Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 3 S ... / bb) Sonstige Anforderungen im Überblick (§§ 4–15 REITG)

Rn. 2582

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

• Mindestkapital: Eine REIT-AG muss ein Mindestnominalkapital von 15 Mio EUR aufweisen (§ 4 REITG), um für den Börsengang "gerüstet" zu sein (vgl BT-Drucks 16/4026, 20).
• Keine stimmrechtslosen und keine Vorzugsaktien: Sämtliche REIT-Aktien müssen stimmberechtigt sein und dürfen nicht Vorrechte gewähren (§ 5 Abs 1 REITG).
• Firmierung: Die Gesellschaft muss als "REIT-AG" firmieren (§ 6 REITG).
• Bezeichnungsschutz: Die Bezeichnungen "REIT-AG", "REIT", "real estate investment trust" darf nur führen, wer eine REIT-AG iSd REITG ist und die Voraussetzungen §§ 8–15 REITG erfüllt (§ 7 REITG; beachte die Übergangsregelung in § 22 REITG).
• HR-Anmeldung: Die Firmierung (§ 6 REITG) als REIT-AG ist beim zuständigen AG zur HR-Eintragung anzumelden (§ 8 REITG).
• Sitz: Die REIT-AG muss Sitz und Geschäftsleitung im Inland haben (§ 9 REITG), da die DBA-Regelungen zur Quellensteuerpflicht nach internationalem Vorbild an die Ansässigkeit der Gesellschaft im Inland anknüpfen (s BT-Drucks 16/4026, 21).
• Börsenzulassung: Die Aktien der REIT-AG müssen an einem organisierten Markt iSd § 2 Abs 11 WpHG (Fassung ab 03.01.2018, geändert durch Art 3 Nr 3 h, Art 26 Abs 5 des Zweiten Gesetz zur Novellierung von Finanzmarktvorschriften aufgrund europäischer Rechtsakte vom 23.06.2017, BGBl I 2017, 1693, davor war es § 2 Abs 5 WpHG) in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat zugelassen sein (§ 10 Abs 1 REITG). Infolge des Entzugs der Börsenzulassung endet die Steuerfreiheit der REIT zum Ende des Wj, das dem Entzugsjahr vorausgeht (§ 18 Abs 1 REITG, s Rn 2585). Der Börsenzulassungsantrag muss innerhalb von 3 Jahren nach Anmeldung der AG als Vor-REIT gestellt werden (§ 10 Abs 2 S 1 REITG). Wegen der Finanzmarktkrise und dem damit ausgelösten Unsicherheiten erweiterte § 10 Abs 2 S 2 REITG durch das OGAW-IV-UmsG vom 22.06.2011, BGBl I 2011, 1126 (s Rn 2580d) die Möglichkeit, diese Frist zu verlängern, auf zwei weitere Jahre, wenn "Umstände außerhalb des Verantwortungsbereiches der VOR-REIT" (also zB eine neue Finanzkrise wegen des Euros oder Ähnliches) dies rechtfertigen würden (s BT-Drucks 17/4510, 89). Zum rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung wegen Verlust der Börsenzulassung s Rn 2594, 2594a.
• Streubesitz: Mindestens 15 % der Aktien, bei Börsenzulassung sogar 25 % müssen sich im Streubesitz (dh Aktionäre mit weniger als 3 % der Stimmrechte) befinden (§ 11 Abs 1 REITG). Kein Anteilseigner darf mehr als 10 % der Anteile halten (§ 11 Abs 4 REITG). Der Gesetzgeber will es damit auch Kleinanlegern ermöglichen, in REIT zu investieren (s BT-Drucks 16/4026, 21). Nachhaltiger Verstoß gegen diese Regelung führt zum Ende der Steuerfreiheit für die REIT (s § 18 Abs 3, 4 REITG; s Rn 2585).
• Vermögens- und Ertragsanforderungen: § 12 REITG enthält dazu weitere Details, auf die verwiesen wird (s dazu Kühnberger, BB 2007, 1211). Hintergrund ist, dass sich die Ausrichtung der Gesellschaft auf die Immobilientätigkeit als Kerngeschäft in einer bestimmten Zusammensetzung von Vermögen und Bruttoertrag widerspiegeln muss, so dass zB das gesamte Vermögen der Gesellschaft abzüglich Ausschüttungen und Rücklagen zu mindestens 75 % aus unbeweglichem Vermögen bestehen muss. Zu Sanktionen beim Verstoß dagegen s Rn 2583; nachhaltiger Verstoß führt zum Verlust der Steuerfreiheit für die REIT-AG (§ 18 Abs 5 REITG, s Rn 2585). Die Überprüfung dieser Anforderung erfolgt auf Grundlage des Einzel- oder Konzernabschlusses nach IFRS (BMF vom 10.07.2007, BStBl I 2007, 527).
• Ausschüttungspflicht: Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses (§ 275 HGB), ggf abzüglich Einstellung in Gewinnrücklage oder zuzüglich Auflösung aus Gewinnrücklage (§ 13 Abs 3 S 1, 2 REITG), ist an die Anteilseigner auszuschütten (§ 13 Abs 1 REITG). Zu Sanktionen beim Verstoß dagegen s Rn 2583b; nachhaltiger Verstoß führt zum Verlust der Steuerfreiheit für die REIT-AG (§ 18 Abs 5 REITG, s Rn 2585). Ob die Ausschüttungspflicht erfüllt wird, ist anhand des HGB-JA zu überprüfen, BMF vom 10.07.2007, BStBl I 2007, 527).
• Kein Immobilienhandel: Die REIT-AG darf nicht mit ihren Immobilien handeln (sondern soll vor allem Immobilien vermieten, s BT-Drucks 16/4026, 25), dh nicht innerhalb von 5 Jahren mehr als die Hälfte ihres Immobilienbestandes veräußern (Einzelheiten s § 14 REITG). Ein Verstoß führt für das Wj, in dem die Grenze des § 14 Abs 2 REITG überschritten wird, erstmals zum Verlust der Steuerfreiheit für die REIT-AG (§ 18 Abs 2 REITG, s Rn 2585). Die Überprüfung dieser Anforderung erfolgt auf Grundlage des Einzel- oder Konzernabschlusses nach IFRS (BMF vom 10.07.2007, BStBl I 2007, 527).
• Mindest-EK: Die Fremdfinanzierung wird auf 55 % des Vermögens begrenzt (Einzelheiten s § 15 REITG). Die Überprüfung dieser Anforderung erfolgt auf Grundlage des Einzel- oder Konzernabschlusses nach IFRS (BMF vom 10.07.2007, BStBl I 2007, 527).