Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.1.2 Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Mietwohnung

Duldungspflicht aus § 554 Abs. 1 BGB

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden (§ 554 Abs. 1 BGB). Ist zur Vorbereitung einer solchen Maßnahme das Betreten der Wohnung erforderlich, so ist auch dies vom Mieter zu dulden.^[1] Gleiches gilt, wenn der Vermieter aus gegebenem Anlass prüfen will, ob ein Instandsetzungsbedarf besteht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Mieter einen Mangel angezeigt hat. Es reichen aber auch sonstige Umstände aus, die ein Tätigwerden des Vermieters nahelegen.

Die Rechtsgrundlage für das Betretungsrecht folgt in einem solchen Fall aus § 554 Abs. 1 BGB. Aus der Pflicht zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen folgt ohne Weiteres die Pflicht zur Duldung des Betretens der Wohnung. Die oben dargelegten Grundsätze betreffend die Ankündigung und Ausübung des Betretungsrechts gelten auch hier.

Soll die Wohnung durch einen Handwerker betreten werden, muss der Vermieter in der Ankündigung mitteilen, welches Unternehmen tätig werden soll. Der Vermieter oder der von ihm beauftragte Handwerker dürfen im Rahmen des Betretungsrechts alle Maßnahmen durchführen, die zur Vorbereitung der Mängelbeseitigung, ggf. auch zur Beweissicherung, erforderlich sind. In diesem Rahmen können auch Fotografien angefertigt werden^[3], allerdings nur von den Mängeln, nicht von den sonstigen Teilen der Wohnung.

Von diesem Ausnahmefall abges...