Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rn 3 Gem § 590 III steht dem Verpächter analog § 582a III schon bei Eintritt einer mindestens 10 %-igen (vgl BGH ZMR 04, 495 zum Mietrecht) Wertminderung ein Ausgleichsanspruch zu, und zwar nur bei einer nach vorheriger Erlaubnis zulässigen Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung, dh nicht im Fall des § 590 I mangels Zustimmungsanspruch und auch nicht bei unzulässiger Nutz...mehr

Rn 1 § 543 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft. Anknüpfungspunkte sind §§ 542, 544, 553, 554, 554a jeweils aF und § 242. § 543 stellt für das Mietrecht eine Sonderregelung zum außerordentlichen Kündigungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen nach § 314 dar. Die § 314 III, IV und § 313 (Wegfall der Geschäftsgrundlage) bleiben mangels entspr Regelung in § 543...mehr

Rn 6 § 577 III sieht – in Abw von der allgemeinen Verweisung in § 577 I 3 auf die §§ 463 ff – die Schriftform für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vor. Zu den Besonderheiten im Zusammenhang mit dem früheren HausTWG (jetzt §§ 312 ff, 355 ff) vgl J.-H. Schmidt WE 01, 66. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung ...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 tw die Möglichkeit, einseitig die Miete zu...mehr

Rn 38 Das in Art 12 I lit d (früher: Art 32 I Nr 4 EGBGB) genannte Erlöschen unterliegt zT bereits nach lit b dem Vertragsstatut (zB Tilgung, Rn 18; Rücktritt, Rn 36). Lit d stellt klar, dass – vorbehaltlich der Sonderanknüpfung zwingender Bestimmungen (s Vor ROM I Rn 18), zB im Arbeits- oder Mietrecht – alle Formen des Erlöschens der Schuld vom Vertragsstatut beherrscht wer...mehr

Rn 11 Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Handelsgesellschaften kann die Kündigung durch die vertretungsberechtigten Organe ausgesprochen werden. Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist zu beachten, dass die Vollmacht grds nicht formbedürftig ist und sich etwa aus der Prokura oder Generalvollmacht des Kündigenden ergeben kann. Wenn dem Empfänger die Bevo...mehr

Rn 5 Der Eigentümer muss iRd I sowohl die Vindikationslage, als auch das Besitzmittlungsverhältnis sowie die doppelte Bösgläubigkeit darlegen und beweisen. Für einen Anspruch aus II erstreckt sich die Pflicht auch auf die Schadensursächlichkeit und Haftung des Besitzmittlers ggü dem mittelbaren Besitzer. Ansprüche (§ 991) verjähren in drei Jahren, §§ 195, 199. Allerdings sin...mehr

Rn 11 Heute und in der weiteren Zukunft werden die Entwicklung des BGB sowie des gesamten Privatrechts außerordentlich stark von der europäischen Rechtsentwicklung beeinflusst und geprägt (s.u. Rn 28 ff). Die moderne Komplexität sozialer Beziehungen sowie die darauf aufbauende Komplexität zivilrechtlicher Normzusammenhänge (Stichwort: Verrechtlichung aller Lebensbereiche) fü...mehr

Rn 24 Für die am 1.9.01 bereits bestehenden Zeitmietverträge gilt gem Art 229 § 3 III EGBGB das bisherige Recht fort, dh für ein bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gilt § 564c aF iVm § 564b aF sowie die §§ 556a–c, 565a I und § 570 aF. Die Beendigung der aus Gründen des Vertrauensschutzes bestehen gebliebenen Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht...mehr

Rn 64 Eine Klage auf künftige Hausgeldzahlungen ist unter den Voraussetzungen der §§ 257 ff ZPO zulässig (LG Hamburg ZMR 19, 366, 367; LG München I ZWE 18, 447 Rz 16). Forderungen aus § 28 I 1, II 1 stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, sodass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist (LG Frankfurt aM ZMR 19, 140). Hausgeldansprüche können im...mehr

