Fachbeiträge & Kommentare zu Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Was die AGB des Maklers angeht, muss man sich stets vor Augen halten, dass die Rechtsprechung einen äußerst strengen Maßstab anlegt, wenn es darum geht, die Provisionspflicht des Auftraggebers über das Maß des § 652 BGB hinaus auszudehnen. Nach dieser Bestimmung hat der Makler nur dann einen Provisionsanspruch, wenn alle der vier im Folgenden aufgezählten Voraussetzungen erf...mehr

Unzulässig sind gemäß § 7 UWG insbesondere auch unzumutbare Belästigungen. Dies gilt insbesondere für Werbung, obwohl der angesprochene Marktteilnehmer diese erkennbar nicht wünscht. Telefonische Werbung Im Bereich der telefonischen Werbung gegenüber einem Verbraucher ist zu beachten, dass dessen "vorherige ausdrückliche" Einwilligung erforderlich ist. Das gesetzgeberische Zie...mehr

Im Interesse des Maklers liegt es, alsbald nach getaner Arbeit und herbeigeführtem Erfolg die Provision vereinnahmen zu können. Häufig finden sich daher in AGB der Makler Klauseln, wonach die Maklerprovision nach Abschluss des notariellen Hauptvertrags zur Zahlung fällig wird. Vereinzelt wird die Auffassung vertreten, eine derartige AGB sei unwirksam, da sie den Auftraggeber...mehr

Durch AGB kann sich der Makler keine Provision für den Fall ausbedingen, dass kein Hauptvertrag geschlossen wird. Aufgepasst heißt es in diesem Zusammenhang insbesondere bei der Vereinbarung eines Aufwendungsersatzes, der sich meist als nichts anderes entpuppt als eine erfolgsunabhängige Provision. Wie bereits ausgeführt, bestehen keinerlei Bedenken dagegen, mit dem Auftragg...mehr

Alleinaufträge, egal ob "einfache" oder "qualifizierte", werden in aller Regel für einen bestimmten Zeitraum erteilt und vereinbart. Versuche, eine Provisionspflicht für den Fall der vorzeitigen Kündigung des Auftraggebers zu begründen, scheitern jedenfalls dann, wenn dies durch AGB geschieht. So die Möglichkeit der Kündigung des Maklervertrags vereinbart wird, ist darauf zu ...mehr

Vorverträge spielen zwar in der Praxis keine große Rolle. Wenn ein Makler sich aber für den Fall, dass ein Vorvertrag zwischen den künftigen Hauptvertragsparteien geschlossen wird, einen Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber sichern will, kann dies nur durch Individualvereinbarung und nicht in AGB erfolgen.mehr

Nicht durch AGB kann im Rahmen eines Bauherrenmodells vereinbart werden, dass eine dem Makler für die Vermietung versprochene Provision auch dann zu zahlen ist, wenn die Leistung des Baubetreuers einvernehmlich nicht in Anspruch genommen wird.mehr

Von einem Ersatzgeschäft ist immer dann die Rede, wenn ein Hauptvertrag über ein Objekt zustande kommt, das nicht Gegenstand des Maklervertrags ist. Wird der Makler also mit dem Auftrag konfrontiert, seinem Auftraggeber ein Mietobjekt zu vermitteln, und wird das betreffende Objekt stattdessen gekauft, handelt es sich um ein typisches Ersatzgeschäft. Gleiches gilt im umgekehr...mehr

In der juristischen Literatur wird kontrovers diskutiert, ob der Makler überhaupt eine provisionspflichtige Leistung erbringen kann, wenn er seinem Auftraggeber den Erwerb eines Objekts im Wege der Zwangsversteigerung ermöglicht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wurde eine Gleichstellung beider Erwerbsformen aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zumindest erw...mehr

Eine durch AGB vereinbarte Übererlösklausel verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für den Kunden verschleiert.[1]mehr

