Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrags stellt.[1] Hiervon ist selbst dann auszugehen, wenn der Verwalter den Vertragstext nicht selbst erstellt, sondern einen bereits erstellten Vertrag übernommen hat:
Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Verwender die Bedingungen selbst entworfen hat, sondern nur darauf, ob ein Vertragspartner sich die Bedingungen als von ihm gestellt zurechnen lassen muss. Maßgebend ist dabei der Schutzzweck des AGB-Gesetzes, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern.[2]
Dies ist häufig der Fall, wenn der Vertrag vom Notar erstellt wurde. Zum einen muss sich z. B. der Bauträger den Entwurf zurechnen lassen, den sein "Hausnotar" erstellt hat. Zum anderen unterliegt der Verbrauchervertrag der Klauselkontrolle des AGB-Rechts, wenn die Regelungen nicht vom Vertragspartner eingeführt wurden.[3]
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Bauträger durchaus berechtigt ist, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.[4]
Die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss auch grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 308 Nr. 4 BGB eine Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Dies ist dann zu bejahen, wenn für die Änderung ein erheblicher bzw. wichtiger Grund vorliegt. Die Klausel muss die erheblichen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen.
Keine Anwendung auf Gemeinschaftsordnungen
Grundsätzlich muss es sich um Regelungen handeln, die den Vertragsinhalt gestalten sollen bzw. beim Durchschnittskunden einen solchen Eindruck hervorrufen. Inhalt der Bedingungen können Regelungen jeder Art sein, die diese Bedingung erfüllen. Auf Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen ist das AGB-Recht danach nicht anwendbar. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.[5]
Allerdings finden die Wertungen der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen durchaus auch bei der Beurteilung von Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung Anwendung. Nach § 309 Nr. 9 a) BGB kann der Dienstberechtigte durch vorformulierte Verträge höchstens für 2 Jahre gebunden werden. Daran anknüpfend hat der BGH entschieden, dass sich hieraus auch eine zeitliche Höchstdauer für die in einer Gemeinschaftsordnung begründeten Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ergibt, mit denen eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen (BGH, Urteil v. 21.12.2012, V ZR 221/11). Die einseitige Vorgabe einer dauerhaften, mehr als 2-jährigen Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunternehmen ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, beschneidet in nicht hinnehmbarer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer sowie ihre Entscheidungsfreiheit und stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie die Wohnung selbst nutzen.[6]
Einmalige Verwendung genügt
Einer Beurteilung nach dem AGB-Recht steht auch nicht entgegen, wenn die Regelung tatsächlich nicht für eine Mehrzahl von Verträgen vorgesehen sein sollte.
Bei Verträgen zwischen Unternehmern, wozu auch der Verwalter zählt, und Verbrauchern ist das AGB-Recht auch bei einmaliger Verwendung bereits anwendbar, es sei denn, die Regelung sei durch den Verbraucher eingeführt worden. Die zentralen Regelungen des AGB-Rechts sind auch bei einmaliger Verwendung auf vorformulierte Vertragsbedingungen anwendbar, soweit der Verbraucher auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.[7]
Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits dann als Verbraucherin nach § 13 BGB anzusehen ist, wenn ihr auch nur ein Wohnungseigentümer in seiner Funktion als Verbraucher angehört,[8] unterfallen Verwalterverträge in aller Regel dem AGB-Recht. Eine Ausnahme würde nur für den Vertrag eines Verwalters gelten, der zugleich Wohnungseigentümer ist.
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