Aufrechnung im Mietrecht / 3.2.2 Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeitsklausel

Harald Büring

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB.

Praxis-Beispiel

Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeitsklausel

Die Aufrechnung gegen eine Mietforderung ist nur zulässig, (1) mit unbestrittenen Forderungen; (2) mit rechtskräftig festgestellten Forderungen; (3) mit Forderungen aufgrund des § 536a BGB, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete angezeigt hat; (4) mit Forderungen aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn die Mietsache nach Zahlung der Miete mangelhaft geworden ist.

Die Aufrechnung mit den unter (1) und (2) bezeichneten Forderungen kann ebenfalls von einer vorherigen Ankündigung abhängig gemacht werden. Hierin liegt kein Verstoß gegen § 309 Nr. 3 BGB, weil durch diese Vorschrift nur der Aufrechnungsausschluss erfasst wird. Gleiches gilt für die unter (4) bezeichnete Forderung. Durch die Ankündigungspflicht wird die Realisierung der Minderung zwar verzögert, aber nicht ausgeschlossen; durch die bloße Verzögerung wird § 536 Abs. 4 BGB nicht verletzt.

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