Hessisches FG Urteil vom 29.03.2001 - 8 K 1610/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen für die Zuordnung eines Grundstücks zum Privatvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers

Leitsatz (redaktionell)

1. Zur Zurechnung eines Grundstücks zum Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshändler genügt bereits die bedingte Verkaufsabsicht, die sich regelmäßig aus der kurzen Zeitspanne von zwei Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung des Grundstücks ergibt.
2. Für den Nachweis, dass ein Grundstück zum Privatvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers gehört reicht regelmäßig weder die bloße Vermietung noch die Art der Bilanzierung oder die vorübergehende Selbstnutzung aus.
3. Der Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der zusätzlichen Altersversorgung lassen ebensowenig wie die gewählte Art der Finanzierung und höhere Investitionen in das Objekt eindeutig auf eine Zuordnung zum Privatvermögen schließen

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1

Streitjahr(e)

1994

Nachgehend

BFH (Urteil vom 12.12.2002; Aktenzeichen III R 21/01)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über den Umfang eines bestehenden gewerblichen Grundstückshandels des Klägers.

Die Kläger sind Eheleute, die im Kalenderjahr 1994 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Der Kläger betätigt sich seit Anfang der 90er Jahre als Immobilienhändler und bezieht hieraus - unstreitig - gewerbliche Einkünfte. Einen Handel mit xxxxxxxxxx hatte der Kläger zum xx.xx.1990 aufgegeben. Außerdem bezog der Kläger im Streitjahr 1994 aus mehreren Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Klägerin erzielte 1994 als Kauffrau (xxxxxxxxxxxxx) Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Am xx.xx.1992 erwarb der Kläger im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum am Objekt A. Das Gebäude bestand nach Aktenlage aus einem Einfamilienhaus mit Anbau; in dem Anbau befanden sich ein Ladengeschäft und eine Eigentumswohnung; die Eigentumswohnung wurde vom Kläger nicht erworben. Der Wert des ersteigerten Objekts war vom Amtsgericht X auf xxxxxx,-- DM festgesetzt worden. Der Kaufpreis betrug xxxxxx,-- DM. Die Anschaffungskosten für Gebäude und Grund und Boden ermittelte der Kläger für 1992 mit xxxxxxxx DM (für 1994 mit xxxxxxxxxxxx DM).

Mit Urkunde des Notars Y (UR-Nr. xx/1994) vom xx.xx.1994 veräußerte der Kläger das Objekt an Frau Z, die damalige Mieterin des Ladengeschäfts, zum Preis vom xxxxxxx,-- DM; der Besitz sollte - bei erfolgter Kaufpreiszahlung - zum xx.xx.1994 auf die Erwerberin übergehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Urkunde vom xx.xx.1994 (Bl. 38 - 52 Einkommensteuerakte Band V) Bezug genommen.

Im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer 1994 erklärte der Kläger aus dem Immobilienhandel durch Betriebsvermögensvergleich ermittelte gewerbliche Einkünfte in Höhe von - xxxxxxx,-- DM. In Bezug auf das Objekt A erklärte er - wie bisher - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Beklagte, das Finanzamt - FA - vertrat die Ansicht, dass das Objekt - insbesondere aufgrund der kurzen Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung - dem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sei und forderte den Kläger auf, den Veräußerungsgewinn zu ermitteln.

Mit Schreiben vom xx.xx.1995 trug der Kläger im Veranlagungsverfahren vor, das Objekt sei nicht für den Weiterverkauf, sondern vielmehr zur Alterssicherung gedacht gewesen. Er habe die Wohnung des Hauses erst nach dem Auszug des Voreigentümers - etwa im xxxxxx 1993, rund 18 Monate nach der Ersteigerung - besichtigen können. Dabei seien erhebliche Mängel festgestellt worden, deren Beseitigung mit großem finanziellen Aufwand verbunden gewesen wäre. Die Mieterin des Ladengeschäfts habe angeboten, das Anwesen zu erwerben. Dieses Angebot habe er notgedrungen angenommen, obwohl er bereits vorher xxxxxxx,-- DM in das Objekt investiert hatte (Außenbereich, neue Heizungsanlage für Ladengeschäft). Für die Beseitigung der Mängel wären weitere xxxxxxx,-- DM erforderlich gewesen.

In einem weiteren Schreiben vom xx.xx.1996 wies der Kläger darauf hin, dass er durch die Buchhaltung eine ganz klare Trennung der gewerblichen von den privaten Objekten vollzogen habe.

Die weiteren Einzelheiten ergeben sich aus Bl. 29 und 64 der Einkommensteuerakte Band V.

Mit Bescheid für 1994 vom xx.xx.1997 setzte das FA die Einkommensteuer auf xxxxxx,-- DM fest. Dabei legte der Beklagte gewerbliche Einkünfte des Klägers in Höhe von xxxxxx,-- DM der Besteuerung zugrunde. Den Gewinn aus der Veräußerung „Objekt A” ermittelte das FA in Höhe von xxxxxx,-- DM (Veräußerungserlös: xxxxxx,-- DM abzüglich Anschaffungskosten xxxxxxxx DM). Die erklärten laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (xxxxx,-- DM) wurden in solche aus Gewerbebetrieb umqualifiziert und um die ursprünglich geltend gemachte Afa (xxxxx,-- DM) auf xxxxx,-- DM erhöht. Ferner wurden die erklärten negativen Einkünfte aus dem Immobilienhandel (- xxxxxx,-- DM) in Ansatz gebracht. Eine gewinnmindernde Gewerbesteuerrückstellung wurde nach Aktenlage nicht gebildet.

Der gegen diesen Bescheid erhobene Einspruch wurde mit Einspruc...