Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Das Recht zur Aufrechnung kann vertraglich ausgeschlossen werden. Hierfür gelten folgende Grundsätze: 3.1 Individualverträge Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirk...mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam (2. Leistungsverweigerungsrechte) eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben ...mehr

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB. Praxis-Beispiel Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeit...mehr

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung. Hinweis Vorenthaltung der Mietsache Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertra...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Ein Wohnungsmietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu den angemieteten Wohnräumen auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Etwas anderes kann nur im Fall einer entsprechenden besonderen Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag gelten. Hinweis Auch Warteliste gibt keinen Anspruch Selbst eine vom Vermieter verwaltungsintern ...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, wird dieses auch dann nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespaltet, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (§ 566 BGB; BayObLG, Beschluss v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991, 78). Auch wenn Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber...mehr

Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.[1] Stehen auf der Mieterseite mehrere Mieter und steht die Gegenforderung nur einem der Mieter zu, so ist nur dieser Mieter zur Aufrechnung befugt.[2] Richtet sich dessen Aufrechnung gegen den Mietanspruch des Vermieters, so hat dies zur Folge, dass die Erfüllungswirkung allen Mietern gegenüber eintritt.[3] S...mehr

In den neuen Bundesländern galt für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke der besondere Kündigungsschutz des § 23 SchuldRAnpG nur bis 31.12.1999.[1] Seit 1.1.2000 kann der Eigentümer Grundstücke, die vom Nutzer mit einer Garage bebaut worden sind, nach den allgemeinen Vorschriften (3-monatige Kündigungsfrist) kündigen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Zur Er...mehr

Der Mieter ist, soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen worden sind, nur zu einer üblichen Benutzung des mitvermieteten Stellplatzes berechtigt. Sozial üblich ist bei einem Stellplatz nur dessen Benutzung innerhalb der z. B. vom Vermieter gezogenen Begrenzungen. Der Mieter darf sein Fahrzeug nicht so abstellen, dass der angrenzende Parkplatz (teilweise) blockiert wi...mehr

Die Vermietung von Garagen und Stellplätzen ist nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Dies bedeutet, dass Umsatzsteuerfreiheit nur noch dann gegeben ist, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen wird. Liegt dagegen ein separates Vertragsverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz vor, ist diese Vermietung grund...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln und der Mietvertrag über den Stellplatz an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug nimmt. Dies gilt auch ...mehr

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Ve...mehr

Die Einschränkung der Aufrechnung ist nach § 309 Nr. 3 BGB möglich, jedoch muss die Reichweite der Beschränkung aus der Klausel ersichtlich sein. Unproblematisch ist es, wenn die Klausel die in § 309 Nr. 3 BGB enthaltenen Begriffe verwendet. Eine Forderung ist unbestritten i. S. v. § 309 Nr. 3 BGB, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung ergibt. Im Pr...mehr

Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch gegen – regional unterschiedliche – Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen verstoßen. Praxis-Beispiel Brandschutzregelung in Bayern In Bayern dürfen in Kleingaragen (bis 100 qm Nutzfläche) nur bis zu 20 l Benzin und...mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr

Praxis-Tipp Baumaßnahmen des Mieters schriftlich regeln Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende Vereinbarung zu schließen. Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten: die Bezeichnung und genaue Beschreibung der bea...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Mieter bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, besteht nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.[1] Ferner muss der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen ...mehr

Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Mietgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzl...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

In dem Kündigungsschreiben muss der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Es genügt daher, dass der geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt wird.[1] Keine über...mehr

