Literaturauswertung zum ESt... / 2.42 § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

• 2011

Langjähriger Leerstand von Immobilien / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG

 

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung – z. B. für umfangreiche Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen – sind abziehbar als vorab entstandene Werbungskosten, wenn der Steuerpflichtige endgültig dazu entschlossen ist, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen und er diese Absicht nicht später wieder aufgibt. Es muss die Absicht bestehen, einen positiven Totalüberschuss zu erzielen. Zur Beurteilung heranzuziehen sind nicht nur die Verhältnisse des jeweiligen Veranlagungszeitraums, sondern auch Umstände früherer Jahre und spätere Erkenntnisse mit rückwirkender Bedeutung. Der Steuerpflichtige muss ernsthafte Vermietungsbemühungen darlegen. Dabei ist das Objekt eventuell auch durch bauliche Umgestaltungen an die Erfordernisse des Marktes anzupassen. Die Beweislast trägt der Steuerpflichtige. Hat der Steuerpflichtige in Veräußerungsabsicht gehandelt, können die Aufwendungen, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sein.

(so Mayr, Steuerliche Konsequenzen des langjährigen Leerstands von Immobilien, SteuK 2011, 247)

Nachträgliche Schuldzinsen / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG

 

Nach Auffassung des BFH, der sich die Finanzverwaltung angeschlossen hat, sind Schuldzinsen, die nach der Veräußerung von Anteilen i. S. v. § 17 EStG entstehen, nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gilt diese Rechtsprechung nicht für den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (OFD Frankfurt/M v. 21.1.2011, S 2211 A – 17 – St 214). Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Vielmehr besteht auch hier der wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit der Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit nach Veräußerung des Vermietungsobjekts grundsätzlich fort. Eine Änderung der Rechtsprechung ist daher möglich.

(so Jachmann/Schallmoser, Berücksichtigung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung - Anmerkungen zu BFH vom 16.3.2010 und zu OFD Frankfurt/M. vom 21.1.2011, DStR 2011, 1245)

Verbilligte Vermietung / § 21 Abs. 2 EStG

 

Nach dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 kommt in den Fällen der verbilligten Vermietung eine Kürzung der Werbungskosten nur noch dann in Betracht, wenn das Entgelt für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Beträgt das Entgelt für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken 66 % und mehr der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung als voll entgeltlich anzusehen. Eine Totalüberschussprognose ist nicht mehr erforderlich. Ebenfalls gelten die Grundsätze des BMF-Schreibens v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, soweit sie die teilentgeltliche Vermietung betreffen, nicht mehr. Keine Anwendung findet § 21 Abs. 2 EStG bei gewerblichen Einkünften und in den Fällen der Vermietung von Gewerbeobjekten. Die Neuregelung von § 21 Abs. 2 EStG gilt erstmals für den Veranlagungszeitraum 2011.

(so Heuermann, Steuervereinfachung bei verbilligtem Vermieten – Neue Blicke durch die "alten Löcher", DStR 2011, 2081)

 

Nach anderer Auffassung gilt die Neuregelung erstmals für den Veranlagungszeitraum 2012.

(so Hilbertz, Zum zeitlichen Geltungsbereich der Neuregelung des § 21 Abs. 2 EStG - Replik zu Heuermann, DStR 2011, 2082, DStR 2011, 2282)

 

Im Hinblick auf die Gesetzesänderung sollten in den Fällen der verbilligten Wohnraumüberlassung bestehende Mietverträge überprüft und eventuell angepasst werden. Dabei sollte die vereinbarte Miete aus Sicherheitsgründen nicht zu knapp an der Grenze von 66 % bemessen werden. Zwar kann nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Dies gilt nach Auffassung der OFD Münster v. 13.2.2004, S 2253 - 60 - St 22 - 31 nicht bei verbilligter Wohnraumüberlassung an nahe Angehörige, sofern die entsprechende Mieterhöhung tatsächlich vollzogen wird.

(so Hilbertz, Verbilligte Wohnraumüberlassung, NWB 2011, 4002)

• 2012

Nießbrauch als Gestaltungsmittel zur Verlagerung von Einkünften auf Abkömmlinge / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG

 

Auch ein Vorbehaltsnießbrauch kann zur Verlagerung von Einkünften von den Eltern auf die Abkömmlinge genutzt werden. Erreicht wird dies durch die Vereinbarung, dass der Vorbehaltsnießbrauch lediglich Sicherungszwecken dient (BMF v. 24.7.1998, IV B 3 - S 2253 - 59/98). In diesem Fall sind die Einkünfte von den Abkömmlingen und nicht von den Eltern zu versteuern. Genutzt werden zum Zwecke der Einkünfteverlagerung kann auch der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch. Dies gilt insbesondere für Fallgestaltungen, in denen die entsprechende Immobilie bereits abgeschrieben ist.

(so Günther, Steuerfalle "Angehörigenverträge" bei Nießbrauch und bei Übertragungen gegen Versorgungsleistungen, GStB 2012, 344)

Nachträgliche Schuldzinsen / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG

 

Der BFH hat mit Urteil v. 20.6.2012, IX R 67/10 entschieden, dass S...

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