Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit ggf. erst nach vielen Monaten oder gar einigen Jahren nach Fertigstellung der Wohnanlage erwerben.
Wesen der Vereinbarung ist die Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander. Da die Abnahmeverpflichtung aber nicht das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft, sondern die jeweiligen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer zum Bauträger bzw. Veräußerer, wird von der Unwirksamkeit derartiger Regelungen in Vereinbarungen zumindest dann ausgegangen, wenn eine solche Vereinbarung auch Nachzügler binden soll.[1]
Der BGH[2] geht über diese Fallgestaltung aber noch hinaus und stellt klar, dass die Abnahme nicht Gegenstand einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer sein kann. Diese Auffassung ist bereits vor dem Hintergrund zutreffend, als Regelungen über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sachfremd sind und allein dem Interesse des teilenden Eigentümers – Bauträgers – an einer möglichst einheitlichen Abnahme dienen. Derartige Regelungen sind überraschend und kein wirksamer Bestandteil einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Insbesondere ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass der teilende Eigentümer bzw. der Bauträger die Teilungserklärung erstellt. In aller Regel gestaltet er insoweit auch die Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung. Bereits vor diesem Hintergrund können mit Blick auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine wirksamen Regelungen gegenüber außenstehenden Dritten geschaffen werden.
Auch keine Abnahme durch Verwalter oder Sachverständige
Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, durch die ein Erstverwalter ermächtigt wird, ggf. auch unter Hinzuziehung eines technischen Sachverständigen, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sind auch vor dem Hintergrund unwirksam, als alle Regelungen, mit denen eine eigene Abnahme durch den Erwerber unmöglich gemacht werden soll, als unwirksam anzusehen sind. Genauso unwirksam sind Regelungen, die eine Abnahme durch den von der werdenden Eigentümergemeinschaft bzw. allen zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Erwerbern zu wählenden Verwaltungsbeirat oder durch einen "Abnahmeausschuss" vorsehen.[3]
Erst recht kann die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums mangels Beschlusskompetenz nicht durch Beschluss auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden.[4]
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