Der "einfache" Alleinauftrag kann unproblematisch formularvertraglich vereinbart werden. Makler müssen allerdings beachten, dass aus dem entsprechenden Vertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien deutlich hervorgehen. Es genügt nicht die Bezeichnung "Alleinauftrag", vielmehr muss eindeutig erkennbar sein, dass der Auftraggeber keinen anderen Makler beauftragen darf...mehr

Häufig wollen Makler ihren Provisionsanspruch vor dem Einwand ungenügender Maklerleistung ihrer Auftraggeber schützen, indem der Auftraggeber bereits im Rahmen des Maklervertrags bestätigt, das vom Makler angebotene Objekt besichtigt zu haben und ausreichend über die Kaufvertragsbedingungen informiert worden zu sein. Dass dies in all den Fällen, in denen der Makler dem Auftr...mehr

In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Makler selbst das ihm vom Verkäufer zur Vermittlung an die Hand gegebene Objekt erwirbt. Zumindest durch AGB kann der Makler aber nicht mit seinem Auftraggeber – also dem Verkäufer – vereinbaren, dass dieser auch dann die Maklerprovision schuldet, wenn der Makler selbst das Verkaufsobjekt erwirbt. Denn Voraussetzung des Provisio...mehr

Die Bestimmung des § 652 Abs. 2 BGB verleiht dem Makler ausdrücklich einen Aufwendungsersatzanspruch gegen seinen Auftraggeber. Was viele Makler immer wieder übersehen, ist die Bedeutung des 2. Satzes dieser Bestimmung, dort heißt es: "Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt." Demnach steht dem Makler erst recht ein Aufwendungsersatzanspruch gegen seinen A...mehr

Grundsätzlich ist der Maklerkunde im Rahmen des Maklervertrags sowie im Rahmen des "einfachen" Alleinauftrags berechtigt, Hauptverträge mit "eigenen" Interessenten zu schließen. Immer dann, wenn sich Makler ausbedingen wollen, dass der Auftraggeber Eigenverkäufe zu unterlassen hat, muss dies per Individualvereinbarung geschehen, entsprechende AGB sind unwirksam.[1]mehr

Insbesondere im Rahmen von Suchaufträgen für Kaufobjekte bieten Makler als zusätzliche Dienstleistung Vermittlungsbemühungen hinsichtlich der Finanzierung des Kaufpreises an. Das Versprechen einer erfolgsunabhängigen Provision für den Nachweis oder die Vermittlung einer Finanzierung in AGB ist jedenfalls unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Makler eine Verpflichtung zur ...mehr

Makler können in AGB gemäß § 309 Nr. 7 BGB ihre Haftung bis zur Grenze der groben Fahrlässigkeit ausschließen, d. h., für die leichte und "normale" oder mittlere Fahrlässigkeit haften sie dann nicht. Doch in der Praxis sind derartige Haftungsfreizeichnungsklauseln nicht das Papier wert, auf dem sie stehen. Zunächst wird meist übersehen, dass eine Haftungsbeschränkung bei Ver...mehr

Weit verbreitet in der Maklerpraxis ist die sog. Reservierungsvereinbarung. Der Makler verpflichtet sich gegen eine entsprechende Gebühr, das Objekt während eines bestimmten Zeitraums für seinen Auftraggeber zu reservieren und es keinem anderen Interessenten anzubieten. Als Gegenleistung lässt sich der Makler von seinem Auftraggeber eine Reservierungsgebühr versprechen – in ...mehr

Im Rahmen von Provisionsstreitigkeiten wird der Makler häufig mit dem Einwand der Vorkenntnis konfrontiert. Maklerkunden wenden sich gegen den Provisionsanspruch des Maklers mit dem Argument, ihnen sei das Kauf- oder Mietobjekt bereits vor Benennung durch den Makler bekannt gewesen. Für den Nachweismakler wirkt sich dies in der Regel provisionsvernichtend aus. Makler versuch...mehr

