Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach §§ 3, 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1] 7.3.1.2.1 Nutzungsdienstbarkeit Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung ...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage d...mehr

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt formlos beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings die Darlegung eines berechtigten Interesses. Einsichtsberechtigt sind in erster Linie die Eigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums selbstverständlich auch der Verwalter.mehr

Gem. § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Insoweit müssen sachliche Gründe dargelegt werden, die die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen ers...mehr

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltun...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen. Eine Ausnahme gilt allerdings für di...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung bewusst weitgehend freie Hand.[1] § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest: § 10 Abs. 1 WEG (1) 1Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt s...mehr

Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte aus, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultieren, und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnun...mehr

Belastungsgegenstand ist immer das Grundstück. Auch mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer können mit einer gleichgerichteten Grunddienstbarkeit belastet werden. Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten einer Sondereigentumseinheit mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Praxis-Beispiel Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentums...mehr

Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Geg...mehr

Nach § 31 Abs. 1 Satz 1 MessEG dürfen ausschließlich Messgeräte oder sonstige Messgeräte verwendet werden, die den Bestimmungen des MessEG und der auf seiner Grundlage erlassenen Rechtsverordnungen entsprechen. Nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 MessEG hat, wer ein Messgerät "verwendet", sicherzustellen, dass die wesentlichen Anforderungen an das Messgerät nach § 6 Abs. 2 MessEG – d. h. ...mehr

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftli...mehr

In grundbuchrechtlicher Hinsicht von Bedeutung ist das dingliche Vorkaufsrecht.[1] Durch das dingliche Vorkaufsrecht ist das jeweilige Grundstück des Eigentümers in der Form belastet, dass die begünstigte Person gem. § 1098 BGB gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht hat. Der Begünstigte hat also das vorrangige Recht, das Grundstück zu erwerben. Ein anderweitig...mehr

Zentrale Norm, die den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück regelt, ist § 873 BGB: § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung (1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rec...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Zunächst sind nach § 2 Abs. 1 EnSimiMaV alle Eigentümer von Gebäuden, in denen Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchführen und die Heizungsanlage des Gebäudes optimieren zu lassen. In diesem Rahmen ist zu prüfen, ob die zum Betrieb einer Heizung einstellbaren technischen Par...mehr

Nach § 10 Abs. 1 GBO hat das Grundbuchamt "Grundbücher und Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt, ... dauernd aufzubewahren". Derartige Urkunden befinden sich in den bei den Grundbuchämtern geführten Grundakten. Von wesentlicher Bedeutung ist die Grundakte stets dann, wenn die entsprechenden Urkunden beim Eigentümer oder in den Verwaltungsunterlagen...mehr

Im Fall von Hausgeldrückständen hat der Verwalter für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen. Ist er angesichts der Größe der Gemeinschaft nicht bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt, muss er für eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung sorgen. In beiden Alternativen stellt sich unter d...mehr

Eine fertig erstellte Immobilie (betriebswirtschaftlich auch als Produktionsfaktor bezeichnet) erfordert professionelles Bestandsmanagement, um langfristig das gewünschte (wirtschaftliche) Ergebnis wie Nutzbarkeit, Werterhaltung und Wertschöpfung für die Eigentümer zu realisieren. Das bedeutet für die WEG-Verwaltung als Dienstleistungsunternehmen die innerbetrieblichen Funkt...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber nach § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist...mehr

§ 13 Abs. 1 WEG (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Die Vormerkung stellt eine vorläufige Eintragung in das Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts oder des Rangs eines solchen Rechts dar. Regelfall der Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB ist die Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs im Zeitraum zwischen Auflassung und Eintragung des...mehr

Als Finanzierungsinstrument kommt auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Einnahmen in Form von Darlehensauszahlungen sind dann im Wirtschaftsplan darzustellen, soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits ein Darlehen aufgenommen hat und in der Wirtschaftsperiode ein entsprechender Geldfluss erfolgt bzw. in der Wirtschaftsperiode ...mehr

Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart (siehe hierzu ausführlich Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE (ZertVerwV), Kap. 1), wird zumeist der Verwalter als Zustimmungsberechtigter benannt. Diskutiert wird in diesem Zusammenhang, ob es sich bei dieser Berechtigung bzw. Verpflichtung nunmehr um eine solche der Gemeinschaf...mehr

Grundsätzlich haftet bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte für den Gesamterbbauzins und die ihn sichernde Gesamtreallast jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Eigentümer gegenüber als Gesamtschuldner. Wegen der damit verbundenen Risiken für den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist es in der Praxis erforderlich, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserb...mehr

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in dem Beitrag Begründung von Wohnungs- und Tei...mehr

Die Auflassung muss gem. § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer hierfür zuständigen Stelle, in aller Regel einem Notar, erklärt werden. Zwar erfordert § 925 Abs. 1 BGB nur, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, sodass an sich keine notarielle Beurkundung der Auflassung nötig ist. Die Bestimmung des § 311...mehr

