Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 24 Die Vertragsparteien können darüber hinaus das Mietverhältnis jederzeit durch vertragliche Vereinbarung beenden. Ein solcher Mietaufhebungsvertrag ist grds. formlos möglich, aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt sich jedoch ein schriftlicher Vertragsabschluss (vgl. Rdn 142 ff.). Der Vertragsinhalt unterliegt der freien Vereinbarung der Parteien. Im Vertrag sind so...mehr

Rz. 1 Miete ist ein gegenseitiges Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, durch das der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter entgeltlich den Gebrauch einer bestimmten Sache auf Zeit zu gewähren. Das Mietverhältnis kann sich sowohl auf bewegliche Sachen, wie z.B. Maschinen, Fahrzeuge oder ähnliches, als auch auf unbewegliche Sachen (Grundstücke oder Teile hiervon, ...mehr

Rz. 33 Die Pacht ist – ebenso wie die Miete – ein gegenseitiges Dauerschuldverhältnis, nach dem der Verpächter verpflichtet ist, dem Pächter die Nutzungen des Pachtgegenstandes in bestimmtem Umfange zu gewähren. Darüber hinaus berechtigt die Pacht den Pächter zur Fruchtziehung. Gegenstand eines Pachtvertrages können – im Gegensatz zur Miete – auch Rechte sein. Die Pacht ist ...mehr

Rz. 22 Bei Vorliegen bestimmter wichtiger Gründe kann gem. § 543 BGB jedes Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortset...mehr

Rz. 58 Die GdWE hat keine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaftungsmasse. Bei ihr haften im Außenverhältnis zu den Gläubigern jetzt abweichend von BGH ZMR 2005, 547 wegen § 9a Abs. 4 WEG sämtliche Wohnungseigentümer, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs der GdWE angehören, unmittelbar persönlich, aber nur pro rata in Höhe der Größe ihres Miteigentumsanteils mit ihr...mehr

Rz. 99 Um dem Kläger, der die Voraussetzung seines Anspruchs urkundlich belegen kann, schnell einen vollstreckbaren Titel zu verschaffen, geben die §§ 592 ff. ZPO die Möglichkeit, bei Ansprüchen auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme oder Leistung einer bestimmten Menge vertretbarer Sachen oder von Wertpapieren im Urkundenprozess zu klagen. In diesem Verfahren gem. § 595 Abs...mehr

Rz. 27 Häufig entzündet sich ein Streit zwischen Vermieter und Mieter bei Auszug des Mieters an der Frage, ob und inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese ordnungsgemäß durchgeführt sind. Eine solche Überwälzung ist sowohl einzelvertraglich als auch formularmäßig grds. zulässig (vgl. Rdn 38 m.w.N.). Bei in unrenoviertem oder in renovierungsbedürftige...mehr

Rz. 62 Soweit die Mietsache bei Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder einschränkt, oder soweit ein solcher Mangel später entsteht, kann der Mieter nach Maßgabe der §§ 536 ff. BGB die Miete entsprechend mindern. Gem. § 536c BGB hat der Mieter auftretende Mängel der Mietsache oder erforderlich werdende ...mehr

Rz. 46 Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Rz...mehr

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Zusammenfassung Überblick Unter einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Forderung, gegen die aufgerechnet wird, heißt "Hauptforderung". Die Forderung, mit der aufgerechnet wird, heißt "Gegenforderung". Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Aufrechnung sind in den §§ 387 f...mehr

Zusammenfassung Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats ...mehr

Die Regelung des § 556b BGB gilt nicht für die Geschäftsraummiete. Für formularmäßige Beschränkungen der Aufrechnung und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist aber auch hier § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen...mehr

Überblick Unter einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Forderung, gegen die aufgerechnet wird, heißt "Hauptforderung". Die Forderung, mit der aufgerechnet wird, heißt "Gegenforderung". Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Aufrechnung sind in den §§ 387 ff. BGB geregelt.mehr

Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirksam; § 556b Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Aufrechn...mehr

Wird eine den oben dargestellten Grundsätzen entsprechende wirksame Aufrechnungsbeschränkung mit einer nach § 309 Nr. 2 BGB unwirksamen Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts verbunden, so ist die Klausel hinsichtlich der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts unwirksam, im Übrigen ist sie wirksam.mehr

Das Recht zur Aufrechnung kann vertraglich ausgeschlossen werden. Hierfür gelten folgende Grundsätze: 3.1 Individualverträge Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirk...mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, wird dieses auch dann nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespaltet, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (§ 566 BGB; BayObLG, Beschluss v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991, 78). Auch wenn Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber...mehr

Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.[1] Stehen auf der Mieterseite mehrere Mieter und steht die Gegenforderung nur einem der Mieter zu, so ist nur dieser Mieter zur Aufrechnung befugt.[2] Richtet sich dessen Aufrechnung gegen den Mietanspruch des Vermieters, so hat dies zur Folge, dass die Erfüllungswirkung allen Mietern gegenüber eintritt.[3] S...mehr

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam (2. Leistungsverweigerungsrechte) eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben ...mehr

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB. Praxis-Beispiel Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeit...mehr

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung. Hinweis Vorenthaltung der Mietsache Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertra...mehr

Ein Wohnungsmietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu den angemieteten Wohnräumen auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Etwas anderes kann nur im Fall einer entsprechenden besonderen Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag gelten. Hinweis Auch Warteliste gibt keinen Anspruch Selbst eine vom Vermieter verwaltungsintern ...mehr

Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch gegen – regional unterschiedliche – Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen verstoßen. Praxis-Beispiel Brandschutzregelung in Bayern In Bayern dürfen in Kleingaragen (bis 100 qm Nutzfläche) nur bis zu 20 l Benzin und...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln und der Mietvertrag über den Stellplatz an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug nimmt. Dies gilt auch ...mehr

