FG Köln Urteil vom 15.10.2013 - 3 K 3169/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzuschussdarlehen als Einnahme bei Vermietung und Verpachtung

Leitsatz (redaktionell)

1) Ein von einem privaten Dritten gewährtes Mietzuschussdarlehen, das die Einnahmen des Stpfl. aus der Vermietungstätigkeit dergestalt erhöhen soll, dass dieser Ausschüttungen in bestimmter Höhe an seine Anleger vornehmen kann, ist als steuerpflichtige Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen.

2) Der Behandlung als Einnahme gilt auch dann, wenn das Mietzuschussdarlehen erst dann zurückzuzahlen ist, wenn Vermietungsüberschüsse in bestimmter Höhe erzielt werden.

Normenkette

EStG § 8 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 2a

Nachgehend

BFH (Urteil vom 12.07.2016; Aktenzeichen IX R 56/13)

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob eine im Streitjahr an die Klägerin erfolgte und als Darlehen bezeichnete Zahlung in Höhe von 4.596.278 DM als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzusehen ist. Daneben sind Sonderwerbungskosten eines Treugeber-Kommanditisten im Streit.

Die als vermögensverwaltende Gesellschaft in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft geführte Klägerin wurde am ….11.1989 gegründet. Gesellschaftszweck ist der Betrieb und die Verwertung von gewerblichen Immobilien, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, insbesondere die Verwaltung und Vermietung von Büro- und Geschäftshäusern sowie sonstiger gewerblicher Immobilien. Die Klägerin erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ermittelt diese im Wege der Einnahme-Überschuss-Rechnung. Neben den unmittelbar an der Klägerin beteiligten Komplementären und Direktkommanditisten waren über die Treuhandgesellschaft A und Partner Steuerberatungsgesellschaft GmbH, in B (zugleich Prozessbevollmächtigte der Klägerin), die insoweit die Rechtsstellung und Funktion einer Treuhand-Kommanditistin übernahm, ab den Jahren 1992/1993 mehr als 2.300 Treugeber-Kommanditisten (Fondsanleger) an der Klägerin mittelbar beteiligt.

Wegen der notwendigen Beteiligung der Beigeladenen am vorliegenden Verfahren wird auf die Beschlüsse des Senats vom 14.06. und 07.10.2013 Bezug genommen.

Am 25.08.1992 erwarb die Klägerin in D zu einem Kaufpreis von 56 Mio. DM ein Baugrundstück in der Absicht, hierauf ein …zentrum zu errichten.

Am 02.09.1992 schloss die Klägerin mit der Firma E Deutschland GmbH (Firma E) einen Generalübernehmervertrag, mit dem der Firma E die schlüsselfertige Erstellung dieses …zentrums einschließlich aller erforderlichen Planungsleistungen als Generalübernehmer übertragen wurde. Mit Verträgen vom 03.09.1992 übernahm die Firma E im Rahmen eines Alleinauftrages den Nachweis der Vermittlung von Mietern ab Fertigstellung des Fondsobjektes (Erstvermietung) sowie des Weiteren eine Zinsgarantie. In der Zeit zwischen November 1992 und November 1994 errichtete die Klägerin in D auf dem ca. 8.000 qm großen Baugrundstück entsprechend ihrer Planungen das …zentrum mit Büroflächen von ca. 22.000 qm und 316 Tiefgaragenstellplätzen (Bürogebäude F-Platz).

Am 15.11.1994 richtete die Firma E ein Schreiben an die Klägerin mit folgendem Inhalt:

„Das Bürohaus …, F-Platz, wird im Dezember diesen Jahres bezugsfertig. Nach jetziger Einschätzung der Vermietungssituation in D gehen wir als mit der Erstvermietung beauftragte Gesellschaft davon aus, dass erst im Laufe des kommenden Jahres eine Vollvermietung des Fondsobjektes erreicht werden kann. E Deutschland GmbH stellt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht für das Jahr 1995 eine Ausschüttung in Höhe von 2,5 % – dies sind 50 % der prospektierten Ausschüttung – durch Gewährung eines Mietzuschusses sicher, verbunden mit folgendem Besserungsschein:

Sofern und soweit in späteren Jahren Mieteinnahmen entstehen, die die Fonds-Prognose-Rechnung übersteigen, stehen diese bis zur Höhe des gewährten Mietzuschusses uns zu. Für die Berechnung der Mehreinnahmen ist die eingetretene reale Inflationsentwicklung maßgeblich.

Die Zahlung des Mietzuschusses für 1995 erfolgt am 31.12.1995. Ihr Einverständnis mit dieser Regelung bitten wir uns zu bestätigen…”

In einem Schreiben vom 06.06.1995 betreffend die Einladung zur Gesellschafterversammlung am ….1995 empfahl die Treuhand-Kommanditistin den Treugeber-Kommanditisten, das Angebot der Firma E auf Gewährung eines Mietzuschussdarlehens unter Tagesordnungspunkt 14 anzunehmen, um die Liquiditätssituation der Gesellschaft zu verbessern.

Auf der Gesellschafterversammlung der Klägerin für das Geschäftsjahr 1994 am ….1995 in D beschlossen die Gesellschafter unter TOP 14 die Annahme des „Mietzuschussdarlehens” der Firma E.

Aus dem Protokoll der Gesellschafterversammlung vom ….1995 ist ersichtlich, dass der von der Klägerin angestrebte Mietpreis zum damaligen Zeitpunkt auf dem Der Büro-Immobilien-Markt nicht durchsetzbar gewesen ist und über Preiszugeständnisse gesprochen werden musste (TOP 3).

Aus dem Protokoll ist weiterhin ersichtlich, dass der Geschäftsführer der G-Verwaltungen GmbH (Beigeladene zu 6) – dieses Unternehmen war von der Klägerin mit Vertrag vom ...