Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage derer dann auch nur die Wohnungseigentümer des jeweiligen Hauses die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen, hat der Verwalter zu beachten, dass insoweit keine Beschlusskompetenz hinsichtlich derjenigen Kosten besteht, die sämtliche Eigentümer bzw. alle Häuser der Anlage betreffen.
Haben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne, haben die Mitglieder der Untergemeinschaft keine Kompetenz, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.[1] Da Wirtschaftspläne aber notwendigerweise auch solche Kosten enthalten, müssen im Fall einer Mehrhausanlage auch sämtliche Wohnungseigentümer über sie beschließen.[2]
Vorgehen des Verwalters
Zunächst einmal wird der Verwalter bei den Kostenpositionen nach solchen differenzieren müssen, die tatsächlich nur einem Haus bzw. einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind, und solchen, die zwingend für die Gesamtanlage anfallen. Bei Letzteren wird es sich jedenfalls um die Kostenposition "Winterdienst" handeln, da insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht sämtlichen Wohnungseigentümern in der Gemeinschaft obliegt.[3] Des Weiteren handelt es sich um die Versicherungsbeiträge, da sich Versicherungen stets auf die gesamte Wohnanlage beziehen. Auch die Verwaltergebühren sind betroffen, da es in einer Eigentümergemeinschaft – auch wenn Untergemeinschaften gebildet sind – nur einen Verwalter geben kann. In aller Regel werden auch die Hausmeistergebühren betroffen sein, da der Hausmeister in aller Regel nicht getrennt für die einzelnen Häuser beauftragt wird.
Konkret hat der Verwalter einen Gesamtwirtschaftsplan für die Kosten der Gesamtgemeinschaft nebst entsprechenden Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Hierüber hat er einen Beschluss der Gesamtgemeinschaft herbeizuführen. Daneben hat er einen Gesamtwirtschaftsplan für die einzelnen Untergemeinschaften wiederum nebst Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Insoweit hat er einen Beschluss der Eigentümer der Untergemeinschaft herbeizuführen.
Rechtsprechung des BGH zur Jahresabrechnung
Von elementarer Bedeutung auch für die Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne in Mehrhausanlagen ist, dass Untergemeinschaften nur dann über Einzelabrechnungen, die ihr Haus betreffen, beschließen können, wenn dies ausdrücklich so vereinbart ist. Soweit in der Beispielsregelung oben davon die Rede ist, die Gebäude seien gesondert abzurechnen, sieht der BGH[4] hierin lediglich Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft. Für die Wirtschaftspläne als Grundlage der Jahresabrechnung gilt nichts anderes.
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