Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / Schrifttum:

Wagner/Brüggen, Die Verklammerungstheorie des BFH bei Immobilien: Praktische Fragestellungen, DB 2018, 408;

Spohn/Lipps, Verklammerungsgeschäft als neues Rechtsinstitut zwischen Gewerblichkeit und privater Vermögensverwaltung bei unbeweglichen WG, DStR 2018, 605.

 

Rn. 132a

Stand: EL 128 – ET: 06/2018

Bei so langfristiger Haltedauer ist zu unterscheiden, ob

  • Veräußerungen bebauten Grundbesitzes iR kontinuierlicher An- und Verkäufe oder
  • Veräußerungen unbebauten Grundbesitzes vorliegen.

Veräußerung bebauten Grundbesitzes ohne zusätzliche verkaufsfördernde Maßnahmen (ohne erhebliche Modernisierung/Sanierung) nach mehr als 10 Jahren

(Bei erheblicher Modernisierung/Sanierung s Rn 132d.)

Wird bebauter Grundbesitz nach über 10-jähriger Haltedauer, dh Vermietung o Eigennutzung, ohne zusätzliche Maßnahmen am Objekt, die ihm zu einer anderen Marktgängigkeit verhelfen, veräußert, so gehört auch die Veräußerung als letzter Akt der Fruchtziehung aus vorhandenem Vermögen noch zur privaten Vermögensverwaltung (zB BFH BStBl II 1973, 661; FG Nds EFG 1996, 431). Grundbesitzveräußerungen nach einer derartig langen Haltephase sind nach der aus § 23 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG erkennbaren Wertung regelmäßig privater Natur, eine darauf gerichtete Absicht stellt daher keine relevante Gewinnerzielungsabsicht dar: BFH v 05.04.2017, BFH/NV 2017, 1161. Das gilt gem BMF BStBl I 2004, 434 Tz 2, auch, wenn es sich um umfangreichen Grundbesitz handelt u sämtliche Objekte in einem verhältnismäßig kurzen Zeitraum an verschiedene Erwerber veräußert werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Veräußerer in der Baubranche als Baubetreuer, Grundstücksmakler und Finanzierungsvermittler tätig war (so bestätigt vom FG Nds EFG 1996, 431für eine Besitz- und Vermietungsdauer von 11 Jahren; aA BFH v 17.02.1993, BFH/NV 1994, 84 – diesen Fall bei fortlaufenden Verkäufen, darunter solche von mehr als 10 Jahren Besitzdauer, zitiert v BFH v 07.06.2005, BFH/NV 2005, 1794).

Lt BMF v 01.04.2009, BStBl I 2009, 515 sollen aber in Fällen des An- u Verkaufs beim Immobilienspezialleasing, auch nachdem die in § 23 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG genannte 10-Jahres-Haltefrist abgelaufen ist, bei zwischenzeitlicher (dann gewerblicher) Vermietung, wenn diese kürzer ist als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, u ein Totalgewinn nur unter Einbezug des Veräußerungsgewinns erzielbar ist sowie die Aktivitäten aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts miteinander verklammert sind, auch bei einer nur einmaligen Veräußerung allein die verschiedenen Tätigkeiten auf der Inputseite ein objektiv nachhaltiges Verhalten sein mit der Folge eines stpfl gewerblichen Gewinns (so auch BFH v 26.06.2007, BStBl II 2009, 289: Sonder-Rspr, s Rn 122). Anders, Nachhaltigkeit auf der Outputseite erforderlich, mE zutr, BFH v 28.09.2017, BFH/NV 2018, 271 Rz 44, wonach für Nachhaltigkeit immer mindestens zwei Objekte auf der Absatzseite erforderlich seien (zu prüfen ist daher im zweiten Rechtsgang die Nachhaltigkeit); ebenso BFH v 08.06.2017, BFH/NV 2017, 1523 Rz 43. Teilnahme am allg wirtschaftlichen Verkehr muss ergänzend immer auch noch vorliegen (s Rn 127), wird v BFH aber meist bejaht u ist wohl erfüllt, wenn bei Scheitern des Verkaufs an den Mieter auch an Dritte veräußert werden würde. Generell ablehnend bei Überschreiten der 10-Jahres-Grenze Spohn/Lipps, DStR 2018, 605, 609, mE aus Gründen der Rechtssicherheit zutreffend.

Werden über deutlich mehr als 10 Jahre vermietete Wohnungen in einem MFH in ETW umgewandelt und anschließend kurzfristig veräußert, so führt dies allein nicht zur Überschreitung privater Vermögensverwaltung, sondern ist vielmehr deren letzter Akt. In diesem Zusammenhang vorgenommene Maßnahmen, die lediglich der Mängelbeseitigung zur Herstellung der Verkaufsfähigkeit der Objekte dienen, sind unschädlich. So hat der BFH v 11.12.1996, BFH/NV 1997, 396 entschieden, dass die Aufteilung eines Mietwohngrundstücks in Wohnungseigentum für sich gesehen weder dem Ankauf noch der Errichtung eines Gebäudes rechtlich gleichzustellen ist, und in einem konkreten Fall bei einem Abstand von 20 Jahren zwischen Bebauung und Aufteilung in ETW durch einen Architekten einen gewerblichen Grundstückshandel zu Recht verneint. Der BFH stellte dabei darauf ab, dass die Zeitdauer "wesentlich länger als 10 Jahre" betragen habe und führt ergänzend aus, dass nicht Veräußerungen als solche, auch wenn Objekte in großer Zahl verkauft werden, einen gewerblichen Grundstückshandel begründen, sondern die Zuordnung zum "Bild des Gewerbebetriebs". Die entgegenstehende Beurteilung durch Kempermann, DStR 1996, 1156 ist damit überholt. Für Zwecke einer Zuordnung zum Gewerbebetrieb müssen die maßgebenden Tätigkeiten nämlich in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen; so auch BFH BStBl II 1990, 1060; BFH/NV 1989, 580/83; BStBl II 1984, 137 mwN; BMF BStBl I 2004, 434 Tz 2 u 23.

 

Beispiel:

Zahnarzt Z ist seit 00 Eigentümer von vier Mietwohngebäuden mit insgesamt 40 Wohnungen. Im Jahr 15 wandelt er die Wohnungen in ETW um un...

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