Rn 18 Eigenbedarf (BerlVerfGH ZMR 14, 861) kann der Vermieter für sich geltend machen, wenn er die Räume selbst beziehen oder tw als Büro nutzen will (LG Berlin WuM 89, 300). Eigenbedarf wird verneint, wenn die gekündigte Wohnung überwiegend zu geschäftlichen und nur gelegentlich zu Wohnzwecken genutzt werden soll (AG Osnabrück WuM 89, 300). Bei einer Vermietermehrheit genüg...mehr

Rn 1 Der im Mietrecht (§§ 536a II Nr 2, 539) und über § 581 II auch im Pachtrecht nicht mehr gebräuchliche Begriff der ›Verwendungen‹ entspricht den §§ 994 ff. Soweit Maßnahmen unter § 582 oder § 586 I 2, 3 fallen, besteht jedoch kein Ersatzanspruch. Dem Landpächter sollen Aufwendungen ersetzt werden, die er stellvertretend für den rechtlich dazu verpflichteten Landverpächte...mehr

Rn 15 Die Nichteinhaltung der Schriftform führt anders als bei § 125 nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, sondern nur zu einer unbestimmten Laufzeit. § 550 nennt als frühesten Zeitpunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr nach Überlassung des Wohnraums. Es kann also nicht erst nach einem Jahr gekündigt werden, sondern die Kündigungserklärung kann bereits so rec...mehr

Rn 52 Der Träger muss zur Wahrung der Verkehrspflichten diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger anderer Träger für ausreichend halten darf, um Mieter, deren Angehörige und ggf Dritte vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind (BGH NJW 07, 1683 Rz 14). Indes ist nicht jeder Gefahr vorbeugend zu be...mehr

Rn 103 Gem § 535 I 1 kann Gegenstand eines Mietvertrags nur eine Sache, also ein körperlicher Gegenstand (§ 90), sein. Mietsache sind va Wohnräume. Wegen der Bedeutung der Wohnraummiete gibt es deshalb eine Reihe von Sondervorschriften (§§ 549–577a). Als Mietsache kommt aber jede – auch eine fremde – Sache in Betracht (s.a. Rn 4 ff). Mietsache können daher zB sein: PKW, LKW ...mehr

Rn 10 Das Schriftformerfordernis gilt jedoch nicht, wenn das Gesetz selbst für die Vertragsänderung andere Verfahren vorsieht (Schmid GE 02, 1040; aA Ormanschick/Riecke MDR 02, 248), wie für den Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten in § 556a II 1, für die Änderung der Indexmiete in § 557b III 1, für die Veränderung der Betriebskosten in § 560 (vgl BGH ZMR 14, 530) und für d...mehr

Rn 1 Das am 1.12.20 in Kraft getretene WEMoG (BGBl I, 2020, 2187) hat den § 554a aufgehoben und den neuen § 554 geschaffen. Der Gesetzgeber hatte schon mit § 554a aF Rspr (BVerfG ZMR 00, 435 = NZM 00, 539 und LG Duisburg ZMR 00, 464) verfestigt. § 554 ist § 20 II WEG nF nachgebildet; er übernimmt für das Mietrecht nur 4 von 5 privilegierten baulichen Veränderungen (Wiesner Z...mehr

Rn 19 Auch ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist wegen § 577 V im Vorwege zwischen Vermieter und Mieter nicht möglich. Erst zeitlich nach Eintritt des Vorkaufsfalles kommt überhaupt ein wirksamer Verzicht in Betracht, da dann die Unabdingbarkeit des § 577 V nicht mehr entgegensteht. Nach Blank (WuM 93, 580) soll dieses Verbot auch für den Erwerber/Kaufinteressenten gelten (...mehr

Rn 1 Mietverträge sind gegenseitige Verträge, die ein Dauerschuldverhältnis begründen. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechtes anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglichen Nießbrauch...mehr

Rn 189 Ist die vereinbarte Miethöhe nichtig, besteht für einen Wohnraummietvertrag – bezogen auf die Mietvereinbarung – Teilnichtigkeit (BGH NZM 05, 944, 946); anstelle der vereinbarten gilt die höchstzulässige Miete (LG Berlin GE 96, 979; Döderlein ZMR 03, 808, 810). Nichtigkeit des gesamten Vertrags würde den beabsichtigten Mieterschutz in sein Gegenteil verkehren und dem ...mehr