Oftmals versuchen Immobilienkäufer, sich um eine Maklerprovision herumzudrücken, indem sie eine Person als Maklerkunden und vermeintlichen Interessenten bzw. Käufer vorschicken, der in Wahrheit die Immobilie gar nicht erwerben möchte. Dieser soll dann im Auftrag des anderen die notwendigen Informationen über Objekt und Objekteigentümer herausfinden, die er dann an den tatsäc...mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB setzt der Provisionsanspruch des Maklers voraus, dass sein Auftraggeber einen Vertrag mit einem Dritten schließt. Der Erwerb in der Zwangsvollstreckung erfolgt jedoch nicht aufgrund eines Vertrags, sondern eines Hoheitsakts in Form des Zuschlags. Eine sog. Gleichstellungsabrede kann daher nicht wirksam durch AGB getroffen werden.[...mehr

Nach der Bestimmung des § 305b BGB haben Individualvereinbarungen stets Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dabei ist es unerheblich, ob die Vereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wurde. Streiten Makler und Auftraggeber über das Vorliegen einer Individualvereinbarung, ist derjenige beweispflichtig, der aus der Zusatzabrede bzw. Individualvereinbarung Rech...mehr

Praktisch bedeutsam sind immer wieder die Fälle, in denen der Makler Mietobjekte vermitteln soll und abzusehen ist, dass der Auftraggeber das Objekt später kaufen wird. Durchaus nachvollziehbar ist hier das Bestreben des Maklers, zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen zu wollen, nämlich sich einerseits die Provision für die Vermittlung des Mietvertrags zu sichern und anderer...mehr

In vielen Chefarztverträgen ist eine sogenannte Entwicklungsklausel vereinbart. Diese soll dem Arbeitgeber dazu verhelfen, unterhalb der Kündigungsebene Änderungen des Vertragsinhalts vorzunehmen. Der Krankenhausträger soll nach Anhörung des Arztes strukturelle und organisatorische Änderungen im Krankenhaus vornehmen können, dem Arzt sollen dabei keine Entschädigungsansprüch...mehr

Dem gesetzlichen Leitbild in § 652 BGB entsprechend verdient der Makler erst dann eine Provision, wenn ein wirksamer Hauptvertrag über die nachgewiesene oder vermittelte Gelegenheit geschlossen wurde. Daher ist es zumindest in der juristischen Literatur umstritten, ob eine Vorschussvereinbarung in AGB getroffen werden kann. Einschlägige Rechtsprechung wurde zu diesem Thema n...mehr

Ein selbstständiges Provisionsversprechen ist lediglich als Individualvereinbarung möglich. Denn nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist allein das Zustandekommen des Hauptvertrags aufgrund einer Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers geeignet, einen Provisionsanspruch zu begründen. Ganz allgemein kann eine erfolgsunabhängige Provision nicht ...mehr

Mit Widerrufsklauseln wird der Maklerkunde zur Zahlung der Gesamtprovision verpflichtet, wenn er vertragswidrig den Alleinauftrag vorzeitig widerruft. Sie umfasst in aller Regel auch die Verpflichtung zur Provisionszahlung, wenn es der Kunde ablehnt, das Geschäft mit dem ihm zugeführten Interessenten abzuschließen. Derartige Vereinbarungen sind nicht durch AGB möglich. Da be...mehr

In aller Regel wird mit einer Maklerklausel dem Makler durch Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB ein unmittelbares Forderungsrecht gegen eine oder beide Parteien des Hauptvertrags eingeräumt. Dadurch wird meist die dem Verkäufer obliegende Provisionspflicht auf den Käufer übertragen. Wesen eines derartigen Vertrags zugunsten Dritter ist also, dass der Makler unabhängig...mehr

Die Kausalität der Maklerleistung ist gemäß § 652 BGB unabdingbare Voraussetzung für den Courtageanspruch. Demnach kann nicht wirksam per AGB vereinbart werden, dass eine Provisionspflicht unabhängig von der Ursächlichkeit des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers bestehen soll. Derartige Kausalitätsklauseln sollen dem Maklerkunden in der Regel den Einwand der Vorkennt...mehr

