Aufrechnung im Mietrecht / 3.2 Formularverträge

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam

(2. Leistungsverweigerungsrechte)

eine Bestimmung, durch die

1. das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder
2. ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Verwender abhängig gemacht wird;

(3. Aufrechnungsverbot)

eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.

3.2.1 Einschränkung der Aufrechnung

Die Einschränkung der Aufrechnung ist nach § 309 Nr. 3 BGB möglich, jedoch muss die Reichweite der Beschränkung aus der Klausel ersichtlich sein.

Unproblematisch ist es, wenn die Klausel die in § 309 Nr. 3 BGB enthaltenen Begriffe verwendet. Eine Forderung ist unbestritten i. S. v. § 309 Nr. 3 BGB, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung ergibt. Im Prozess ist hiervon auch dann auszugehen, wenn der Vermieter die vom Mieter vorgetragenen Tatsachen nicht substanziiert bestreitet oder wenn er die Forderung lediglich mit einer unschlüssigen Gegenaufrechnung bekämpft.^[1]

Mit einer entscheidungsreifen Forderung kann ebenfalls aufgerechnet werden. Hiervon spricht man, wenn über die Forderung ohne Beweisaufnahme entschieden werden kann. Es handelt sich dabei um eine Spielart der unbestrittenen Forderung; es ist deshalb nicht erforderlich, dass die Möglichkeit zur Aufrechnung mit entscheidungsreifen Forderungen in der Aufrechnungsklausel ausdrücklich genannt wird.^[2]

Unerheblich ist, ob über das Recht zur Aufrechnung Streit besteht; es kommt immer...