rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel
Leitsatz (redaktionell)
1) Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb einerseits und der nichtsteuerbaren Sphäre andererseits ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und auf die Verkehrsanschauung abzustellen.
2) In Zweifelsfällen ist die gerichtsbekannte und nicht beweisbedürftige Auffassung darüber maßgebend, ob die Tätigkeit dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbebetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist.
3) Eine Grundstücksgemeinschaft erzielt aufgrund eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Erwerb von 2 Grundstücken, deren Bebauung bzw. Umgestaltung und anschließender Veräußerung Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn die Gesellschafter "branchennahe Personen" sind und an einer auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückshandels tätigen OHG beteiligt sind.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Frage ob die Kläger (Frau N und Herr M in Grundstücksgemeinschaft N-M) durch ihre Tätigkeiten hinsichtlich der Grundstücke S-Straße 1 und 2 in T gewerblich tätig geworden sind.
Die Kläger waren zu je 50 % an der B-OHG beteiligt. Die OHG war im Streitjahr auf dem Gebiet des gewerbliche Grundstückshandel tätig. Sie erwarb unbebaute Grundstücke, ließ Planungen erstellen, bebaute die Grundstücke bzw. ließ sie bebauen und veräußerte die Grundstücke anschließend; ferner erwarb sie bebaute Grundstücke und veräußerte diese alsdann. Teilweise wurden die Objekte auch erst nach Vermietung weiterverkauft. Zum 31.12.des Streitjahres wurde die OHG aufgelöst; die Tätigkeit der OHG wurde durch die B-GmbH fortgeführt.
Die Kläger waren ferner als Makler bzw. Bauunternehmer im Raum B tätig.
Neben der OHG bestand im Streitjahr ferner die N-M Grundstücksgemeinschaft, an der die Kläger ebenfalls zu je 50 % beteiligt waren. Die Tätigkeit der Gemeinschaft bestand zunächst im Ankauf von Objekten, deren Vermietung und Verwaltung. In den Jahren 1992 bis 1996 hielten die Kläger mindestens 6 Objekte in der Gemeinschaft.
Die Objekte S-Straße 1 und 2 hatten die Kläger Ende 1990 zu je ½ in Bruchteilsgemeinschaft erworben. Die Gesamtfläche des Grundstücks betrug rund 1500 qm.
Im November 1991 wurde bei der Bank E ein Darlehensvertrag über insgesamt 3.000.000 DM abgeschlossen. Tilgungsbeginn sollte am 1.4.1992 sein. Das Darlehen sollte bis zum 31.10.2001 laufen. Als Berufsbezeichnung/Geschäftszweig gaben die Kläger Unternehmer/B-OHG an. Die Baufinanzierung erfolgte durch die Bank E im Namen und für Rechnung der Bank I. Die Tilgungspläne wiesen größtenteils „… N I.FA. B-OHG” als Adressaten aus. Weitere 350.000 DM wurden lediglich bis 30.7.1992 fremdfinanziert. Daneben sollte der Einsatz von Eigenkapital i.H.v. 1.025.000 erfolgen.
Nach dem Erwerb wurde das Grundstück Nr. 1 bebaut, das Grundstück Nr. 2 durch entsprechende Umbauten zur gemeinsamen Nutzung mit dem Grundstück 1 hergerichtet. Es wurde ein einheitliches Gewerbeobjekt mit Arztpraxen, Büroräumen, Ladenlokale, etc. erstellt. Der Baukostenaufwand betrug DM 2.130.0000,–.
Die Fertigstellung erfolgte im Jahr 1992, alsdann erfolgte die Fremdvermietung zu gewerblichen Zwecken. Die vereinbarten Mietlaufzeiten betrugen zwischen 10 und 15 Jahren
Im April 1995 erfolgte der Verkauf des Gesamtobjektes zum Verkaufspreis von 4.475.000,–. Das Darlehen bei der Bank E wurde durch die Erwerber übernommen; die Kläger zahlten an die Darlehensgeber Vorfälligkeitsentschädigungen. Von dem Erlös schafften die Kläger ein anderes Gewerbeobjekt an.
Die Kläger erklärten hinsichtlich des Objektes S-Straße Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Feststellungserklärung der N-M Grundstücksgemeinschaft; sie erklärten keine gewerblichen Einkünfte.
Im Rahmen einer Betriebsprüfung gelangte der Prüfer zu der Auffassung, die Gesellschaft sei hinsichtlich des Objektes S-Straße als gewerblicher Grundstückshändler aufgetreten; es sei insoweit ein Veräußerungsgewinn i.H.v. 1.857.989,– DM anzunehmen.
Der Beklagte folgte der Auffassung des Prüfers und erließ am 12.9.1997 einen entsprechenden Feststellungsbescheid. Er stellte Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.H.v. 1. 857.989,–, sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) i.H.v. ./.139.482 fest.
Den hiergegen eingelegten Einspruch wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 17.7.2000 als unbegründet zurück. Er führte aus, aus dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung sei der Schluss zu ziehen, dass eine Veräußerungsabsicht der Kläger bestanden habe. Unter Einbeziehung der sonstigen Tätigkeit der Kläger im Bereich des Grundstückshandels und der übrigen Gesamtumstände sei danach davon auszugehen, dass die Kläger nach Art eines Bauunternehmers eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt hätten.
Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vorliegenden Klage:
Sie tragen vor, hinsichtlich des Objektes S-Straße sei bei Erwerb keine Veräußerung...
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