Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.
Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck geschlossen wurde, die Zwangsvollstreckung durch den Ersteher (§ 93 ZVG) zu verhindern s. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.12.2007.
Diese Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung besteht nicht,
- wenn die Zwangsversteigerung zwecks der Aufhebung einer Gemeinschaft, z. B. einer Erbengemeinschaft, erfolgt ist (§§ 180, 183 ZVG);
- wenn das Kündigungsrecht durch die allgemeinen Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen ist.
Zu beachten ist, dass zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum auch in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB) vorliegen muss, z. B. Eigenbedarf des Ersteigerers oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein solches berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat (z. B. durch einen fingierten Mietvertrag), bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Beruft sich daher der Nutzer der ersteigerten Wohnung auf ein Mietrecht, ist die Vollstreckungsklausel für den Zuschlagsbeschluss zu versagen, d...