Rz. 87
[Autor/Stand] In der Praxis ist die Regelung zu selbständig verwertbaren Teilflächen aus der Sicht der Steuerzahler nicht leicht nachvollziehbar. Häufig sind Grundstücke zu bewerten, bei denen zu einem bebauten Hauptgrundstück ein größeres angrenzendes Gelände gehört, das nicht selbständig bebaut werden darf und als Garten oder Wildwiese vorhanden ist. Zum Teil können die angrenzenden Flächen nicht gesondert verkauft werden, weil eine erforderliche Erschließung nicht sichergestellt ist. Auf dem Grundstücksmarkt lässt sich nur für das Hauptgrundstück der gegendübliche Bodenrichtwert erzielen. Für das angrenzende Gartengelände weist der Gutachterausschuss zum Teil jedoch keine gesonderte Richtwertzone aus. Dennoch erläutert der Gutachterausschuss, dass für Gartenflächen nur ein Bruchteil des Bodenrichtwerts anzusetzen ist.
Rz. 88
[Autor/Stand] Die Eigentümer erwarten bei der Erfassung des Bodenwerts eine Berücksichtigung dieser Fakten. Jedoch scheidet der Ansatz niedrigeren Bodenrichtwerts für das Gartenland aus, weil keine gesonderte Bodenrichtwertzone gebildet worden ist. Vielmehr wird für das Gartenland zuungunsten der Steuerpflichtigen der volle Bodenrichtwert des bebauten Hauptgrundstücks angesetzt. Zusätzlich müsste das Finanzamt zuungunsten der Steuerpflichtigen die Abzinsung für die Gartenlandfläche versagen, wenn sie die Voraussetzungen der selbständig nutzbaren Teilfläche erfüllt. Das wird aus der Sicht des Steuerpflichtigen als doppelte Benachteiligung wahrgenommen.
Rz. 89
[Autor/Stand] Zwar soll die Abzinsung des Bodenwerts berücksichtigen, dass im vereinfachten Ertragswertverfahren die volle und nicht die um eine Verzinsung des Bodenwerts geminderte Miete kapitalisiert wird. Das bedeutet, die fehlende Abzinsung für selbständig nutzbare Teilflächen hat innerhalb der Methodik des vereinfachten Ertragswertverfahrens eine grundsätzliche Berechtigung. Dennoch dürfte dies den Steuerpflichtigen in der Praxis der vorgenannten Fallgestaltung nicht überzeugen.
Rz. 90
[Autor/Stand] Der Steuerpflichtige sollte daher in den vorgenannten Fällen prüfen und ggf. darlegen, ob es an einer selbständigen Verwertbarkeit bereits wegen fehlender Erschließungsmöglichkeiten des Gartengeländes fehlt. In diesen Fällen wäre es stets nur einheitlich mit dem Hauptgrundstück nutzbar. Danach wäre die Gartenlandfläche in die Abzinsung einzubeziehen.
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