In den neuen Bundesländern galt für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke der besondere Kündigungsschutz des § 23 SchuldRAnpG nur bis 31.12.1999.[1] Seit 1.1.2000 kann der Eigentümer Grundstücke, die vom Nutzer mit einer Garage bebaut worden sind, nach den allgemeinen Vorschriften (3-monatige Kündigungsfrist) kündigen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Zur Er...mehr

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Ve...mehr

Der Mieter ist, soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen worden sind, nur zu einer üblichen Benutzung des mitvermieteten Stellplatzes berechtigt. Sozial üblich ist bei einem Stellplatz nur dessen Benutzung innerhalb der z. B. vom Vermieter gezogenen Begrenzungen. Der Mieter darf sein Fahrzeug nicht so abstellen, dass der angrenzende Parkplatz (teilweise) blockiert wi...mehr

Die Vermietung von Garagen und Stellplätzen ist nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Dies bedeutet, dass Umsatzsteuerfreiheit nur noch dann gegeben ist, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen wird. Liegt dagegen ein separates Vertragsverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz vor, ist diese Vermietung grund...mehr

Die Einschränkung der Aufrechnung ist nach § 309 Nr. 3 BGB möglich, jedoch muss die Reichweite der Beschränkung aus der Klausel ersichtlich sein. Unproblematisch ist es, wenn die Klausel die in § 309 Nr. 3 BGB enthaltenen Begriffe verwendet. Eine Forderung ist unbestritten i. S. v. § 309 Nr. 3 BGB, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung ergibt. Im Pr...mehr

Strittig ist, ob im Zuge der Änderung der Vertragsbedingungen auch eine Änderung des Mietgegenstands durch Gerichtsentscheid zulässig ist (z. B. Herausgabe bestimmter Räume). Überwiegend wird dies bejaht.[1] Zulässig sind jedenfalls Änderungen, die den Kern des Mietverhältnisses nicht berühren. Praxis-Beispiel Zulässige Vertragsänderungen Übernahme von Nebenpflichten, geringfü...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Mieter bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, besteht nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.[1] Ferner muss der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen ...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

Praxis-Tipp Baumaßnahmen des Mieters schriftlich regeln Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende Vereinbarung zu schließen. Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten: die Bezeichnung und genaue Beschreibung der bea...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Der sehr komplizierte Bereich des Kaufrechts des BGB, unter welchen Voraussetzungen der Verkäufer für Mängel am Unternehmen haftet bzw. welche Rechte der Käufer dann hat, ist ein rein rechtlicher und daher darf der Steuerberater hier auch nicht ansatzweise tätig werden. Dieser Komplex ist auch für Rechtsanwälte haftungsträchtig. Der Käufer muss sich Gewährleistungsrechte vorb...mehr

2.1 Expertenkommission zum Mietrecht Die von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz berufene Expertenkommission zum Mietrecht ist am 16.9.2025 zu einer ersten Sitzung zusammengekommen. Die Expertenkommission soll bis zum 31.12.2026 Vorschläge zur Reform des Mietrechts erarbeiten. Insbesondere soll sie eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpre...mehr

Die von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz berufene Expertenkommission zum Mietrecht ist am 16.9.2025 zu einer ersten Sitzung zusammengekommen. Die Expertenkommission soll bis zum 31.12.2026 Vorschläge zur Reform des Mietrechts erarbeiten. Insbesondere soll sie eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpreisbremse sowie einen Vorschlag für e...mehr

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Mietrückstände oder ein Mietausfall führen mangels Zuflusses nicht zu einer Versteuerung der vereinbarten Miete. Die Zahlung eines einmaligen Betrags durch den neuen Mieter für Mietrückstände, die er zur Erlangung des Mietrechts leistet, gehört zu den Mieteinnahmen.[1]mehr

Unter der Ampel-Koalition ist ein Gesetzentwurf des Bundesrats zur härteren Bekämpfung von Mietwucher der Diskontinuität zum Opfer gefallen – jetzt unternimmt die Länderkammer einen neuen Versuch. Unter anderem soll das Bußgeld erhöht werden. Der Bundesrat hat einen neuen "Entwurf eines Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher" (Stand 27.8.2025) vorgelegt. Darin vorges...mehr

Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtun...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Ulf B. Börstinghaus und VRiLG Astrid Siegmund unter Mitarbeit von Agnes Knopper und Dr. Christopher Weidt. 8., völlig neu bearbeitete Aufl., 2025. Verlag C.H. Beck, München. XVII, 1.636 S., 129,00 EUR Der Kommentar der orangenen Reihe zum Mietrecht feiert zwischenzeitlich sein 25jähriges Jubiläum und hat es auf beachtliche acht Auflagen gebracht. K...mehr

Rn 172 In der Wohnraummiete werden Verhaltenspflichten und Gebrauchsrechte des Mieters häufig durch eine Hausordnung im Gemeinschaftsinteresse konkretisiert (vgl BGH ZMR 92, 290, 293; LG Düsseldorf WuM 08, 547, 548). Ihr Zweck ist es idR, gesetzliche und im Mietvertrag festgelegte Pflichten auszugestalten und ein möglichst gedeihliches Zusammenleben im Haus und damit die Wah...mehr

Rn 1 Die – nicht zwingende (vgl § 569 V) auf alle Arten der Landpacht anwendbare (vgl Kobl NJW-RR 00, 278 [OLG Nürnberg 08.06.1999 - 1 U 480/99]) – Verweisungsnorm bezieht sich nicht (nur) auf den Gebrauch, sondern auch auf die Nutzung mit Fruchtziehungsrecht bei gleichzeitiger Verpflichtung des Pächters zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung. Die Schonfristregelung des § 569 I...mehr