Entscheidungsstichwort (Thema)
Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privatem Grundstücksverkauf
Leitsatz (redaktionell)
- Betreibt ein Steuerpflichtiger einen gewerblichen Grundstückshandel gehört ein Grundstück nur dann zum Privatvermögen, wenn das Grundstück aufgrund objektiver Merkmale eindeutig dem Privatvermögen zugeordnet werden kann.
- Für den Nachweis einer privaten Vermögensverwaltung genügt regelmäßig weder die bloße Vermietung noch die Art der Bilanzierung oder die vorübergehende Selbstnutzung.
- Der Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der Alterssicherung, die Art der Finanzierung und die Höhe der Investition schließen eine Veräußerung unter Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht aus und sind daher keine ge-eigneten Kriterien zur Zuordnung zum Privatvermögen.
Normenkette
Streitjahr(e)
1994
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über den Umfang eines bestehenden gewerblichen Grundstückshandels des Klägers.
Die Kläger sind Eheleute, die im Kalenderjahr 1994 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Der Kläger betätigt sich seit Anfang der 90er Jahre als Immobilienhändler und bezieht hieraus - unstreitig - gewerbliche Einkünfte. Einen Handel mit xxxxxxxxxxx hatte der Kläger zum xx.xx.199x aufgegeben. Außerdem bezog der Kläger im Streitjahr 1994 aus mehreren Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Am xx.xx.1992 erwarb der Kläger im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum am Objekt A. Das Gebäude bestand nach Aktenlage aus einem Einfamilienhaus mit Anbau; in dem Anbau befanden sich ein Ladengeschäft und eine Eigentumswohnung; die Eigentumswohnung wurde vom Kläger nicht erworben. Der Wert des ersteigerten Objekts war vom Amtsgericht X auf xxxxxxxxxx DM festgesetzt worden. Der Kaufpreis betrug xxxxxxxxxxxxxx DM. Die Anschaffungskosten für Gebäude und Grund und Boden ermittelte der Kläger für 1992 mit xxxxxxxxxxx DM (für 1994 mit xxxxxxxxx DM).
Mit Urkunde des Notars Y (UR-Nr. xxx/1994) vom xx.xx.1994 veräußerte der Kläger das Objekt an Frau Z, die damalige Mieterin des Ladengeschäfts, zum Preis vom xxxxxxx DM; der Besitz sollte - bei erfolgter Kaufpreiszahlung - zum xx.xx.1994 auf die Erwerberin übergehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Urkunde vom xx.xx.1994 (Bl. 38 - 52 Einkommensteuerakte Band V) Bezug genommen.
Im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer und Gewerbesteuer 1994 erklärte der Kläger aus dem Immobilienhandel einen durch Betriebsvermögensvergleich ermittelten Gewinn aus Gewerbebetrieb in Höhe von - xxxxxxxx DM. In Bezug auf das Objekt A erklärte er - wie bisher - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Der Beklagte, das Finanzamt - FA - vertrat die Ansicht, dass das Objekt - insbesondere aufgrund der kurzen Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung - dem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sei und forderte den Kläger auf, den Veräußerungsgewinn zu ermitteln.
Mit Schreiben vom xx.xx.1995 trug der Kläger im Veranlagungsverfahren vor, das Objekt sei nicht für den Weiterverkauf, sondern vielmehr zur Alterssicherung gedacht gewesen. Er habe die Wohnung des Hauses erst nach dem Auszug des Voreigentümers - etwa im xxxxxxx 1993, rund 18 Monate nach der Ersteigerung - besichtigen können. Dabei seien erhebliche Mängel festgestellt worden, deren Beseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden gewesen wäre. Die Mieterin des Ladengeschäfts habe angeboten, das Anwesen zu erwerben. Dieses Angebot habe er notgedrungen angenommen, obwohl er bereits vorher xxxxxxxx DM in das Objekt investiert hatte (Außenbereich, neue Heizungsanlage für Ladengeschäft). Für die Beseitigung der Mängel wären weitere xxxxxxxxxx DM erforderlich gewesen.
In einem weiteren Schreiben vom xx.xx.1996 wies der Kläger darauf hin, dass er durch die Buchhaltung eine ganz klare Trennung der gewerblichen von den privaten Objekten vollzogen habe.
Die weiteren Einzelheiten ergeben sich aus Bl. 29 und 64 der Einkommensteuerakte Band V.
Mit Bescheid für 1994 vom xx.xx.1997 setzte das FA den einheitlichen Gewerbesteuermeßbetrag auf xxxxxx DM fest. Dabei legte der Beklagte einen Gewinn aus Gewerbebetrieb des Klägers in Höhe von xxxxxxx DM der Besteuerung zugrunde. Den Gewinn aus der Veräußerung „Objekt A” ermittelte das FA in Höhe von xxxxx- DM (Veräußerungserlös: xxxxxxx DM abzüglich Anschaffungskosten xxxxxxx DM). Die erklärten laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (xxxxx DM) wurden in solche aus Gewerbebetrieb umqualifiziert und um die ursprünglich geltend gemachte Afa (xxxx,-- DM) auf xxxxxx DM erhöht.
Ferner wurden die erklärten negativen Einkünfte aus dem Immobilienhandel (- xxxxxx,-- DM) in Ansatz gebracht. Eine gewinnmindernde Gewerbesteuerrückstellung wurde nach Aktenlage nicht gebildet.
Der gegen diesen Bescheid erhobene Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom xx.xx.1998 als unbegründet zurückgewiesen.
Mit der rechtzeitig erhobenen Klage vertr...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Steuer Office Gold. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen