Obwohl die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ursprünglich ausschließlich den Verbraucher schützen sollten, umfasst dieser Schutz inzwischen auch alle Vertragspartner, unabhängig davon, ob sie aus dem privaten, dem gewerblichen oder dem kaufmännischen Geschäftsverkehr kommen. Der Verwalter als Dienstleister für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war von jeher auch mit der Problematik der Allgemeinen Geschäftsbedingungen befasst, wenn es um die Wirksamkeit von Miet- oder Werkverträgen bzw. den Bedingungen von Versorgungs- oder Versicherungsunternehmen ging. Spätestens seit der Diskussion, ob und inwiefern Regelungen im eigenen Verwaltervertrag den gesetzlichen Anforderungen genügen, hat ihn die Problematik auch persönlich erreicht. Dass er die rechtliche Beurteilung oft nicht allein sondern nur mithilfe eines Rechtsanwalts vornehmen kann, ändert nichts daran, dass Grundkenntnisse hilfreich wären. Die nachfolgenden Ausführungen orientieren sich deshalb vornehmlich an den Problemen des Verwaltervertrags.
Die Prüfung, ob der Verwaltervertrag einer AGB-Kontrolle standhält, erfolgt allerdings nicht bereits im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrags oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern erst bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter.[1]
Auch wenn also ein Verwaltervertrag im Einzelfall unwirksame Klauseln enthält, werden die Beschlüsse über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrags in aller Regel nicht aus diesem Grund für ungültig erklärt. Im Rahmen der Vertragsdurchführung entfalten die unwirksamen Klauseln dann lediglich keine Wirkung.
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