Abnahme im Mietrecht / 3.3.2 Unwirksame Klauseln

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.^[1]

Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.^[2]

Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grundsätzen wie die sog. Bagatellschadensklausel zu beurteilen.^[3] Deshalb muss sich aus der Klausel ergeben,

1. bis zu welchem Betrag der Mieter für die Wartungskosten aufzukommen hat. Die Festlegung eines Betrags von 75 EUR pro Wartungsmaßnahme ist dabei unproblematisch. Die Höchstgrenze dürfte zurzeit bei 120 EUR anzusetzen sein. Die Überwälzung von Wartungskosten in unbeschränkter Höhe führt zur Unzulässigkeit der Klausel.
2. Die Klausel muss außerdem eine Höchstgrenze für den Fall festlegen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Hierbei sollte ein Betrag von 8 % der Jahresmiete nicht überschritten werden.
3. Eine Klausel, wonach sich der Mieter anteilig mit einem gewissen Betrag an den Wartungskosten beteiligen soll, ist unwirksam.

Eine Formularklausel, wonach der Mieter bei Mietende zur Entkalkung der Warmwassergeräte verpflichtet ist, verstößt aus diesen Gründen gegen § 307 BGB.

[1] BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WuM 1991 S. 381 = ZMR 1991 S. 290 = DWW 1991 S. 212.

[2] AG Langenfeld, WuM 1995 S. 37.

[3] BGH, a. a. O..