Wie ist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Rahmen der Veräußerung einer bislang vermieteten Immobilie entrichtet wird, steuerlich zu behandeln?
Mit dieser Frage hat sich das FG Köln kürzlich beschäftigt. Im entsciedenen Fall war streitig, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung eines Darlehens im Rahmen der Einkommensteuerfestsetzung für 2018 als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen ist.
Fall des FG Köln
Der Kläger erzielte u.a. aus der Vermietung von 3 bebauten Grundstücken Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein bei Anschaffung im Jahr 2006 darlehensfinanzierte Objekt wurde Mitte 2018 veräußert. Für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens belastete die finanzierende J-Bank dem Kläger 2018 eine Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kläger als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Der Veräußerungserlös des Objekts sei zur Tilgung des Darlehens verwendet worden. Zudem seien mit dem überschießenden Restbetrag die Darlehen der übrigen Vermietungsobjekte (teilweise) zurückgeführt worden, sodass sich die Zinslast insoweit in den Folgejahren reduziere. Vor diesem Hintergrund sei die Vorfälligkeitsentschädigung als "vorweggenommener Werbungskostenabzug" berücksichtigungsfähig.
Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nicht an. Einspruch und Klage waren erfolglos.
FG: Neuer Veranlassungszusammenhang
Das FG Köln hat entschieden, dass das Finanzamt die Aufwendungen für die Vorfälligkeitsentschädigung zu Recht nicht steuermindernd berücksichtigt hat ( FG Köln, Urteil v. 19.10.2023, 11 K 1802/22). Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der unter Umständen zunächst bestehende und durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.
Ist dieser Veräußerungsvorgang – z. B. nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – steuerbar, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes oder -verlustes einzustellen. Ist der Veräußerungsvorgang wie im Urteilsfall nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht "ersatzweise" als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Tätigkeit – wie vorliegend der Vermietung und Verpachtung – geltend gemacht werden.