Eine exklusive Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer oder einer Gruppe von ihnen, war nach früher geltender Rechtslage gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. nur dann möglich, wenn diese Wohnungseigentümer zumindest eine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschafseigentums hatten.[1]
Gebrauchsmöglichkeit
Da nur die Eigentümer von Wohnungen mit Balkon diesen nutzen, können ihnen die Kosten einer Balkonsanierung auch allein auferlegt werden, während Wohnungseigentümer, die über keinen Balkon verfügen, davon ausgenommen werden. Nicht möglich ist es dagegen, dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Kosten der Erhaltung des Daches aufzuerlegen. Auch wenn er dem Dach am nächsten ist, hat er keine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit an dem Dach.[2]
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verzichtet zwar auf das Kriterium des Gebrauchs bzw. der eigennützigen Gebrauchsmöglichkeit, denn der Gesetzgeber möchte das Entscheidungsermessen der Wohnungseigentümer nicht unnötig durch inhaltliche Vorgaben einschränken. Allerdings müssen Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse auch nach neuer Rechtslage – und im Besonderen auch solche, die auf die Änderung der Verteilung von Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zielen – ordnungsmäßiger Verwaltung nach billigem Ermessen entsprechen und insbesondere nicht gegen das Willkürverbot verstoßen. Insoweit sind weiterhin in der Regel die Kriterien des Gebrauchs und der Möglichkeit des Gebrauchs zu berücksichtigen. Auch nach neuer Rechtslage ist es nicht möglich, etwa den Dachgeschosseigentümern die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Daches aufzuerlegen.
Etwas anderes gilt freilich in Reihenhausanlagen, die lediglich mangels Realteilung der Grundstücke Wohnungseigentum darstellen. In derartigen Fällen können den jeweiligen Hauseigentümern auch die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen betreffend Dach und Fach ihrer Häuser auferlegt werden.
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