Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Nach § 305c Abs. 2 BGB werden überraschende Klauseln nicht Vertragsbestandteil. Da der Mieter in der Hausordnung nur allgemeine Verhaltensregeln erwartet, müssen Gebote oder Verbote, durch die gesetzliche Rechte tangiert werden, als überraschende Klauseln angesehen werden. Praxis-Beispiel Einige überraschende Klauseln Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung Ver...mehr

Die Hausordnung der Wohnungseigentümer ist für den Mieter nur verbindlich, wenn dies vereinbart ist.[1] Praxis-Tipp Vermeiden Sie unterschiedliche Hausordnungen Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte darauf geachtet werden, dass eine bestehende Hausordnung auch in alle Mietverträge aufgenommen wird, um widersprüchliche Regeln zu vermeiden. Besonders fatal wäre, wenn ...mehr

Wird eine Hausordnung vertraglich vereinbart, so ergeben sich zahlreiche Beschränkungen aus den Vorschriften der §§ 305-310 BGB. Insoweit ist zu beachten, dass in nahezu allen Fällen beim Abschluss eines Mietvertrags vorgedruckte Hausordnungen verwendet werden. Eine individualvertraglich vereinbarte Hausordnung ist selten: Es gehört zum Wesen einer Hausordnung, dass sie für ...mehr

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Sicherheit das Dreifache einer Monatsmiete nicht übersteigen. Diese Vorschrift gilt auch für die Bürgschaft. Leistet der Bürge eine unbeschränkte Bürgschaft, so kann er gleichwohl nur bis zur Höhe einer dreifachen Monatsmiete in Anspruch genommen werden. Hinweis Addition von Sicherheiten Mehrere Sicherheiten sind zusammenzurechnen; sie dürfen in...mehr

Eine Modernisierung wird von der Rechtsprechung verneint, wenn bei einem vorhandenen Durchlauferhitzer die Wohnung an eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage durch den Vermieter angeschlossen wird.[1] Wenn damit eine Energieeinsparung verbunden ist, wird vertreten, dass das dann zu einer Duldungspflicht des Mieters führen kann.[2]mehr

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ...mehr

Begriff Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem Besuch, der nur von vorübergehender Dauer ist, und der Überlassung auf Dauer. Das Besuchsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Anerkannt ist aber, dass das Besuchsrecht bei der Wohnraummiete vertraglich nicht beschränkt werden darf. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter drit...mehr

Auch bei einer unbefristeten Bürgschaft haftet der Bürge im Zweifel nicht für solche Mietzahlungsverpflichtungen, die entstehen, weil die Parteien des Mietvertrags nach Vertragsende die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart haben. Etwas anderes gilt für Ansprüche nach einer Vertragsfortsetzung gem. § 545 BGB, weil diese Ansprüche seit der Rechtsänderung durch d...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Rz. 16 Aus der Fassung des Gesetzes ergibt sich zwar, dass § 550 wie bisher auch § 566 a. F. nicht abdingbar ist; dem steht aber nicht entgegen, dass durch Vereinbarung im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien ein Berufen auf die Formungültigkeit ausgeschlossen werden kann. Eine solche Vereinbarung kann auch formularmäßig erfolgen; § 307 Abs. 2 Ziff. 1 ...mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü...mehr

Rz. 1 Die unmittelbar für Wohnraum geltende Bestimmung ist entsprechend anwendbar auf Grundstücke (§ 578 Abs. 1) und auf Geschäftsräume (§ 578 Abs. 2); für Pachtverhältnisse findet sich eine Abs. 1 entsprechende Regelung in § 585a. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung ist § 550 mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit al...mehr

Rz. 20 Bei Gewerberaummietverhältnissen ist die freie Vereinbarung von Wertanpassungsklauseln weiterhin durch das Preisklauselgesetz (Art. 2 des Zweiten Gesetzes zum Abbau bürokratischer Hemmnisse v. 14.9.2007, BGBl. I S. 2246) in dem dortigen Umfang beschränkt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 23; vgl. dazu Aufderhaar/Jaeger NZM 2009, 564 ff.). Für die in einem Gewe...mehr

Der diesjährige Deutsche Anwaltstag wird vom 8. bis 12. Juni in Freiburg stattfinden. Wie die Veranstalter mitteilen, sollen dabei die ersten Tage (8. bis 10.6) rein virtuell im Web und die letzten Tage (10. bis 12.6.) auch in Präsenz in der Messehalle Freiburg (Sick-Arena/Halle 4, Neuer Messplatz 1) stattfinden. Das Motto der diesjährigen Veranstaltung lautet „Anwaltschaft i...mehr

Das soziale Mietrecht beruht auf zwei Säulen, nämlich dem Bestandsschutz und der Beschränkung der Miethöhe. Der Bestandsschutz ist wiederum zweistufig ausgestaltet. Zunächst benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis überhaupt kündigen zu können. In diesem Stadium werden Mieterinteressen nicht berücksichtigt. Hat der Vermieter ein berechtigtes I...mehr

Einstweiligen Rechtsschutz gibt es auch im Mietrecht. Besonderheiten gibt es jedoch wegen der besonderen Bedeutung der Wohnung für Räumungsansprüche. In der Praxis kommen einstweilige Verfügungen vorwiegend im Bereich Besitzstörungen und dringend notwendiger Erhaltungsmaßnahmen vor. Ob ein solcher Anspruch im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden kann, ist ...mehr

Das 2. Halbjahr 2025 war mietrechtlich hauptsächlich das Halbjahr der Erwartungen. Die neue Bundesregierung hatte angekündigt, bis Ende des Jahres einen Gesetzentwurf vorzulegen, der die Vereinbarungen zum Mietrecht umsetzt. Hierzu zählte zunächst die „Abschaffung” des Heizungsgesetzes. Davon war schon bald nichts mehr zu hören. Es hieß dann, das Gesetz solle „in jetziger Fo...mehr

Das Miethöherecht des preisfreien Wohnungsbaus erweitert an verschiedenen Stellen die Befugnisse des Vermieters, wenn er bestimmte Tatsachen „nicht zu vertreten hat”. So ist bei bestehender Indexmiete eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559e BGB nur dann möglich, wenn der Vermieter die bauliche Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Ähnli...mehr

Rz. 4 Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mi...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten umlegbar, weil sie für den Betrieb der Wasserversorgung nicht erforderlich sind.[1] Hinweis Umlage als sonstige Betriebskosten Sie können natürlich versuchen, die Kosten für den Trinkwassercheck als sonstige Betriebskosten (§ 2 Satz 1 Nr. 17 BetrKV) umzulegen. Ob das geht, ist von der Rechtsprechung noch nicht entschieden.mehr

Dort ist die Duldungspflicht des Mieters für Maßnahmen des Vermieters zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Mietobjekts geregelt. Der Vermieter ist dann aber verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sich die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten wieder in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Dazu gehören auch Reinigungsarbeiten bei Verschmutzung der Mieträume und Gemeinscha...mehr

Die Anlage und der Ausbau von Fahrradabstellräumen und -abstellplätzen gehört zu den baulichen Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden. Die Mieter haben solche Maßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich zu dulden; die Kosten für die Baumaßnahme kann der Vermieter nach Maßgabe des § 559 BGB anteilig auf die Mieter umlegen[1].mehr

Das hat nichts mit den Betriebskosten zu tun, sondern mit einer Nebenpflicht des Mieters, der sog. "Obhutspflicht", pfleglich mit der Mietsache umzugehen. Bei Übergabe sind – sofern andere vertragliche Regelungen fehlen – die Mieträume in besenreinem Zustand zurückzugeben. Dabei sind auch grobe Verunreinigungen zu entfernen. Entgegen weit verbreiteter Meinung gehört das norm...mehr

Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht[1], teilweise verneint.[2] Der BGH hat die Rechtsfrage noch nicht entschieden.[3]mehr

Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf Zuweisung eines bestimmten Platzes innerhalb eines Fahrradraumes. Hinweis Kein Anspruch auf Fahrradplatz Reicht der vorhandene Raum für die Unterbringung aller Fahrräder nicht aus, so ist der Vermieter nicht zur Schaffung weiterer Abstellmöglichkeiten verpflichtet. Anderes gilt, wenn eine ausdrückliche vertragliche Absprache besteht...mehr

Begriff Bei sog. "Sale-and-lease-back"-Geschäften veräußert ein Unternehmen betriebliche Anlagegegenstände, immaterielle Wirtschaftsgüter oder bestellte und noch nicht gelieferte Wirtschaftsgüter an ein anderes Unternehmen und mietet/least diese anschließend wieder zurück.[1] Im Vordergrund solcher Transaktionen steht regelmäßig die Steigerung der finanziellen Liquidität des...mehr

Rz. 1 § 563 regelt den bis 1.9.2001 in § 569a normierten Eintritt des Ehegatten des verstorbenen Mieters und von eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit ihm in der gemieteten Wohnung bislang einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne jedoch Mieter zu sein. Die Neuregelung gilt nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter ab dem 1.9.2001 verstorben ...mehr

Rz. 6 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, die Kinder oder die anderen Familien- oder Haushaltsangehörigen treten dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Verstorbene alleiniger Mieter war. Waren der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, die Kinder oder die anderen Familien- oder Haushaltsangehörigen Mitmieter, gilt § 563a. Die Ehe, Lebenspartnerschaft, das Kindschaftsver...mehr

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen zu qualifizieren sind oder noch den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden können. Jedenfalls sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials au...mehr

Bei Antrag eines Mieters auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit: Muss dieser die Kosten selbst tragen? Ein Mieter kann nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dienen. Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter...mehr

Bei einer baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit: Hat die GdWE ein Recht auf Rückbau bei Auszug? Nein. Die GdWE sollte sich für diesen Fall aber absichern. Dies ist auch möglich, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Hier können sie für einen späteren Rückbau eine Sicherheit verlan...mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre...mehr

Rz. 21 Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugeh...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Zusammenfassung Überblick Unter einer Wertsicherungsklausel versteht man eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete an sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden soll. 1 Mietanpassung bei Geschäftsraummietverhältnis Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden. Auch bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt, dass die verlangte Miete nicht übe...mehr

Überblick Unter einer Wertsicherungsklausel versteht man eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete an sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden soll.mehr

Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden. Auch bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt, dass die verlangte Miete nicht überzogen werden darf. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es aber keine zwingenden Vorgaben zur Entgelthöhe oder einen Gewerbemietspiegel.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofe...mehr

§ 3 Satz 2 WährG, der für Gleitklauseln ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt enthielt, wurde durch das am 1.1.1999 in Kraft getretene Euro-Einführungsgesetz [1] aufgehoben. Die Genehmigungspflicht von Indexklauseln wurde – in abgewandelter Form – in das Preisangabengesetz (PAngG) übernommen. Am 14.9.2007 ist das "Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Be...mehr

Eine Gleitklausel liegt vor, wenn die Klausel ohne jedes weitere Zutun der Vertragspartner selbsttätig zu einer Anpassung an alle Veränderungen der Vergleichs- oder Bezugsgröße, d. h. des Wertmessers, führt. Das Entscheidende liegt in der Automatik. Eine Zahlungsaufforderung des Vermieters ist nicht nötig. Für die Miete bedeutet das: Sie ändert sich im gleichen Verhältnis wi...mehr

Neben Staffelmietvereinbarungen sind in der Vertragspraxis Wertsicherungsklauseln bei langfristigen Gewerbemietverträgen üblich. Die Staffelmiete bietet dem Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Die Vorschrift des § 557a BGB findet im Gewerbemietrecht jedoch keine praktische Anwendung. Unter einer echten Wertsicherung sind Vereinbarungen zu verstehen, die die Höhe ei...mehr

In bestimmten Ausnahmefällen kann der Anspruch auf die Erhöhung verwirkt sein. In einem Fall, den das OLG Düsseldorf zu entscheiden hatte[1], hatte der Vermieter die Mieterhöhungen immer umgehend bei Eintritt der Indexänderung geltend gemacht, war dann aber bei der letzten Änderung mehr als 1 Jahr untätig geblieben. Hier konnte der Mieter nach Ansicht des Gerichts darauf ver...mehr

Das nach früherem Recht vorgesehene Genehmigungsverfahren ist ersatzlos entfallen. Die Parteien können also keine Genehmigung mehr beim Bundesamt für Wirtschaft beantragen. Vielmehr gilt § 8 PrKG: "Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. ...mehr

Für gewerbliche Miet- und für Pachtverträge verbleibt es bei den bisherigen Bestimmungen. Für Wohnraummietverträge gilt ausschließlich § 557b BGB. Gleitklauseln gelten als genehmigt, wenn sie folgende Voraussetzungen einhalten: Der Vermieter muss für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter muss das Recht haben, die Vertragsdauer ...mehr

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug geno...mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

In dem Kündigungsschreiben muss der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Es genügt daher, dass der geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt wird.[1] Keine über...mehr

Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Mietgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzl...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr