Grunderwerbsteuer, Steuerschuldner

OFD Niedersachsen, 1.12.2014, S 4535 - 5 - St 262

1. Anzahl der Steuerschuldner

1.1 In folgenden Fällen sind mindestens zwei Steuerschuldner vorhanden:

• beim rechtsgeschäftlichen Erwerb (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), nämlich der Käufer und der Verkäufer, beim Tausch die Tauschpartner, beim Einbringen der Einbringende und der Empfänger (Pahlke, 5. Auflage, GrEStG, § 13 Rz. 2);
• beim Vertrag zugunsten eines Dritten der Verkäufer und der Käufer. Der Dritte ist nicht Steuerschuldner (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 5);
• bei der Umwandlung und der Anwachsung sind zwar grundsätzlich zwei Steuerschuldner vorhanden, jedoch geht die Steuerschuld auf den Rechtsnachfolger über (§ 45 Abs. 1 AO), so dass am Ende nur ein Steuerschuldner verbleibt (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 48);
• bei der Auflassung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG) der Auflassende und der Auflassungsempfänger (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 15);
• beim Eigentumserwerb kraft Gesetzes (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG) – ausgenommen Enteignungsverfahren – der bisherige Eigentümer und der Erwerber (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 17);
• bei der Anteilsvereinigung innerhalb eines Organkreises (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG), und zwar alle Mitglieder des Organkreises (Boruttau, GrEStG, 17. Auflage, § 13 Rz. 42; Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 19) – bis auf die Organmutter, es sei denn, dass diese selbst Anteile an der Gesellschaft hält und so zur Anteilsvereinigung „beiträgt” (Hofmann, 10. Auflage, § 13 Rz. 16);
• bei der Übertragung der schon in einer Hand vereinigten Anteile auf einen anderen Erwerber (§ 1 Abs. 3 Nrn. 3 und 4 GrEStG) der bisherige Anteilsinhaber und der Anteilserwerber (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 14);
• bei einer gemischten Schenkung bzw. Schenkung unter einer Auflage die Vertragspartner des Schenkungsvertrages (Hofmann, a.a.O., § 13 Rz. 3).

1.2 Nur ein Steuerschuldner ist in folgenden Fällen vorhanden:

• beim Erwerb im Enteignungsverfahren, der Erwerber (§ 13 Nr. 3 GrEStG);
• beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG);
• bei der Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot nach § 1 Abs. 1 Nrn. 6 und 7 GrEStG, der Benennungsberechtigte (Karte 4 zu § 1 GrEStG der GrESt-Kartei);
• bei Änderung des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft nach § 1 Abs. 2a GrEStG, die Personengesellschaft (§ 13 Nr. 6 GrEStG);
• bei der Vereinigung von mindestens 95 % aller Anteile einer Gesellschaft in einer Hand, der Erwerber (§ 13 Nr. 5a GrEStG);
• bei der wirtschaftlichen Beteiligung von mindestens 95 % an einer Gesellschaft (nach § 1 Abs. 3a GrEStG), der Rechtsträger, der die wirtschaftliche Beteiligung innehat (§ 13 Nr. 7 GrEStG).

2. Besondere Fälle

2.1 Miteigentümer

Erwerben mehrere Personen (zum Beispiel Eheleute) ein Grundstück zu gemeinschaftlichem Eigentum (= Miteigentum), so schuldet jeder Erwerber nur die auf seinen Anteil entfallende Steuer. Die Miteigentümer sind untereinander nicht Gesamtschuldner (BFH-Urteil vom 12.10.1994, II R 63/93, BStBl 1995 II S. 174). Das gilt entsprechend für die auf der Veräußererseite beteiligten Miteigentümer (Hofmann a.a.O., § 13 Rz. 5).

2.2 Einheitliche Verträge

Bei einheitlichen Verträgen (Karte 25 zu § 9 GrEStG der GrESt-Kartei) ist der Bauunternehmer, der mit dem Grundstückserwerber nur einen Bauerrichtungsvertrag abschließt, nach dem BFH-Urteil vom 27.10.1999, II R 17/99 (BStBl 2000 II S. 34), nicht Schuldner der auf die Bauleistungen entfallenden Grunderwerbsteuer, wohl aber (neben dem Erwerber) auch der Grundstücksveräußerer für die gesamte Steuer (Hofmann, a.a.O., § 13 Rz. 6; Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 6).

2.3 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Erwirbt eine GbR ein Grundstück, so ist sie selbst – nicht ihre Gesellschafter – Schuldnerin der Grunderwerbsteuer. Der Bescheid ist an die Gesellschaft als solche zu richten. Falls die GbR sich einen Namen zugelegt hat, ist dieser im Bescheid anzugeben; andernfalls müssen die Gesellschafter als solche benannt werden (Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 32). Die Bekanntgabe des Bescheids richtet sich nach dem AEAO zu § 122 AO, Tz. 2.4.1.2, 2.4.1.3., AO-Handbuch 2014.

2.3.1 Haftung der Gesellschafter einer GbR

Der Gesellschafter einer GbR haftet nach § 191 Abs. 1 AO in Verbindung mit §§ 421, 427, 705, 714, 718 BGB für die Grunderwerbsteuerschuld der Gesellschaft, sofern er beim Grundstückskauf Gesellschafter war (BFH-Urteil vom 2.2.1994, II R 7/91, BStBl 1995 II S. 300 ; Pahlke, a.a.O., § 13 Rz. 53). Die Haftung ist durch Haftungsbescheid geltend zu machen (AO-Kartei zu § 191 AO).

3. Heranziehung der Steuerschuldner

In der Regel haben die Vertragsparteien im Kaufvertrag Regelungen darüber getroffen, wer die Grunderwerbsteuer und die sonstigen Kosten zu tragen hat. Nach § 448 Abs. 2 BGB i.d.F. des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl 2001 I S. 3138) hat der Grundstückserwerber (Käufer) grundsätzlich die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages, für die Auflassung, Grundbucheintragung und sonstigen erforderlichen Erklärungen zu tragen. Aus diesem Grund enthalten die Kaufverträge s...