Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirk...mehr

Selbstverständlich kann der Vermieter auch einen Rechtsanwalt mit der Abmahnung beauftragen. Auch hier ist wiederum unbedingt eine Originalvollmacht des Vermieters vorzulegen, damit der Mieter die Abmahnung nicht zurückweisen kann.mehr

Wiederum Entsprechendes gilt, wenn über den Nachlass des verstorbenen Vermieters die Nachlassverwaltung angeordnet ist oder ein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist. Keine Vollmacht des Vermieters erforderlich Sowohl im Fall der Insolvenz, der angeordneten Betreuung oder der Nachlassverwaltung und Testamentsvollstreckung ist eine Vermietervollmacht nicht erforderlich. Es feh...mehr

Gegenstände, die dem Vermieter gehören. Einrichtungen, deren Zurücklassung der Vermieter nach § 552 Abs. 1 BGB verlangen durfte und verlangt hat. Gegenstände, an denen der Vermieter ein Pfandrecht geltend gemacht hat.mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

Wichtig Betriebskostenumlage Der Vermieter hat außerdem die Möglichkeit, die Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Umlagevereinbarung getroffen worden ist. Umlagefähig sind allerdings nur die regelmäßig durchzuführenden Wartungsmaßnahmen, nicht dagegen solche, die anlässlich des Auszugs des Mieters durchgeführt w...mehr

In der Praxis erfolgt die Abmahnung in aller Regel schriftlich per Brief oder auch in Textform per Telefax oder E-Mail. Maßgeblich ist in all diesen Fällen, dass der Vermieter im (Räumungs-)Prozess beweisen kann, dass die Abmahnung dem Mieter auch zugegangen ist. Mieter versuchen nämlich mit findigen Tricks den Zugang von Abmahnungen zu vermeiden oder leugnen diesen im (Räum...mehr

Begriff Die Beseitigung einer Rohrverstopfung ist immer Sache des Vermieters. Dies gehört zu seiner Instandhaltungspflicht. Er kann die Beseitigungskosten allerdings von demjenigen, der die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, als Schadensersatz ersetzt verlangen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Beseitigungsverpflichtung ergibt sich aus § 535 BGB.mehr

Überblick Unter einer Wertsicherungsklausel versteht man eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete an sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden soll.mehr

In aller Regel ist freilich die Übermittlung einer Abmahnung per SMS sinnlos. Allenfalls im theoretischen Ausnahmefall, in dem der Mieter auf diese SMS reagiert, kann der Beweis des Zugangs der Abmahnung bewiesen werden. Das aber auch nur dann, wenn der Vermieter selbst abmahnt.mehr

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben: Unterlassungsklage nach § 541 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.[1] 3.1 Unterlassungsklage Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der...mehr

Ihre Warnfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche Konsequenzen weitere Pflichtverletzungen haben werden. Für die Wirksamkeit der mietrechtlichen Abmahnung soll dies zwar nicht zwingend erforderlich sein, gleichwohl aber empfiehlt sich der ausdrückliche Hinweis auf weitere Konsequenzen. Im Bereich des Mietrechts spricht man hier von ei...mehr

Nach h. M. wird der Rückgabeanspruch am letzten Tag der Mietzeit fällig.[1] Fällt der Rückgabetag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, tritt an dessen Stelle nach allgemeiner Ansicht der nächste Werktag.[2] Für diese Zeit muss der Mieter keine Nutzungsentschädigung zahlen, weil die Rückgabepflicht erst nach den genannten Tagen entsteht. Streitig ist, ob der Mieter bereit...mehr

Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofern sie sich nicht über eine Änderung der Miete einigen. Insbesondere hat der Vermieter bei Geschäftsräumen nicht die Möglichkeit, die Miete während der Vertragsdauer einseitig zu erhöhen. Dies gilt auch bei langjährige...mehr

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam (2. Leistungsverweigerungsrechte) eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben ...mehr

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.[1] Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.[2] Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grun...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von Ehegatten, Kindern, Lebenspartnern und Verlobten, Eltern oder Geschwistern keine Erlaubni...mehr

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB. Praxis-Beispiel Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeit...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach Satz 2 dieser Bestimmung nur dann nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Inte...mehr

Der Mieter kann sich gegen eine Abmahnung deshalb nicht wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel lediglich "die Vorstufe" einer (außerordentlichen fristlosen) Kündigung und Unterlassungsklage. Wenn der Mieter aus seiner Sicht ungerechtfertigt abgemahnt wurde und der Vermieter das Mietverhä...mehr

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung. Hinweis Vorenthaltung der Mietsache Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertra...mehr

Ein längerer Betriebsausfall über mehrere Tage stellt einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt die Mieter zur Minderung.[1] Die Höhe der Minderung hängt dabei insbesondere davon ab, in welchem Maße die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort durch den Betriebsausfall beeinträchtigt wird. Wer Geschäftsräume in einem hochgelegenen Stockwerk gemietet hat und infolge des...mehr

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: Vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter A...mehr

Die vom Mietvorgänger zurückgelassenen Sachen, es sei denn, der Mieter hat die Gegenstände aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vorgänger übernommen.[1] Sachen, die der Mieter aufgrund vertraglicher Regelung seinem Nachfolger im Mietverhältnis überlassen hat. Einrichtungen, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters eingebracht hat, soweit Grund zur Annahme besteht, der Vermi...mehr

Neben Staffelmietvereinbarungen sind in der Vertragspraxis Wertsicherungsklauseln bei langfristigen Gewerbemietverträgen üblich. Hierunter sind Vereinbarungen zu verstehen, die die Höhe einer Geldschuld (hier: Miete oder Pacht) von dem Preis oder der Menge anderer Güter oder Leistungen abhängig machen. Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte Es ist zu unterscheiden zwischen gene...mehr

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in regelmäßigen Zeitabschnitten die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es darauf an, ob der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits fällig ist.[1] Ist dies zu verneinen, darf der Mieter die Räume auch dann mit allen durch den vertragsgemäßen Ge...mehr

Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Anschluss an...mehr

Die Hausordnung der Wohnungseigentümer ist für den Mieter nur verbindlich, wenn dies vereinbart ist.[1] Praxis-Tipp Vermeiden Sie unterschiedliche Hausordnungen Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte darauf geachtet werden, dass eine bestehende Hausordnung auch in alle Mietverträge aufgenommen wird, um widersprüchliche Regeln zu vermeiden. Besonders fatal wäre, wenn ...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit bzw. Kaution in Höhe der 2-fachen Monatsmiete in Verzug ist. Dem Mieter muss keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben Vermieter und Mieter also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmi...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Störungen (z. B. durch Witterungseinflüsse, Abschattung, Hochspannungsanlagen) sind beim Kabelfernsehen praktisch ausgeschlossen und ein Stereoempfang auch von weit entfernten Radiostationen möglich. Das Medium "Kabelfernsehen" hat zunehmend an Bedeutung gewonnen. In weitem Umfang hat die Deutsche Telekom AG durch Kabelverlegung bis zu einem Übergabepunkt auf dem einzelnen Gr...mehr

Die mietvertragliche Räumungspflicht hat zum Inhalt, dass der Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben hat. Notfalls ist der Mieter verpflichtet, diesen Zustand herzustellen. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Inhalt der Räumungspflicht zwar nicht verändert. Gleichwohl sind die hierfür erforderlichen Kosten keine Masseverbindlichk...mehr