Rz. 49
[Autor/Stand] Ein Grundstück, das nur eine Wohnung enthält, gilt (Fiktion!) auch dann als ein Einfamilienhaus, wenn es zu gewerblichen (freiberuflichen, § 96 BewG) oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 75 Abs. 5 letzter Satz BewG).
Das Gesetz bietet damit zwei Abgrenzungskriterien. Das erste Kriterium ist die "Mitbenutzung" und das zweite ist die durch die Mitbenutzung verursachte wesentliche Beeinträchtigung des Eigenart des (Wohn-)Grundstücks als Einfamilienhaus.[2]
a) Mitbenutzung
Rz. 50
[Autor/Stand] Eine Mitbenutzung liegt nur dann vor, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen größeren Umfang hat, als die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Diese darf nicht den Umfang der Nutzung zu Wohnzwecken erreichen bzw. übersteigen.[4] Für die Ermittlung dieses Verhältnisses ist allein auf die Nutzflächen abzustellen.[5] Entscheidend ist hierfür der tatsächliche Zustand und die tatsächliche Nutzung am Stichtag. Der BFH hat hierzu ausdrücklich darauf abgestellt, dass ein geplanter Um- bzw. Ausbau von Flächen, die künftig der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen, für die Betrachtung zum Stichtag nicht maßgeblich ist. Im entschiedenen Fall war die Zuordnung von bisher nicht genutztem Dachraum, der künftig um- und ausgebaut werden sollte, fraglich.[6] In diesem Fall wurde der Dachraum zum Stichtag (noch) den Wohnzwecken zugeordnet, weil er nur über die Wohnzwecken dienende Raumeinheit zugänglich war.[7]
Wenn bereits die Nutzung zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken überwiegt, so kommt es nicht mehr darauf an, ob die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird. Hier liegt schon keine Mitbenutzung mehr vor.
Anders als in der Vorauflage vertreten, beschränkt sich die Mitbenutzung nicht auf eine Nutzung von nur ungeordneter Bedeutung von maximal 20 %, wie sie aus § 75 Abs. 3 BewG abgeleitet werden könnte, da sich aus § 75 Abs. 4 BewG ein Vorrang der Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen ist, der eine quotale Begrenzung der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken nicht vorsieht.[8]
Abzustellen ist auf das räumliche Verhältnis der Flächen zueinander, nicht auf das Verhältnis der Jahresrohmieten.[9]
b) Wesentliche Beeinträchtigung
Rz. 51
[Autor/Stand] Wenn eine Mitbenutzung nach den vorgenannten Kriterien vorliegt, wird das Gebäude gleichwohl als Einfamilienhaus eingeordnet, wenn durch die Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Dieses Kriterium galt schon nach § 32 Abs. 1 Ziff. 4 BewDV a.F. In der Wortfassung der beiden Vorschriften besteht allerdings insofern ein Unterschied, als § 32 BewDV a.F. vorgesehen hatte, dass die Frage, ob durch die angeführte Mitbenutzung die Eigenart des Grundstücks als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird, "nach der Verkehrsanschauung" zu beurteilen sei. Der BFH hat dem Wegfall der Worte "nach der Verkehrsauffassung" in § 75 Abs. 5 BewG zunächst keine Bedeutung beigemessen. Er hat ausdrücklich entschieden, dass bei der Frage, ob die Eigenart eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses durch eine Mitbenutzung zu gewerblichen und öffentlichen Zwecken wesentlich beeinträchtigt wird, auch nach dem BewG 1965 in erster Linie auf die Verkehrsauffassung abzustellen sei.[11] Diese Rechtsprechung hat der BFH aufgegeben.[12] Der BFH hat hier ausgeführt, der Begriff des Einfamilienhauses im bewertungsrechtlichen Sinne – entsprechendes gelte für den des Zweifamilienhauses – sei nicht ein von der Verkehrsauffassung, sondern ein durch die Umschreibung in § 75 Abs. 5 BewG gekennzeichneter Rechtsbegriff, von dem ausgehend die Frage der wesentlichen Beeinträchtigung durch die Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken zu beantworten sei.[13] Es könne nicht darauf abgestellt werden, wie die allgemeinen Vorstellungen vom Erscheinungsbild eines Einfamilienhauses seien. Entscheidend sei vielmehr, wie das äußere Erscheinungsbild des zu bewertenden Objekts sich vom Erscheinungsbild bewertungsrechtlicher Einfamilienhäuser, die nicht zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken mitbenutzt werden unterscheidet.
Diesem Ansatz ist grundsätzlich zu folgen, da die Verkehrsauffassung im Rahmen des § 75 Abs. 5 BewG keine Rolle spielt sondern lediglich die tatsächliche Nutzung. Im Ergebnis dürfte aber die Verkehrsauffassung vom äußeren Erscheinungsbild eines Einfamilienhauses sich mit dem äußeren Erscheinungsbild eines bewertungsrechtlichen Einfamilienhauses, das keiner "Mitbenutzung" unterliegt, nicht unterscheiden. Daher ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Einfamilienhaus durch gewerbliche (freiberufliche) Mitbenutzung in seiner Eigenart nicht wesentlich beeinträchtigt wird, nur aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls zu beantworten.
Nach ständiger Rechtsprechung beeinträchtigt weder das Vorhandensein von Parkflächen, noch ein Arztschild oder ein Fahrradständer wesentlich die Eigenar...
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