Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Für vom Mieter ausgehende Störungen kann auch direkt der vermietende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinau...mehr

Auch auf die Zweiergemeinschaft finden die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt Anwendung. Sonderregelungen existieren für Zweiergemeinschaften nicht. Eine Zweiergemeinschaft liegt stets dann vor, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aus 2 Wohnungseigentümern besteht – unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten einem der beiden Eigentümer g...mehr

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets...mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.[1] Praxis-Beispiel...mehr

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnt im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG mit dem Anlegen der Grundbücher. Dann nämlich ist die Eigentümergemeinschaft bereits entstanden. Die sog. "werdende Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war diese entstanden, sobald aufgrund rechtswirksamen Erwerbsvertrags ...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter diesem Begehren nachzukommen. Dieses Prinzip bleibt auch nach der WEG-Reform bestehen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es insoweit allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konseque...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsrege...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Weitere Voraussetzung nach § 8 Abs. 3 WEG n. F. ist, dass der Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Selbstverständlich müssen zunächst die Wohnungsgrundbücher überhaupt angelegt sein, wie sich aus § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. ergibt. Denn ohne Teilung kann Wohnungseigentum nicht entstehen. Solange also das Wohnungseigentu...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Regelungen zum Streitwert in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren finden sich derzeit noch in § 49a GKG a. F. Diese Bestimmung wird aufgehoben, die künftigen Streitwerte werden sich mit Blick auf die Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG n. F. nach § 49 GKG n. F. richten, der bislang unbesetzt war. Die Neuregelung vereinfacht die Bestimmung des im Einzelfall maßgeblichen Str...mehr

Bei der Abwägung des Rechts eines Sondereigentümers, seinen Laden innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten erweitert zu nutzen und des Rechts der übrigen Eigentümer auf Ruhe, haben Gerichte immer wieder das Recht eines Ladeneigentümers auf Nutzung innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten bestätigt.[1] Begründet wird dies insbesondere mit dem Argument, dass ein Teileigentümer i...mehr

Einforderung von Nachschüssen Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH[1] anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, we...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Das Gesetz regelt erstmals ausdrücklich die sog. "Beschlussersetzungsklage", die zwar bereits in § 21 Abs. 8 WEG a. F. geregelt war, nach den Intentionen des Gesetzgebers des WEG-Änderungsgesetzes im Jahr 2007 aber in erster Linie eine Ermessensentscheidung des Gerichts sein sollte. Die Beschlussersetzungsklage auf Grundlage von § 21 Abs. 8 WEG a. F. war längst anerkannt und...mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG n. F. gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG n. F. verpflichtet den Drittnutzer insoweit unm...mehr

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des ...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

Zunächst fallen unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter[1] und gegen einen früheren faktischen Verwalter.[2] Spiegelbildlich fallen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüche des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. [3] Individualanspruch eines Wohnun...mehr

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Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit ggf. erst nach vielen Monaten od...mehr

Unabhängig vom Zeitpunkt der Anwendbarkeit der Neuregelung, besteht eine wichtige Ausnahme für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen weniger als 9 Sondereigentumsrechte vorhanden sind, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Diese 3 Voraussetzungen müs...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der andere...mehr

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Beschlussmuster: Bauliche Veränderung – Einzelgestattung eines nicht privilegierten Bauvorhabens TOP XX: Verglasung des Balkons der Sondereigentumseinheit Nr. 8 Die Wohnungseigentümer genehmigen dem jeweiligen Sondereigentümer der Einheit Nr. 8 der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan die Verglasung seines Balkons gemäß der beigefügten Planskizze des Architekten, Herrn Dip...mehr

Die Nutzung der Wohnung als Ingenieurplanungsbüro führt nicht zu einer stärkeren Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer als eine ohnehin zulässige Nutzung zu Wohnzwecken.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Steuerberaterpraxis", "Wirtschaftsprüferkanzlei".mehr

Anwaltskanzlei Die Bezeichnung mehrerer Räume im Teileigentum als "nicht zu Wohnzwecken dienende Hobbyräume nebst Diele" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Wird das Teileigentum als Rechtsanwaltskanzlei büromäßig genutzt und wird eine Unterlassungsklage rechtskräftig wegen Verwirkung abgewiesen, ist über eine Nutzung als Hobbyräume hinaus auch eine büromäßig...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

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Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob er daneben geschädigten Wohnungseigentümern unmitte...mehr

Überblick Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst haben, der Eintragung im Grundbuch. Das gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die nachträglich eingetragen werden müssen.mehr

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§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor ...mehr

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Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

In aller Regel handelt es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine Verbraucherin gemäß § 13 BGB. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn eine Gemeinschaft ausschließlich aus Unternehmern besteht. Dann wird auch diese Gemeinschaft als Unternehmerin gemäß § 14 BGB behandelt. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft überwiegend aus Unternehmern besteht. Sie wird auc...mehr

Nur eine scheinbare Unschärfe birgt das WEMoG im Hinblick auf vermietetes Sondereigentum. Nach bisheriger Rechtslage ist der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 2 WEG a. F. verpflichtet, für die Einhaltung seiner in Nr. 1 geregelten Pflichten auch für die Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- o...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Was nun Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung betrifft ist zu differenzieren: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach § 14 Abs. 2 Nr....mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverb...mehr

Bezüglich der Bestellung des Verwalters werden sich keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergeben: Nach wie vor gilt nach § 26 Abs. 2 WEG die Bestellungshöchstdauer von 5 Jahren sowie eine auf 3 Jahre verkürzte Höchstdauer im Fall der Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum. Wird der Höchstbestellungszeitraum von 5 bzw. 3 Jahren überschr...mehr

Die Rechnungslegung ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Jahresgesamtabrechnung vergleichbar. Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträ...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr