Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan... mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre... mehr

Rz. 21 Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugeh... mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ... mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d... mehr

In dem Kündigungsschreiben muss der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Es genügt daher, dass der geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt wird.[1] Keine über... mehr

Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Mietgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzl... mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g... mehr

Rz. 9 Unter "sozialer Benachteiligung" versteht man eine – aufgrund der Zugehörigkeit zu einer bestimmten gesellschaftlichen Gruppe – bedingte mittelbare oder unmittelbare Zurücksetzung von Menschen im Wettbewerb um den Zugang zu gesellschaftlichen Ressourcen wie z. B. Bildung, Ausbildung und Einkommen (Schruth, in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB VIII, 3. Aufl., § 13 Rz. 37; ... mehr

Die Kündigung kann unter Umständen ausgeschlossen oder unwirksam sein, z. B. durch zwischenzeitliche Zahlung der ausstehenden Miete. Zahlung vor Zugang der Kündigung Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Insofern soll es nach Auffassung des LG Oldenburg grundsätzlich auf ... mehr

Hinweis Keine Abwägung gegen Mieterinteressen Die berechtigten Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. § 573 BGB stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu bea... mehr

Überblick Der Bundestag hat in erster Lesung über einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts beraten. Die Union will die Regelungen noch einmal zugunsten von Vermietern entschärfen. Die zentralen Vorhaben und Änderungswünsche im Überblick. Die Union forderte bei der ersten Lesung zur Mietrechtsreform am 9.7.2026 im Bundestag noch Nachbesserungen ein– unter anderem bei der... mehr

Überblick Ziel des Gesetzes ist, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen. Praktische Bedeutung hat das AGG insbesondere im Arbeits- und Mietrecht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das Gesetz ... mehr

Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann er auf Unterlassung klagen (§ 21 Abs. 1 AGG). Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen. Die Höhe der Entschädigung für eine Diskrim... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht... mehr

Entsteht ein Mangel erst während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 31.8.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte... mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat... mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit... mehr

Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB. § 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Här... mehr

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnach... mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu... mehr

Die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Hauptpflicht des Vermieters.[1] Zunächst hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu verschaffen.[2] Dies geschieht regelmäßig durch Einräumung der tatsächlichen Gewalt über die Sache[3], z. B. durch Übergabe der Schlüssel. Ab Besitzübergabe treten grundsätzlich die Gewährleistungsregelungen des Mietrechts anstel... mehr

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.[1] Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn d... mehr

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea... mehr

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Zusammenfassung Überblick Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Empfang einer bestimmten Anzahl von Fernseh- und Rundfunkprogrammen zu ermöglichen, besteht nicht. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, eine bei Abschluss des Mietvertrags vorhandene Antenne auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wobei dieser... mehr

Praxis-Beispiel Optische Beeinträchtigung Eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Anwesens ist gegeben, wenn die am Balkongeländer montierte Satellitenantenne (80 cm Durchmesser) in den Luftraum vor dem Geländer hineinragt, sich damit deutlich von der Fassade des Hauses abhebt und vom gegenüberliegenden Gebäude und der Straße aus sichtbar ist.[1] Diese Grundsätze gelten ... mehr

Anders kann die Interessenabwägung jedoch ausfallen, wenn der Mieter über den Durchschnittsfall hinausgehende berechtigte Interessen vortragen kann, z. B. eine fremdsprachliche Muttersprache spricht oder ausländischer Staatsangehöriger ist. 3.1 Parabolantenne trotz bestehendem Kabelanschluss Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.8.1993[1] muss der Vermieter hier tr... mehr

2.1 Nicht ortsübliche Programme Hinweis Nicht ortsübliche Programme Jedoch unterfallen auch Empfangsanlagen für nicht ortsübliche Rundfunk- und Fernsehprogramme dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), sodass der Vermieter die Zustimmung zur Einrichtung einer Empfangsanlage, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht, nach den Grundsätzen von Tr... mehr

Dagegen wird der Vermieter zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt sein, wenn die Antenne aus technischen oder sonstigen Gründen das Anwesen erheblich verunzieren würde, wobei sich der Vermieter auch nicht auf das Risiko eines Prozesses mit der Denkmalschutzbehörde einlassen muss, wenn diese die Entfernung verlangt.[1] Insofern kann das Begehren eines ausländischen Mieters... mehr

Auch die Möglichkeit, über eine Parabolantenne Fernsehprogramme in HD-Qualität zu empfangen, berechtigt den Mieter nicht, z. B. auf dem Balkon eine Parabolantenne anzubringen. Gewährleistet der Vermieter durch Bereitstellen eines Breitbandkabelanschlusses den Empfang von Programmen in genügender Anzahl und Qualität, ist das Informationsinteresse des Mieters ausreichend berüc... mehr

