Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff. = GE 1999, 770) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eige...mehr

Die Kriterien für die Wirksamkeitskontrolle einzelner Klauseln ergeben sich aus §§ 307 bis 309 BGB. Hinweis Prüfungsreihenfolge: Von hinten nach vorn § 309 BGB weist die schärfsten Sanktionen aus. Verstöße dagegen haben die Unwirksamkeit ohne jede Wertungsmöglichkeit zur Folge. Ein Verstoß gegen § 308 BGB hat ebenfalls die Unwirksamkeit zur Folge. Hier gibt es aber viele Genera...mehr

Rz. 68 Während des Bestehens der Vorerbschaft kann der Vorerbe die von ihm eingebrachten Sachen stets wieder entnehmen.[81] Selbst nach Eintritt des Nacherbfalls wird davon auszugehen sein, dass zunächst der Besitz an der eingebrachten Sache beim Vorerben verbleibt und er die Wegnahme vornehmen kann. Erst nach Inbesitznahme durch den Nacherben besteht der Anspruch auf Duldun...mehr

Rz. 93 Bislang war es umstritten, ob eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand abweichend von § 2040 BGB durch die Mehrheit der Miterben wirksam vorgenommen werden kann, wenn sie gleichzeitig eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.[246] Nach einer Entscheidung des III. Senats des BGH aus dem Jahr 1965 können unter Umständen zur Verwaltung auch Verfügungen erforderli...mehr

Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist entgegen dem angefochtenen Beschluss hier nicht mit dem Jahresbetrag der Überschreitung, sondern mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu bemessen. Die angefochtene Wertfestsetzung stützt sich zu Unrecht auf § 41 Abs. 5 GKG. Gem. § 41 Abs. 5 GKG in der aufgrund des KostRÄG 2021 seit dem 1.1.2021 geltenden Fas...mehr

Rz. 929 [Sonstiges → Zeilen 79–81] Sonstige Werbungskosten sind: Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt; monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss; Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschriften); Beiträge zum Haus- u...mehr

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmi...mehr

Die Regelung in § 553 BGB setzt voraus, dass sich die Gebrauchsüberlassung auf einen Teil der Wohnung beschränkt und dass der verbleibende Teil weiterhin vom Mieter genutzt wird. Dies wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich ausgelegt: Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur be...mehr

Rz. 8r Abbruch-/Abrisskosten Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs der Erwerb eines unbebauten Grundstücks und verpflichtet sich der Veräußerer vertraglich, den Abbruch des aufstehenden Gebäudes auf seine Kosten zu übernehmen, gehören die entsprechenden Aufwendungen nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung (z. B. durch ein b...mehr

Rz. 4q Zur Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn gehört neben dem eigentlichen Kaufpreis für das Grundstück (vgl. § 2 GrEStG Rz. 3ff.) jede (weitere bzw. sonstige) Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Für die Frage nach der Gegenleistung ist...mehr

Rz. 10 § 578 Abs. 3, der nur für Mietverhältnisse gilt, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, regelt den Fall, dass der Vermieter – eine Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtpflege – Mietverträge mit einen Zwischenmieter schließt, der seinerseits Wohnraum an dringend Wohnungsbedürftige weitervermietet. Der Zwischenmieter muss die Kr...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Wolfgang Hau und Prof. Dr. Roman Poseck; begründet und bis zur 4. Aufl. mitherausgegeben von Dr. Heinz Georg Bamberger und Prof. Dr. Herbert Roth. 5. Aufl., 2022. C.H. Beck, München. XXXVIII, 2.877 S., 189,00 EUR Das gesamte Werk umfasst fünf Bände, die auf rund 15.000 Seiten das bürgerliche Recht kommentieren. Der neue Band 2 kommentiert die Vorsc...mehr

Damit die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ihre Druckfunktion zur Durchsetzung einer Forderung erfüllen kann, ist es erforderlich, dass der Schuldner Kenntnis von dieser Verbindlichkeit hat. Daher muss der Mieter im Falle eines Mangels an der Mietsache diesen dem Vermieter anzeigen. Wichtig Welche Mieten können zurückgehalten werden? Hieraus leitet die Rechtsprechung ab, d...mehr

Ist durch den Mieter zur Durchsetzung seines Mangelbeseitigungsanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags geltend gemacht worden, so besteht nach tatsächlich erfolgter Mangelbeseitigung kein Grund mehr für die weitere Zurückbehaltung der Miete. Unmöglichkeit Ist die Mangelbeseitigung von vornherein unmöglich, so kann der Mieter mangels eines einredefreien Gegenanspruch...mehr

