Aufrechnung im Mietrecht / 3.3 Rechtslage nach Ende des Mietvertrags

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung.

Hinweis

Vorenthaltung der Mietsache

Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertragszeit gestanden hat.

Deshalb gilt die Aufrechnungsbeschränkung auch gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung.^[1]

Streitig ist, ob eine Aufrechnungsbeschränkung oder ein Aufrechnungsausschluss auch nach der Rückgabe fortbesteht. Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, welchen Zweck die Parteien mit der fraglichen Regelung erreichen wollten. Ist die Aufrechnung^[2] ausgeschlossen, so ist davon auszugehen, dass mit dem Aufrechnungsausschluss auch eine einfachere Durchsetzung der Mietansprüche bezweckt werden sollte. Dieser Zweck besteht auch nach der Rückgabe fort; deshalb ist auch von der Weitergeltung der Ausschlussvereinbarung auszugehen.^[3]

Ist dagegen vereinbart, dass der Mieter grundsätzlich aufrechnen kann, dies aber vorher ankündigen muss, so spricht dies dafür, dass sich der Vermieter lediglich gegen überraschende Aufrechnungen schützen wollte. Dieser Vertragszweck entfällt, wenn lediglich die wechselseitigen Ansprüche abzuwickeln sind.^[4]

[1] OLG Karlsruhe, ZMR 1987 S. 262; OLG Düsseldorf, ZMR 1997 S. 466.

[2] Unter Beachtung des § 309 Nr. 2 und 3 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 21.1.2000, V ZR 387/98, ZMR 2000 S. 364; OLG Karlsruhe, a. a. O.; OLG Hamm, Urteil v. 11.2.1998, 30 U 70/97, NZM 1998 S. 438 f..

[4] BGH, Urteil v. 16.12.1987, VIII ZR 48/87, ZMR 1988 S. 135; ZMR 2000 S. 364.