Klauseln, die Schriftform für bestimmte Erklärungen des Maklerkunden fordern, sind im nicht unternehmerischen Bereich unwirksam. Hier darf nach der Bestimmung des § 309 Nr. 13b BGB keine strengere Form als die Textform vorgegeben werden. Umfasst sind einseitige Erklärungen des Maklerkunden wie unter anderem Kündigung, Rücktritt oder Anfechtung. Nicht umfasst sind allerdings ...mehr

Die Vereinbarung von Mehr- bzw. Übererlösklauseln ist zunächst grundsätzlich zulässig.[1] Gemeint sind Klauseln, nach denen die Provision aus dem über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Teil des Kaufpreises besteht oder zusätzlich zur vereinbarten Provision der erzielte Mehrerlös Bestandteil der Provision ist. Sie können aber wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein oder zur ...mehr

Das allgemeine Normdickicht gilt es auch bei der Abfassung von Chefarztverträgen zu durchdringen. In mancherlei Hinsicht dient es dem Miteinander, wenn beide Parteien sich vor Arbeitsantritt nochmals vor Augen führen, welche Vorgaben der Gesetzgeber an sie stellt und in welcher Art und Weise darauf im jeweiligen Arbeitsvertrag eingegangen werden soll. Je konkreter gewisse Re...mehr

Ist im Maklervertrag als Nebenabrede ein Verzicht auf die Geltendmachung jeglicher Gegenrechte vorformuliert, liegt hierin eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden und somit ein Verstoß gegen § 307 BGB.[1]mehr

Besteht kein Maklervertrag, kann eine Reservierungsvereinbarung unzweifelhaft nicht durch AGB vereinbart werden; eine entsprechende Individualvereinbarung ist erforderlich.[1] Eine solche Individualvereinbarung kann der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB unterliegen, so wiederum die Reservierungsgebühr eine Höhe von 10 % der üblichen Provision – wäre eine Provision ver...mehr

Vertragsstrafeversprechen, egal welcher Art, sind ausschließlich als Individualvereinbarung möglich.[1]mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler einen Provisionsanspruch nur für die Vertragsabschlussgelegenheit, die er tatsächlich nachweist oder vermittelt. Ist er damit beauftragt, die Gelegenheit zum Kauf einer Immobilie nachzuweisen oder zu vermitteln, erhält er seine Courtage also nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Wird das Objekt lediglich ...mehr

Wird im Rahmen eines provisionspflichtigen Maklervertrags mit dem Kauf- oder Mietinteressenten auch eine Reservierungsvereinbarung getroffen, ist zu unterscheiden, ob die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet wird oder nicht. Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Provision Für den Fall, dass die Reservierungsgebühr auf die Provision angerechnet wird, erg...mehr

Durch eine sog. Nichtabschlussklausel wird der Maklerkunde zur Zahlung der Gesamtprovision oder eines Teils davon verpflichtet, wenn er mit einem vom Makler nachgewiesenen, abschlussbereiten und geeigneten Interessenten nicht abschließt, obwohl der Makler seiner Leistungsverpflichtung in vollem Umfang nachgekommen ist. Derartige Klauseln stellen einen Eingriff in die Abschlu...mehr

Ist der Maklervertrag befristet, was in aller Regel beim Alleinauftrag der Fall ist, endet er mit Zeitablauf. Der Vertrag kann allerdings bei Vorliegen eines wichtigen Grundes auch außerordentlich fristlos gekündigt werden. Achtung Vor Fristablauf beendet Ein Maklervertrag kann auch bereits vor Ablauf der Befristung enden, wenn der Makler seinen Kunden auf unbegrenzte Dauer bi...mehr

Es ist natürlich denkbar, dass Arbeitgeber und/oder Chefarzt den Arbeitsvertrag insgesamt nur befristet abschließen möchten. Insoweit sind die Einschränkungen des § 14 TzBfG zu beachten. Mit Ausnahme der maximal 24-monatigen sachgrundlosen Befristung bei Neueinstellung und der wenig praxisrelevanten Befristung älterer Arbeitnehmer, bedarf die Befristung eines Arbeitsvertrags...mehr