Die Regelung des § 320 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des gesamten Mietanspruchs und kennt keine Beschränkungen. Dennoch wird diese Frage von der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. VIII. Zivilsenat des BGH Nach der vom VIII. (Wohnraummietrechts-)Senat des BGH vertretenen Ansicht ist zugunsten des Vermieters mit Blick auf § 320 Abs. 2...mehr

Für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags besteht i. d. R. auch kein Raum, wenn das Mietverhältnis aus dem sich die mittels der Einrede aus § 320 BGB durchzusetzenden Ansprüche ergeben, beendet ist. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Vertragsverhältnis mehr und es entfallen damit die ursprünglichen Ansprüche des Mieters auf Besitzverschaffung und G...mehr

Rz. 1 Das Mietrecht des BGB gliedert sich in drei Teile: §§ 535–548 beinhalten allgemeine Regelungen für Mietverhältnisse, beziehen sich also auf die Miete von Gegenständen, Wohn- und anderen Räumen. §§ 549–577a regeln die Wohnraummiete, wobei im zweiten Unterabschnitt (§§ 556 bis 561) Regelungen zur Miete (Ersatz für das Wort "Mietzins") zu finden sind. §§ 578–580a bezieht sic...mehr

Rz. 19 Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert. Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert. Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Mieter aufg...mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr

Rz. 493 Die Kostenpflicht des unterliegenden Teils (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) gilt grundsätzlich auch im Mietprozess. Bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen sind die Kosten des Mietprozesses gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Verteilungsmaßstab ist der Gebührenstreitwert, der wiederum vom Streitgegenstand abhängt. Das gilt auch f...mehr

Rz. 447 Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wohnräume sind alle Räume, die tatsächlich Wohnzwecken dienen, auch der als Wohnraum vermietete Geschäftsraum, nicht dagegen eine Wohnung, die als Lager und Abstellraum gemietet wurd...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Zu den vorzutragenden Tatsachen gehören auch die negativen Tatsachen, die Voraussetzungen eines Anspruchs sind. Für den Vermieter, der Rechte aus dem Mietverhältnis h...mehr

Rz. 430 Die Vollstreckung aus Titeln, durch die dem Schuldner die Verpflichtung auferlegt wurde, bestimmte Handlungen zu unterlassen (z. B. Hundehaltung, Lärmbeeinträchtigungen, Modernisierungsarbeiten) oder die Vornahme bestimmter Handlungen zu dulden (z. B. Betreten der Wohnung zum Zweck der Modernisierung), geschieht durch Festsetzung von Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft du...mehr

Rz. 221 Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von de...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – in der Regel mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, we...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für die mit dem Mieter/Pächter geschlossenen Untermiet- und...mehr

Rz. 238 Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können ihren jeweiligen Vertragspartner auf Unterlassung von Vertragsverstößen in Anspruch nehmen. Rz. 238a Voraussetzung einer Unterlassungsklage gegen den Mieter ist jedoch grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters. Aus der Abmahnung muss sich ergeben, welche konkrete Vertragsverletzung der Mieter begangen hat, di...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärung...mehr

Die energetische Optimierung von Gebäuden kann, je nach energetischem Zustand der Immobilie, mit hohen Investitionskosten verbunden sein. Insbesondere bei großen Optimierungsmaßnahmen zögern Gebäudeeigentümer aufgrund von kurz- bis mittelfristigen Verlusten im Cashflow. Jedoch gibt es insbesondere im Gewerbemietbereich die Möglichkeit, einen Teil der durchzuführenden Nachhal...mehr

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 154/2023 vom 5.9.2023 Der Bundespräsident hat Richterin am Oberlandesgericht Dr. Daniela Recknagel zur Richterin am Bundesgerichtshof ernannt. Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Recknagel ist 43 Jahre alt. Nach dem Abschluss ihrer juristischen Ausbildung und einer siebenmonatigen Tätigkeit als Rechtsanwältin trat sie im August 2007 i...mehr

Dem OLG fehlt die explizite Räumungsverpflichtung Die sofortige Beschwerde des Schuldners ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Zwar liegt ein wirksamer Antrag der Gläubigerin i.S.d. § 888 Abs. 1 ZPO vor. Jedoch fehlt es an einer titulierten Räumungsverpflichtung des Schuldners. Der zwischen den Parteien abgeschlossene gerichtliche Vergleich enthält keine explizite Re...mehr