Hat der Mieter einen Anspruch auf Gestattung einer Parabolantenne, bleibt dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Montageorts vorbehalten. Der Vermieter kann verlangen, dass die Parabolantenne so auf dem Balkon aufgestellt wird, dass sie von außen nicht sichtbar ist. Einer Untersagung der Montage am Balkongeländer kann auch ein der deutschen Sprache nicht mächtiger auslän... mehr

Errichtet der Vermieter auf seinem Anwesen eine Gemeinschafts(parabol)antenne oder lässt er das Anwesen an das Breitbandkabel anschließen, über das ausländische Mieter mehrere Heimatprogramme empfangen können, kann der Vermieter grundsätzlich eine frühere Erlaubnis aus wichtigem Grund widerrufen[1] und die Demontage der von den Mietern angebrachten Antennen verlangen, wobei ... mehr

Überblick Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Empfang einer bestimmten Anzahl von Fernseh- und Rundfunkprogrammen zu ermöglichen, besteht nicht. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, eine bei Abschluss des Mietvertrags vorhandene Antenne auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wobei dieser vom Umfang und... mehr

Nach Umstellung auf digitales Fernsehen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter den erforderlichen Decoder ("Set-Top-Box") zur Verfügung zu stellen oder die Kosten für die Anschaffung zu erstatten. Der Mieter hat auch keinen Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB), da den Vermieter an der technischen Fortentwicklung und der damit einhergehenden Unmöglichkeit ... mehr

Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen auf eine eigene Satellitenempfangsanlage angewiesen ist. In diesem Fall muss der Mieter jedoch darlegen, auf welche Weise eine solche Anlage gegenüber decoder- bzw. internetgestütztem Empfang leistungsfähig ist.[1] Dagegen ist ein aus beruflichen Gründen lediglich gesteigerter Informationsbedarf des Mieters... mehr

Das Anbringen von Antennen, die einen darüber hinausgehenden Empfang ermöglichen sollen, ist nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und daher nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Dies gilt insbesondere für CB-Dachfunkantennen sowie für Parabolantennen (Parabolspiegel) zum Direktempfang des Satellitenfernsehens. Solche technischen Neuerungen führen erst dann z... mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt... mehr

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.8.1993[1] muss der Vermieter hier trotz des Kabelanschlusses die Montage einer Parabolantenne dulden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Breitbandkabelanschluss befriedigt das Bedürfnis des Mieters auf Empfang von Fernsehprogrammen aus dessen Heimatland derzeit und in absehbarer Zukunft nicht, während eine Parabol... mehr

Hinweis Nicht ortsübliche Programme Jedoch unterfallen auch Empfangsanlagen für nicht ortsübliche Rundfunk- und Fernsehprogramme dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), sodass der Vermieter die Zustimmung zur Einrichtung einer Empfangsanlage, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB nur d... mehr

Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters (z. B. mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Herkunft) vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters ergibt sich weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften, da sowohl die in Art. 49 EG geregelte Dienstleistungsfreiheit noch die in Art. 10 EMRK gewährleistete Informationsfrei... mehr

Im frei finanzierten Wohnungsbau sind solche Vereinbarungen über die Zahlung eines Entgelts für zurückgelassene Gegenstände bzw. Einbauten grundsätzlich zulässig. Ein solcher Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inve... mehr

Überblick Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat ihre Reformvorschläge für eine Mietrechtsänderung veröffentlicht. Im Referentenentwurf "Mietrecht II" werden auch die Vorgaben für Mietverträge verschärft – das sind die geplanten Neuregelungen im Überblick. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der unter a... mehr

Zusammenfassung Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung D... mehr

Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Anschluss an... mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen... mehr

Störungen (z. B. durch Witterungseinflüsse, Abschattung, Hochspannungsanlagen) sind beim Kabelfernsehen praktisch ausgeschlossen und ein Stereoempfang auch von weit entfernten Radiostationen möglich. Das Medium "Kabelfernsehen" hat zunehmend an Bedeutung gewonnen. In weitem Umfang hat die Deutsche Telekom AG durch Kabelverlegung bis zu einem Übergabepunkt auf dem einzelnen Gr... mehr

Wie unter Abschnitt 2 ausgeführt, stellt der Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume dar. Diese Verbesserung der Räume führt regelmäßig zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der in Anbetracht insbesondere der Programmvielfalt und der Empfangsqualität auch "nachhaltig" im Sinne von § 559 BGB ist. Praxis... mehr

Kann der Mieter in eigener Regie und auf eigene Kosten seine Mietwohnung an das Kabel anschließen? Muss der Vermieter die Herstellung des Anschlusses dulden und dem Mieter die Erlaubnis erteilen? Hinweis Anspruch aus Treu und Glauben Soweit nicht ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen bestehen, kann der Mieter ein entsprechendes Verlangen nur auf den Grundsatz von Treu und ... mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow... mehr