Rn 4 Etwa die §§ 321, 437, 519, 527 f, 530, 574c I, 593, 650, 775, 779, 1301, 2077, 2079 sowie die 36 UrhG; 29 UStG schließen § 313 aus. Diese Vorschriften enthalten eine ausdrückliche Risikoverteilung, die durch die Anwendung des § 313 nicht modifiziert werden darf (s für das Gewährleistungsrecht BGH NZM 08, 462; Kuhn AcP 221, 845; für das Mietrecht BGHZ 208, 18 Rz 24 zu § ...mehr

Rn 3 § 555f Nr 1–3 sprechen für sich und zählen beispielhaft mögliche Inhalte einer Vereinbarung über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen auf. Den Mietvertragsparteien steht es frei, weitere Abreden zu treffen und den Mietvertrag beliebig anzupassen, soweit das Mietrecht abdingbar ist. Möglich ist zB die Erbringung einer Sonderkaution durch den Mieter (Hinz NZM 12, 777...mehr

Rn 30 Über Eingriffsnormen der lex causae enthält Art 9 keine ausdrückliche Bestimmung. Daraus lassen sich unterschiedliche Schlüsse ziehen, die bisherigen Streitfragen leben fort (Leible/Lehmann RIW 08, 543: nicht geklärt). Manche sehen Eingriffsnormen als Teil des Schuldstatuts an (Lando/Nielsen CMLRev 08, 1687, 1719; W.-H. Roth FS Kühne 859, 873; ders in Kieninger/Remien ...mehr

Rn 8 Das Fortsetzungsverlangen muss der Textform (§§ 126, 126a) genügen. Die Soll-Vorschrift über die Begründung bedeutet, dass Gründe später auch in Textform oder formlos mitgeteilt werden können. Bei nicht fristgerechtem (§ 595 V) Verlangen hat der Verpächter ein Ablehnungsrecht. Eine Hinweispflicht des Verpächters besteht nicht (im Gegensatz zu § 568 II im Mietrecht). Die...mehr

Rn 3 Der Anwendungsbereich erfasst, aber beschränkt sich auch, auf alle Wohnraummietverhältnisse, auch die in § 549 II, III genannten Arten von Wohnraum (bei Sozialwohnungen § 4 VII WoBindG; vgl dazu Porer NZM 05, 489f). Erfasst werden auch Werkswohnungen, sofern Mietrecht anwendbar ist sowie Genossenschaftswohnungen, wenn der Eintrittsberechtigte die Absicht hat, in die Gen...mehr

Rn 6 Voraussetzung der Überlassung der Wohnung ist, dass Täter und Opfer zum Tatzeitpunkt einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Der Begriff ist dem Mietrecht, dort § 563 II 3 BGB, entnommen. Hierunter fallen in erster Linie Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften sowie nicht eingetragene Lebenspartner, doch soll nach den Intentionen des Gesetzgeb...mehr

Rn 6 Bei der Gattungsschuld bestimmt der Schuldner den Leistungsgegenstand im Wege der Konkretisierung (s Rn 10 ff). Er ist darin jedoch nicht frei, sondern hat aus der vereinbarten Gattung nach § 243 I mangelfreie Sachen mittlerer Art und Güte auszuwählen. Die Vorschrift wird weitgehend durch die speziellen Regeln der §§ 434 I–III, 524 II, 535, 600, 633 II, 651i verdrängt. ...mehr

Rn 3 Hierunter versteht man einen Gebrauch, der weder nach dem Mietvertrag (der zB das Rauchen – Stangl AnwZert MietR 3/22 Anm 2 – untersagen kann, BGH ZMR 15, 679, BGH ZMR 08, 525 oder die gewerbliche Nutzung; BGH NZM 13, 786) noch nach daneben geltenden gesetzlichen Regelungen zulässig ist. Zur Abgrenzung zwischen vertragsgemäßen und vertragswidrigen Gebrauch vgl § 535 Rn ...mehr