Strittig ist, ob im Zuge der Änderung der Vertragsbedingungen auch eine Änderung des Mietgegenstands durch Gerichtsentscheid zulässig ist (z. B. Herausgabe bestimmter Räume). Überwiegend wird dies bejaht.[1] Zulässig sind jedenfalls Änderungen, die den Kern des Mietverhältnisses nicht berühren. Praxis-Beispiel Zulässige Vertragsänderungen Übernahme von Nebenpflichten, geringfü...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Die Kündigung kann unter Umständen ausgeschlossen oder unwirksam sein, z. B. durch zwischenzeitliche Zahlung der ausstehenden Miete. Zahlung vor Zugang der Kündigung Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Insofern soll es nach Auffassung des LG Oldenburg grundsätzlich auf ...mehr

Hinweis Keine Abwägung gegen Mieterinteressen Die berechtigten Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. § 573 BGB stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu bea...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Der sehr komplizierte Bereich des Kaufrechts des BGB, unter welchen Voraussetzungen der Verkäufer für Mängel am Unternehmen haftet bzw. welche Rechte der Käufer dann hat, ist ein rein rechtlicher und daher darf der Steuerberater hier auch nicht ansatzweise tätig werden. Dieser Komplex ist auch für Rechtsanwälte haftungsträchtig. Der Käufer muss sich Gewährleistungsrechte vorb...mehr

2.1 Expertenkommission zum Mietrecht Die von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz berufene Expertenkommission zum Mietrecht ist am 16.9.2025 zu einer ersten Sitzung zusammengekommen. Die Expertenkommission soll bis zum 31.12.2026 Vorschläge zur Reform des Mietrechts erarbeiten. Insbesondere soll sie eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpre...mehr

Die von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz berufene Expertenkommission zum Mietrecht ist am 16.9.2025 zu einer ersten Sitzung zusammengekommen. Die Expertenkommission soll bis zum 31.12.2026 Vorschläge zur Reform des Mietrechts erarbeiten. Insbesondere soll sie eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpreisbremse sowie einen Vorschlag für e...mehr

Rn. 141a Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Die Betriebsverpachtung im Ganzen ist handelsrechtlich in § 22 Abs 2 HGB angesprochen, aber nicht umfassend geregelt (wegen der str Eintragungspflicht in das HR s Nelissen, DB 2007, 786). Die Verpachtung eines zuvor in Eigenregie geführten oder unentgeltlich erworbenen (s Rn 146) Gewerbebetriebs ist an sich keine gewerbliche Betätigung (st...mehr

Mietrückstände oder ein Mietausfall führen mangels Zuflusses nicht zu einer Versteuerung der vereinbarten Miete. Die Zahlung eines einmaligen Betrags durch den neuen Mieter für Mietrückstände, die er zur Erlangung des Mietrechts leistet, gehört zu den Mieteinnahmen.[1]mehr

Unter der Ampel-Koalition ist ein Gesetzentwurf des Bundesrats zur härteren Bekämpfung von Mietwucher der Diskontinuität zum Opfer gefallen – jetzt unternimmt die Länderkammer einen neuen Versuch. Unter anderem soll das Bußgeld erhöht werden. Der Bundesrat hat einen neuen "Entwurf eines Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher" (Stand 27.8.2025) vorgelegt. Darin vorges...mehr

Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtun...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Ulf B. Börstinghaus und VRiLG Astrid Siegmund unter Mitarbeit von Agnes Knopper und Dr. Christopher Weidt. 8., völlig neu bearbeitete Aufl., 2025. Verlag C.H. Beck, München. XVII, 1.636 S., 129,00 EUR Der Kommentar der orangenen Reihe zum Mietrecht feiert zwischenzeitlich sein 25jähriges Jubiläum und hat es auf beachtliche acht Auflagen gebracht. K...mehr

Rn 1 Die – nicht zwingende (vgl § 569 V) auf alle Arten der Landpacht anwendbare (vgl Kobl NJW-RR 00, 278 [OLG Nürnberg 08.06.1999 - 1 U 480/99]) – Verweisungsnorm bezieht sich nicht (nur) auf den Gebrauch, sondern auch auf die Nutzung mit Fruchtziehungsrecht bei gleichzeitiger Verpflichtung des Pächters zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung. Die Schonfristregelung des § 569 I...mehr