Das AG hat den Antrag der Beklagten auf Verlängerung der Räumungsfrist richtigerweise zurückgewiesen. Erfolglose Wohnungssuche unzureichend und reicht nicht zur Begründung Die bislang erfolglose Suche der Beklagten nach Ersatzwohnraum vermag ihren Antrag vorliegend nicht zu begründen. Zwar kann für eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO gerade auch die verge...mehr

Mietrückstände oder ein Mietausfall führen mangels Zuflusses nicht zu einer Versteuerung der vereinbarten Miete. Die Zahlung eines einmaligen Betrags durch den neuen Mieter für Mietrückstände, die er zur Erlangung des Mietrechts leistet, gehört zu den Mieteinnahmen.[1]mehr

Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtun...mehr

Rz. 28 Nach bisheriger Rechtsauffassung war auch der Wohnraummieter an eine vereinbarte Mietzeit im Rahmen des § 564 Abs. 1 a. F. gebunden; das galt auch dann, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nicht rechtzeitig gekündigt hatte (§ 565a Abs. 1 a. F.). § 565 a. F. sagt zwar allgemein, dass bei einem Mietverhältnis über Räume die Kündigung unter Beachtung b...mehr

Rz. 33 Eine Vereinbarung, die dem Mieter nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht und ihm das Recht gibt, einen Ersatzmieter zu stellen, ist (nur) eine sog. unechte Ersatzmieterklausel. Sie kann etwa wie folgt lauten: "Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn er dem Vermieter drei wirtschaftlich ...mehr

Rz. 16 Die Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung wird von Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zugelassen, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (§ 140; BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/...mehr

Rz. 6 Die Vertragspartei, die von ihrem Recht zur außerordentlichen unbefristeten Kündigung Gebrauch macht, ist nicht an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Die Kündigung wird mit ihrem Zugang wirksam und löst zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auf. Jedoch ist es durchaus möglich, dass der Kündigende aus Gründen der Rücksichtnahme auf die Gegenseite in dem Kün...mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Änderung des WEG und BGB Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom 17.5.2023 sieht als privilegierte bauliche Veränderung in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG-E solche, die "der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte" dienen, vor. Für das Mietrecht wird die Bestimmung des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB-E entsprechend erweitert. Unter Steckersolargeräten werden gemäß den...mehr

Werden die beabsichtigten Neuregelungen für das Mietrecht Gesetz, müssen sie bereits zwangsläufig auch im Bereich des Wohnungseigentums Gesetz werden, da ca. die Hälfte der Eigentumswohnungen vermietet sind. Bereits aus Gründen der Sachlogik dürfte folgen, dass dem Mieter nicht Ansprüche gegen seinen Vermieter eingeräumt werden können, die dieser aus Rechtsgründen nicht erfü...mehr

A. Muster: Geltendmachung von Mietforderungen Rz. 1 Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen Muster 3.1: Geltendmachung von Mietforderungen _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,mehr

I. Muster: Eigenbedarfskündigung (Vermieter) Rz. 5 Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter) Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,mehr

Rz. 3 Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter) Muster 3.3: Kündigung und Räumungsklage (Mieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Vermieterkündigungen sind in der Praxis oft angreifbar, sodass Sie eine solche, wenn Sie das Mietverhältnis gerne fortsetzen möchten, nicht unbesehen akzeptieren müssen.mehr

Rz. 5 Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter) Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,mehr

Rz. 8 Muster 3.7: Mängel- und Gewährleistungsansprüche (Vermieter) Muster 3.7: Mängel- und Gewährleistungsansprüche (Vermieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Sobald Ihr Mieter einen Mangel meldet, sollten Sie aktiv werden und sich am besten zunächst einen eigenen Eindruck verschaffen.mehr

Rz. 2 Muster 3.2: Betriebskosten (Mieter) Muster 3.2: Betriebskosten (Mieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,mehr

Rz. 4 Muster 3.4: Kündigung und Räumungsklage (Vermieter) Muster 3.4: Kündigung und Räumungsklage (Vermieter) _________________________ (Adresse) Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________, Eine unberechtigte Kündigung und erst recht eine verlorene Räumungsklage sind mit erheblichen Kosten verbunden. Zudem wird die Beziehung zum Mieter nachhaltig belastet, sodass dieser...mehr

Rz. 6 Bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen die Kündigungsgründe noch nicht detailliert dargelegt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter anhand der Begründung nachvollziehen kann, dass die Kündigung zugunsten des gesetzlich zulässigen Personenkreises erfolgt und ein Bedarf vorhanden ist. Sie müssen nach der Rechtsprechung des BGH identifi...mehr