Aufrechnung im Mietrecht / 2 Aufrechnungswirkung

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.^[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Verzugsfolgen entfallen.

Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn die verjährte Forderung zu der Zeit, zu welcher sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.^[2] Deshalb kann der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn die Gegenforderungen bereits verjährt sind.^[3]

Der BGH hat – entgegen der Auffassung der Vorinstanzen – in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass dies trotz Streichung des § 390 Satz 2 BGB a. F. weiterhin gilt. Die Richter begründeten das damit, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2,§ 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB...