Schuldzinsenabzug beim Kauf einer eigen genutzten Wohnung

Beispiel: Verkauf eines selbst genutzten Hauses an den Ehegatten

Ehemann A hat vor Jahren ein Einfamilienhaus in Stuttgart geerbt und seitdem mit seiner Ehefrau B bewohnt. Das Haus ist schuldenfrei. Es hat einen Wert von 400.000 EUR. A will in München eine Eigentumswohnung für 400.000 EUR kaufen und gemeinsam mit seiner Ehefrau B bewohnen. Das Einfamilienhaus soll künftig vermietet werden. Eigenkapital ist so gut wie nicht vorhanden. 

Gestaltung zum Schuldzinsenabzug

Die im Folgenden vorgestellte Gestaltung fußt auf einem Urteil des BFH, in dem ein zwischen Ehegatten geschlossenen Kaufvertrag über ein Grundstück steuerlich anerkannt wurde (BFH, Urteil v. 15.10.2002, IX R 46/01, Haufe Index 870210): Der Ehemann A verkauft das Einfamilienhaus für 400.000 EUR an seine Ehefrau B, die zur Finanzierung des Kaufpreises von 400.000 EUR bei einem Kreditinstitut ein Darlehen von 400.000 EUR aufnimmt. Zur Sicherung des Darlehens wird eine Grundschuld an dem zu veräußernden Grundstück eingetragen.

A und B schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Einfamilienhaus ab. Die Darlehensvaluta von 400.000 EUR wird auf ein Konto der Ehefrau ausgezahlt, der Kaufpreis für das Einfamilienhaus wird noch am selben Tag von dort auf das Konto des Ehemannes überwiesen. Der Ehemann finanziert mit dem Kaufpreis für das bisher selbst genutzte Einfamilienhaus die Anschaffungskosten der selbst genutzten Eigentumswohnung in München. Das Einfamilienhaus wird von der Ehefrau vermietet.

B ist berechtigt, von ihren Mieteinnahmen aus dem Einfamilienhaus sowohl die Schuldzinsen des von ihr aufgenommenen Darlehens von 400.000 EUR als auch die AfA-Beträge auf der Grundlage des von ihr entrichteten Kaufpreises, soweit er auf das Gebäude entfällt, als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Auch wenn die Zehnjahresfrist des § 23 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 EStG im Zeitpunkt des Verkaufs des Einfamilienhauses an den Ehegatten noch nicht abgelaufen ist, entsteht kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, weil A die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Mit dieser Entscheidung des BFH ist geklärt, dass es auch bei Grundstücksübertragungen zwischen Angehörigen möglich ist, die sich aus der Fremdfinanzierung ergebenden Schuldzinsen bei entsprechender Gestaltung als Werbungskosten abzuziehen. 

Kein Gestaltungsmissbrauch

Auf diese Weise ist letztlich die Eigentumswohnung in München mit "Eigenmitteln" des Ehemannes finanziert worden, die wiederum aus einem fremdfinanzierten Verkauf einer Immobilie an die Ehefrau geschöpft wurden. Das beschriebene Immobilienveräußerungsgeschäft zwischen Ehegatten ist nach Auffassung des BFH weder unter dem Fremdvergleichsaspekt noch unter Missbrauchsgesichtspunkten zu beanstanden. Durch diese Gestaltung lassen sich Mittel für Finanzierungen von Vorhaben schöpfen, deren Fremdfinanzierung nicht zum Schuldzinsenabzug führen würde.