Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.1.1 Abstraktionsprinzip

Zentrale Norm, die den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück regelt, ist § 873 BGB:

§ 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Danach sind gem. Abs. 1 dieser Vorschrift

1. die Einigung des Eigentümers und des Erwerbers sowie
2. die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.

Für den Fall der Eigentumsübertragung wird § 873 BGB durch § 925 BGB ergänzt, der die näheren Voraussetzungen der Einigung über die Eigentumsübertragung regelt, die in dieser Vorschrift als Auflassung bezeichnet wird:

§ 925 BGB – Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Auch der Immobilienkaufvertrag unterliegt dem Abstraktionsprinzip:

• Der Vertrag selbst regelt die schuldrechtlichen Pflichten der Parteien, also das Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag).
• Der Eigentumsübergang, also das Verfügungsgeschäft, vollzieht sich nach § 925 BGB.

Abstraktionsprinzip