Die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV) [1] sieht Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Heizungsanlagen vor, die mit Erdgas beschickt werden. Insoweit verpflichtet sie Gebäudeeigentümer zur Optimierung der Heizungssysteme ihrer Gebäude. Dies umfasst eine verpflichtende Prüfung des Heizungssystems auf grundlegende Einstellungsmäng...mehr

Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung üb...mehr

Schranken ergeben sich, soweit das WEG zwingend ist (§§ 9 Abs. 3, 17 Abs. 3, 26 Abs. 5 WEG), aus den Grenzen der Privatautonomie nach §§ 134, 138 BGB.[1] Darüber hinaus unterliegen von dem aufteilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen nach h. M. einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB.[2] §§ 305 ff. BGB sind anwendbar, wenn die Gemeinschaftsordnung vorschreibt, da...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

§ 105 GEG erlaubt Abweichungen von den Vorgaben des GEG für Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz, wenn die Erfüllung der Anforderungen des GEG die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder alternative Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden. Werden die Zwecke des Denkmalschutzes jedenfalls durch die nach ...mehr

Berechtigter eines Sondernutzungsrechts kann nur der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage sein[1] bzw. mehrere gemeinsam (Gruppensondernutzungsrecht).[2] Zwischen Mitberechtigten sollen §§ 741 ff. BGB analog gelten.[3] Nach h. M. soll auch einem bloßen Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungseigentumsrecht ein Sondernutzungsrecht zugeordne...mehr

Wesen der Unterlassungsdienstbarkeit ist die Unterlassung bestimmter tatsächlicher Handlungen, die dem Grundstückseigentümer an sich zustehen. Praxis-Beispiel Beispiele für Unterlassungsdienstbarkeiten Bebauungsbeschränkungen, Beschränkungen der Gestaltungs- und Farbgebung, Beseitigungsverbot für eine vorhandene Einfriedung. Grundsätzlich kann der Eigentümer mit dem Grundstück ma...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann seine Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG durch eine einseitige Verfügung ohne Beteiligung der von ihm Erwerbenden allein ändern, solange keine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen worden ist (siehe Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Kap. 3.1).[1] Schuldrechtlich bedarf er zwar bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung...mehr

Im Fall von Änderungen am Bestandsgebäude nach § 48 GEG hat der Eigentümer gem. § 92 Abs. 2 GEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde eine Erfüllungserklärung unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geänderten Gebäudes abzugeben. Dies ist allerdings nur dann erforderlich, wenn unter Anwendung von § 50 Abs. 1 und 2 GEG für das gesamte Gebäude Berechnungen ...mehr

Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließe...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Mietrecht (ZertVerwV), Kap. 3). Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vo...mehr

Zwar sind viele Altverfahren bereits rechtskräftig beendet, es befinden sich aber auch noch viele in den Rechtsmittelinstanzen vor den Landgerichten oder dem BGH, sodass die Differenzierung noch von Bedeutung ist. Praxis-Beispiel Ausgangslage Eine Anfechtungsklage wurde dem Verwalter im Oktober 2020 zugestellt. Er hat sodann einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen be...mehr

Da bauliche und anlagentechnische Maßnahmen durch Fachunternehmen durchgeführt werden, sind diese nach § 96 Abs. 1 GEG verpflichtet, dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu bestätigen, dass die von ihnen geänderten oder eingebauten Bau- oder Anlagenteile den Anforderungen der in § 96 Abs. 1 Nr. 1 bis 8 GEG genannten Vorschriften entsprechen. Ko...mehr

Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung des "dienenden" Grundstücks in einzelnen Beziehungen. Praxis-Beispiel Beispiele für Nutzungsdienstbarkeit Wegerechte, Geh- oder Fahrtrechte, das Recht zur Kellernutzung, der Tiefgaragennutzung, der Ausbeutung von Bodenbestandteilen wie etwa Kies oder Wasser. Jegliche sinnvolle Nutzung darf dem Eigentümer nicht entzogen werden, das wär...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz macht den Miteigentümern bzw. dem aufteilenden Eigentümer bewusst keine Vorgaben, wie sie/er die Größe der Miteigentumsanteile (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander) bestimmen/bestimmt. Bei der Bestimmung sollten allerdings auch ohne besondere gesetzliche Anordnung vor allem der unterschiedliche Verkehrswert, die Wohnfläche und der ...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und i...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht unter, wenn die Sondereigentumsrechte gem. § 4 WEG aufgehoben werden, oder auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. Mit dem Untergang der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endet die Bestellung der Verwaltung.mehr

Die Grunddienstbarkeit ist geregelt in §§ 1018 ff. BGB. Hiernach kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, "dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf" – Nutzungsdienstbarkeit; "dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen" – Unterlassungsdienstbarkeit; "d...mehr