Rn 6 Für die Eingriffsnormen des Rechts des angerufenen Gerichts (der lex fori) enthält II die bekannte Öffnungsklausel wie früher Art 7 II EVÜ und ex-Art 34 EGBGB (dazu W.-H. Roth in Internationales Verbraucherschutzrecht 35, 56; relativierend BeckOGK/Maultzsch Rz 7 ff). Als solche gibt Art 9 statt einer klaren Kollisionsnorm eher einen ›Hinweis‹ auf Eingriffsnormen (so zum...mehr

Rn 9 Die stärksten Eingriffe in das Gesamtsystem des BGB seit seinem Inkrafttreten hat das G zur Modernisierung des Schuldrechts v 26.11.01 (BGBl I 3138) gebracht, das zum 1.1.02 in Kraft getreten ist und zu einer Neubekanntmachung des BGB v 2.1.02 geführt hat (BGBl I 02, 42, ber. 2902 und BGBl I 03, 738). Diese Novellierung war zwar durch drei Richtlinien der EU veranlasst ...mehr

Rn 8 Nach III gelten §§ 327 ff auch für Verträge über die Bereitstellung digitaler Produkte, bei denen der Verbraucher personenbezogene Daten bereitstellt oder sich zu einer solchen Bereitstellung verpflichtet. Der Begriff der personenbezogenen Daten ergibt sich dabei aus Art 4 Nr 1 DSGVO (BTDrs 19/27653, 40). Danach sind ›personenbezogene Daten‹ alle Informationen, die sich...mehr

Rn 13 Neben § 343 I gibt es noch weitere Hilfsmittel gg überhöhte Strafversprechen. Dabei kommt allg ein Verstoß gg § 138 I in Betracht. Dieser wird aber nicht allein wegen der Höhe der Strafe anzunehmen sein; insoweit geht § 343 I als Sondervorschrift vor (Bsp: Kobl NZG 12, 386 [OLG Koblenz 22.02.2012 - 5 U 1233/11], Rückzahlung des Kaufpreises als Sanktion gg einen Wettbew...mehr

Rn 12 Da der hypothetische Parteiwille aufgrund der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu ermitteln ist, dürfen die Fallbeispiele nicht ungeprüft verallgemeinert werden. Die Abtretung einer Forderung kann in eine Einziehungsermächtigung (BGHZ 68, 125; NJW 87, 3122; 07, 1957 Tz 34), die Abtretung eines Herausgabeanspruchs in die Abtretung eines Bereicherungsanspru...mehr

Rn 20 Die dem BGB zu Grunde liegende Privatautonomie (s.o. Rn 18) kann nicht schrankenlos gewährt werden. Wo die Erwartung des BGB versagt, dass privatrechtliche Selbstbestimmung zu einem Ausgleich entgegengesetzter Interessen führen werde, dort muss auf normativem Wege der Schutz des Schwächeren abgesichert werden. Angesichts des im GG verankerten Sozialstaatsprinzips (Art ...mehr

Rn 32 Die Anwendung des Werkvertragsrechts kommt in Betracht für folgende Vertragsverhältnisse (alphabetisch): Abbruchvertrag (BGH WM 74, 391). Abfallverwertung und -entsorgung (Oldbg NJW-RR 99, 1575, 1576; Schlesw NJW-RR 00, 896, 897). Abschleppvertrag (LG Frankfurt VersR 02, 1260). Abwasserentsorgung (BGH NJW 09, 913). Anlagenvertrag nur bei Errichtung auf bestellereigenem...mehr

Rn 22 Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch außerordentliche Kündigung ist durch außerordentliche befristete Kündigung sowie durch außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Rn 23 § 109 I InsO regelt einen derartigen Fall der außerordentlichen befristeten Kündigung (beachte für Wohnraummiete 109 2 InsO: An die Stelle der Kündigung tritt hier jetzt die Erklärung des Insol...mehr

Rn 60 Die WEigtümer können ua folgende Umlageschlüssel bestimmen (s.a. § 556a BGB Rn 8 ff): Anzahl von Anschlüssen/Anlagen: Es kann die Anzahl von Anschlüssen, etwa Breitbandkabel, Kabelfernsehen, Telefonbuchsen, als Umlageschlüssel bestimmt werden. Entspr gilt für die Anzahl von Anlagen, zB von Rauchwarnmeldern (LG Dortmund ZWE 17, 138). Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (E...mehr