Wenn von einem Formularvertrag auszugehen ist, der der Klauselkontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterliegt, sind überraschende oder mehrdeutige Klauseln unwirksam.[1] Klauseln, die den Auftraggeber des Maklers entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sind ebenfalls unwirksam.[2] Zudem sind die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB zu beachten. A...mehr

Unwirksam sind Klauseln, wonach durch Stillschweigen des Kunden auf ein Angebot des Maklers automatisch ein Maklervertrag geschlossen würde. Hier fehlt es nämlich in aller Regel an einer Annahme dieser vertraglichen Verpflichtung des Maklerkunden. Im Bereich der Wohnraumvermietung und der Veräußerung von Einfamilienhäusern und Wohnungen bedarf der Maklervertrag ohnehin der T...mehr

Die Doppeltätigkeit ist dem Makler grundsätzlich erlaubt, er darf sich aber beispielsweise nicht vom Kaufinteressenten auch für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrags eine Provisionspflicht ausbedingen. Mit einer derartigen Klausel würde der Makler gegen das Gebot der fairen Gleichbehandlung beider Auftraggeber verstoßen. Eine entsprechende Individualvereinbarun...mehr

In aller Regel wird es weder dem Interesse des Maklers noch dem seines Auftraggebers entsprechen, wenn der Makler erst einmal zwei Wochen zuwartet, ob sein Auftraggeber einen Widerruf erklärt, bevor er tätig wird. Gerade für die Maklerpraxis ist insoweit die Bestimmung des § 356 Abs. 4 BGB von Bedeutung. Hiernach erlischt das Widerrufsrecht dann, wenn der Makler seine Makler...mehr

Auch der Auftraggeber des Maklers bzw. der Maklerkunde hat Nebenpflichten aus dem Maklervertrag zu erfüllen. In erster Linie geht es darum, den Makler zu unterrichten, wenn von einem Erwerbs- bzw. Veräußerungswunsch Abstand genommen wird. Zudem treffen den Maklerkunden Unterlassungs- und Auskunftspflichten. Aufgabe des Erwerbs- bzw. Veräußerungsinteresses Im Hinblick auf mögli...mehr

Grundsätzlich steht dem Makler die Möglichkeit offen, mit seinem Kunden eine Vertragsstrafe für den Fall zu vereinbaren, dass dieser den nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrag nicht abschließt. Das folgt daraus, dass das ansonsten so strenge Wohnungsvermittlungsgesetz in § 4 für den Bereich der Wohnungsvermittlung ausdrücklich vorsieht, dass Vertragsstrafen vereinbart...mehr

Mit besonderer Sorgfalt ist eine Regelung zu Privatliquidationen, ggf. gemeinsam mit einem Nutzungsvertrag für die Ressourcen des Arbeitgebers zu verfassen. Das Transparenzgebot im Rahmen der AGB-rechtlichen Prüfung ist an dieser Stelle auch von tatsächlichem Nutzen. Das jeweilige Krankenhausgesetz kann Vorgaben treffen, die beachtet werden müssen. Dort kann z. B. vorgegeben...mehr

Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln finden sich in aller Regel bei Alleinaufträgen und machen den "einfachen" zu einem "qualifizierten" Alleinauftrag. Derartige Klauseln regeln, dass der Auftraggeber einen Selbstverkauf zu unterlassen, Interessenten an den Makler zu verweisen und diesen bei Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen hat. Allerdings sind diese Pflichten des Auftr...mehr

Der im deutschen Schuldrecht geltende Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision auch unabhängig vom Vorliegen einer echten Maklerleistung durch ein selbstständiges Provisionsversprechen begründet werden kann.[1] Der Makler kann sich eine Provision also auch sichern, indem er mit seinem Kunden ein selbstständiges Pr...mehr

Stets steht der Makler aufgrund des Maklervertrags zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten.[1] Praxis-Beispiel Besondere Treuepflicht Der Maklerkunde kann das vom Makler nachgewiesene Immobilienobjekt nur erwerben, wenn er eine andere Immobilie aus seinem Bestand verkauft. Obwohl ein entsprechender...mehr