Rn 172 In der Wohnraummiete werden Verhaltenspflichten und Gebrauchsrechte des Mieters häufig durch eine Hausordnung im Gemeinschaftsinteresse konkretisiert (vgl BGH ZMR 92, 290, 293; LG Düsseldorf WuM 08, 547, 548). Ihr Zweck ist es idR, gesetzliche und im Mietvertrag festgelegte Pflichten auszugestalten und ein möglichst gedeihliches Zusammenleben im Haus und damit die Wah...mehr

Gesetzestext (1) Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen, so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen...mehr

Rn 10 Es gelten – soweit nicht die §§ 582–584b Sonderregelungen enthalten – die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535–548) sowie die Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Sachen (als Wohnraum), nämlich die §§ 578–580a; Normen des Wohnraummietrechts kommen tw über die Verweisungsnorm des § 578 zum Tragen. Zum vom Pächter herbeigeführten Mangel der Pach...mehr

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Rn 18 Auf der Basis einer bürgerlich-liberalen Grundhaltung und einem sehr individualistischen Menschenbild hat sich das BGB ganz selbstverständlich für die Privatautonomie als Grundprinzip der Privatrechtsordnung entschieden. Das BVerfG bezeichnet die Privatautonomie als ›Strukturelement einer freiheitlichen Gesellschaftsordnung‹ (BVerfGE 81, 242, 254). Wesentliche Ausprägu...mehr

Rn 22 Im Prinzip ist der Vermieter gem Art 2 I GG, § 305 frei, ob und an wen er zu welchen Bedingungen vermietet, der Mieter, ob und von wem er zu welchen Bedingungen mietet (Vertragsfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 12 ff). Der Vermieter ist zu einer Gleichbehandlung der Mieter grds nicht verpflichtet. Etwas anders gilt im Einzelfall, zB für Bundesbedienstete (BayObLG NZM 99,...mehr

Rn 1 Wegen der ggü dem Mietrecht anderen Interessenlage trifft die Erhaltungspflicht bzgl des Inventars den Pächter.mehr

Rn 3 Wenn Gegenstand des Mietvertrags aber die einmalige Bereitstellung eines körperlichen Datenträgers ist, der allein als Träger digitaler Inhalte dient, gilt allgemeines Mietrecht, §§ 578b I 3, 327 V. Die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über USB-Sticks oder CDs kann weiter auf § 543 II Nr 1 und IV gestützt werden.mehr

Rn 1 Der abdingbare § 591 will dem Pächter, der nützliche Verwendungen gemacht hat, eine im Vergleich zum Mietrecht günstigere Position verschaffen. Zum Umbruch von Dauergrünland in Ackerland vgl Schlesw RdL 15, 244 u Stuttg ZMR 21, 735.mehr

Rn 14 Ein Mischmietverhältnis ist anzunehmen, wenn durch einen einheitlichen Vertrag Wohn- und gleichzeitig Geschäftsräume vermietet werden (BGH NJW 14, 2864 Rz 17), zB wenn eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet ist. Ein Mischmietverhältnis kann auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung zusammen mit einer Garage (s Rn 8) vermietet wird oder wenn ein Mieter einen...mehr

Rn 1 Das am 1.12.20 in Kraft getretene WEMoG (BGBl I, 2020, 2187) hat den § 554a aufgehoben und den neuen § 554 geschaffen. Der Gesetzgeber hatte schon mit § 554a aF Rspr (BVerfG ZMR 00, 435 = NZM 00, 539 und LG Duisburg ZMR 00, 464) verfestigt. § 554 ist § 20 II WEG nF nachgebildet; er übernimmt für das Mietrecht nur 4 von 5 privilegierten baulichen Veränderungen (Wiesner Z...mehr

Rn 2 Hier gilt dasselbe wie in § 537 im Mietrecht. Zusätzlich kann der berufsunfähige Pächter nach § 594c ggf kündigen.mehr