Weimann/Lang, Umsatzsteuer – national und international, ... / 3 Kompakt-ABC

Rz. 44

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

EU-Recht: Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht umsatzsteuerfrei!

Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (EuGH vom 17.12.2020, Rs. C 449/19, WEG Tevesstraße, s. Rz. 5a ff.).

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§ 4 Nr. 13 UStG begünstigt ausschließlich Leistungen der Gemeinschaft an die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer; Leistungen der Gemeinschaft sonstige Dritte, z. B. an Mieter, sind nicht begünstigt. Ausführlich hierzu Weimann/Raudszus, UR 1999, 486.

Option: Kein Anspruch des Wohnungs-/Teileigentümers aus Verwaltervertrag

Im Beschluss vom 13.06.1996 (Az: 2 Z BR 28/96, UR 1996, 481) weist das BayObLG darauf hin, dass der einzelne Teileigentümer aus dem Verwaltervertrag keinen Anspruch gegen den Verwalter auf gesonderten Ausweis der Mehrwertsteuer hat. Ein solcher Anspruch würde voraussetzen, dass die Tatbestandsmerkmale des § 14 Abs. 1 UStG vorliegen. Das sei nicht der Fall. Nach § 14 Abs. 1 UStG treffe die Pflicht zum gesonderten Steuerausweis nur einen Unternehmer. Die Wohnungseigentümer seien nur dann als Unternehmer zu behandeln, wenn sie gem. § 9 i. V. m. § 4 Nr. 13 UStG zur USt optiert haben. Ein entsprechender Eigentümerbeschluss läge nicht vor. Das Gericht kommt – m. E. allerdings mit falscher Begründung – zum zutreffenden Ergebnis. Selbstverständlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft Unternehmerin i. S. d. § 2 UStG und erbringt steuerbare Umsätze i. S. d. § 1 Abs. 1 UStG. Die Umsätze sind jedoch i. d. R. steuerfrei, so dass sich nach § 14 UStG ein Ausweis der Umsatzsteuer verbietet. Zur Option berechtigt ist ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst und nicht der Verwalter. Ausführlich hierzu Weimann/Raudszus, UR 1999, 486.

Option: Entscheidung einer Bauherrengemeinschaft ist für die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bindend

Eine Bauherrengemeinschaft ist nicht gleichzusetzen mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erstere ist eine Gesellschaft nach §§ 705ff. BGB und endet, wenn das Bauwerk errichtet und Wohnungseigentum durch Eintragung des Begründungsvertrags in das Grundbuch entstanden ist (BayObLG, Beschluss vom 23.01.1992, Az: AR 2 Z 110/91, NJW 1992, 597). Bauherren und Wohnungseigentümer müssen auch nicht die gleichen Personen sein. Der Bevollmächtigte der Bauherren ist in der Regel nicht der spätere Verwalter der Wohnanlage. Die Pflichten des Verwalters sind gänzlich andere als die Pflichten des von den Bauherren mit der Durchführung des Bauherrenmodells, insbesondere der Errichtung der Anlage beauftragten Bevollmächtigten. Eine Entscheidung der Bauherrengemeinschaft, zur USt zu optieren, stellt damit keine Entscheidung der Wohnungseigentümer dar und bindet diese nicht. Eine Pflicht des Verwalters zur gesonderten Ausweisung der Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung besteht daher nicht allein deshalb, weil die Bauherren früher zur Umsatzsteuer optiert haben (BayObLG, Beschluss vom 13.06.1996, Az: 2 Z BR 28/96, UR 1996, 481).

Wohnungsverwaltungsgesellschaften werden von der Steuerbefreiung nicht erfasst (Sächsisches FG vom 14.01.2009, Az: 2 K 1725/06, rkr., EFG 2009, 1344, vgl. Rn. 7a).