Rn 1 § 631 definiert die im Synallagma stehenden werkvertraglichen Leistungspflichten (zur Rechtsnatur des Werkvertrages iE: Vor §§ 631 bis 651 Rn 1 ff), ohne deren Inhalt näher festzulegen. Die Vorschrift bestimmt solcherart also lediglich den Rahmen, in dem die Vertragsparteien privatautonom darüber entscheiden, worin der geschuldete Werkerfolg bestehen soll und welche Ver...mehr

Rn 2 Als Teil des allgemeinen Mietrechts gilt § 536a für alle Mietverhältnisse, über § 581 II auch für Pachtverträge. Für Landpacht enthält § 590b eine Sonderregelung. Eine Übergangsregelung existiert nicht.mehr

Rn 17 Er ist formlos möglich. Im Einzelfall kann er auch durch Akzeptieren einer Verpächterkündigung zustande kommen, wenn die Kündigungsgründe nicht zurückgewiesen werden (Köln MDR 02, 390).mehr

Rn 13 Es gilt für alle Pachtverträge, deren Gegenstand (auch) Grundstücke oder Räume sind. Analog § 562a 2 erlischt das Pfandrecht, wenn die Entfernung der Sache vom/aus dem Pachtgegenstand ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung entspricht.mehr

Rn 2 § 584 legt die Kündigungsfrist für die Rechtspacht originär fest und ersetzt für die Grundstücks- und Raumpacht die Regelungen des Mietrechts in den §§ 580a. § 580a III gilt weiter für Pachtverhältnisse über bewegliche Sachen; § 594a gilt für die Landpacht.mehr

Rn 5 Als Teil des allgemeinen Mietrechts ist § 536 auf alle Mietverhältnisse anwendbar, über § 581 II auch auf Pachtverhältnisse, wobei für das Inventar die Sonderregelungen in §§ 582 ff gelten. Bei Landpacht verweist § 586 II auf § 536. Eine Übergangsregelung existiert nicht.mehr

Rn 5 Die Regelungen des Titels 2a gehen dem § 546 vor, wenn der Verbraucher Rechte geltend macht bei unterbliebener Bereitstellung (§ 327c), Mangelhaftigkeit (§ 327m) oder Änderung (§ 327r III, IV) des digitalen Produkts. IÜ bleiben die Regelungen des Mietrechts anwendbar.mehr

Rn 18 Nach §§ 581 II, 542 II endet ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Pachtverhältnis durch Zeitablauf.mehr

1. Pachtaufhebungsvertrag. Rn 17 Er ist formlos möglich. Im Einzelfall kann er auch durch Akzeptieren einer Verpächterkündigung zustande kommen, wenn die Kündigungsgründe nicht zurückgewiesen werden (Köln MDR 02, 390). 2. Zeitablauf. Rn 18 Nach §§ 581 II, 542 II endet ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Pachtverhältnis durch Zeitablauf. 3. Verlängerung. Rn 19 Gem §§ 545, 581 II ...mehr

1. Außerordentliche fristlose Kündigung. Rn 14 Die Voraussetzungen folgen aus den §§ 581 II, 543 (Kobl MDR 20, 1240 [BGH 27.05.2020 - XII ZR 107/17]) und ggf § 569. Im Einzelfall kann bei langfristigem Pachtvertrag eine Abmahnung über § 242 erforderlich sein (Hamm ZMR 98, 493 = WuM 98, 485). Zur Kündigung des Hauptpachtvertrags durch den Zwischenpächter vgl BGH ZMR 18, 992. B...mehr

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Rn 3 Es kommt nicht darauf an, wer die Ausstattung vorgenommen oder finanziert hat. Der betroffene Personenkreis (vgl § 563) soll den sozialen Schutzbestimmungen des Mietrechts unterstellt werden.mehr

Rn 19 Gem §§ 545, 581 II verlängert sich auch ein Pachtvertrag durch widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung seitens des Pächters.mehr