Entscheidungsstichwort (Thema)

Abziehbarkeit von Maklerkosten nach Grundstücksverkauf als Werbungkosten bei VuV

 

Leitsatz (redaktionell)

Maklerkosten, die auf den Verkauf eines Grundstücks entfallen, sind als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Finanzierung und damit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, soweit mit dem Veräußerungserlös Darlehen getilgt werden, die zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen wurden und diese Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein beabsichtigt war.

 

Normenkette

EStG §§ 21, 23, 9

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 11.02.2014; Aktenzeichen IX R 22/13)

BFH (Urteil vom 11.02.2014; Aktenzeichen IX R 22/13)

 

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob beim Kläger angefallene Maklerkosten als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen sind.

Der Kläger erzielte im Streitjahre 2007 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den folgenden drei Objekten:

  • Wohn- und Geschäftshaus „B-Straße 1” in A-Stadt
  • Wohn- und Geschäftshaus „C-Straße 2 18” in A-Stadt
  • Parkplätze „C-Straße 2 7” in A-Stadt

Das Objekt „B-Straße 1” war über ein Darlehen bei der D-Bank AG finanziert worden (Darlehen-Nr. 5181311.017 i.H.v. 660.000 EUR und 5181300.026 i.H.v. 540.000 EUR). Das Objekt „C-Straße 2 7” war über ein Darlehen bei der E.-Bank-Bank A-Stadt eG finanziert worden (Darlehen-Nr. 250 144 574 i.H.v. 140.000 EUR). Nach dem Vorbringen des Klägers waren beide Darlehen auf Verlangen der beiden Banken ganz oder zum Teil grundbuchlich (über Grundschulden) mit dem Objekt „C-Straße 2 18” abgesichert (bei dem Objekt „B-Straße 1” sei zudem eine Grundschuld auf dem Objekt selbst eingetragen worden). Auch der Beklagte (das Finanzamt – FA –) geht davon aus, dass die vorgenannten Darlehen jeweils tatsächlich für die Anschaffung der beiden Objekte verwendet wurden und die auf die Darlehen anfallenden bzw. gezahlten Schuldzinsen daher beim Kläger als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der beiden Objekte abziehbar sind. Der Schuldzinsenabzug wurde vom FA auch in den entsprechenden Veranlagungszeiträumen jeweils anerkannt.

Zu den Darlehen der D-Bank AG liegt eine Darlehenszusage vom 14.2.2003 vor, in der die Mithaftung des Objekts „C-Straße 2 18” vorgesehen ist. Zu dem Darlehen der E.-Bank-Bank A-Stadt eG liegt der (undatierte) Darlehensvertrag vor, in dem als Sicherheit ebenfalls das Objekt „C-Straße 2 18” vorgesehen ist. Weitere Unterlagen über die tatsächliche Verwendung der Darlehensbeträge liegen allerdings nicht vor.

Das Objekt „C-Straße 2 18” hatte der Kläger mit notarieller Urkunde vom 30.3.1995 entgeltlich erworben.

Ab 2006 kam es bei den Objekten „C-Straße 2 18” und „B-Straße 1” zu mehreren Mietausfällen. Im Einzelnen handelte es sich nach dem Vorbringen des Klägers um folgende Ausfälle:

C-Straße 2 18:

  • Kündigung einer Gewerbeeinheit durch die Fa. X. vom 20.2.2006 zum 28.2.2007 (lt. Kläger Miete mtl. 1.247,02 EUR)
  • Kündigung einer Wohnung durch Herrn M1. vom 31.7.2007 zum 31.10.2007 (lt. Kläger Miete mtl. 1.300,10 EUR, Angebot, Nachmieter zu stellen)
  • Kündigung einer Wohnung durch Herrn M2. vom 27.11.2006 zum 28.2.2007 (lt. Kläger Miete mtl. 391 EUR, Ankündigung, er werde sich um einen Nachmieter bemühen)

B-Straße 1:

  • Privatinsolvenz des Mieters einer Wohnung (Herr Maik M3., lt. Kläger Miete mtl. 447 EUR)
  • Insolvenz des Mieters einer Gewerbeeinheit (Friseur M4., lt. Kläger Miete mtl. 1.882,32 EUR)
  • Kündigung einer Wohnung durch Frau M5. vom 29.1.2008 zum nächstmöglichen Termin (Miete lt. Kläger mtl. 603,54 EUR)

Ob und wie lange die vorgenannten Objekte jeweils tatsächlich leer standen und in welcher Höhe die Mieten daher tatsächlich ausgefallen sind, ist aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. Auf die Ausführungen des Klägers zu den vorgenannten Mietausfällen und den hierzu eingereichten Unterlagen wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen (siehe Schriftsätze des Klägervertreters vom 18.8.2010 sowie die Anlagen zu diesem und vom 19.4.2013).

Mit notariellem Vertrag vom 20.7.2007 veräußerte der Kläger das Objekt C-Straße 2 18” für einen Kaufpreis von 1.400.000 EUR an eine dänische Fondsgesellschaft (die Fa. …, im Folgenden: Y.). Laut den Ausführungen in dem Vertrag waren im Grundbuch des Objekts Grundschulden i.H.v. 850.000 EUR für die E.-Bank-Bank A-Stadt eG und i.H.v. 1.200.000 EUR für die D-Bank AG eingetragen. Nach § 2 des Vertrags war der Kaufpreis vom Käufer mit den Beträgen, die zur Ablösung der vorgenannten Grundschulden erforderlich waren, an die Gläubiger der Grundschulden und mit dem Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen. Nach § 4 des Vertrags sollte der Besitz etc. an dem Objekt mit dem auf die vertragsgemäße Zahlung folgenden Monatsersten auf den Käufer übergehen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde vom 20.7.2007 Bezug genommen.

Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung überwies die Y. die folgenden Teile des Kaufpreises direkt zur Tilgung der o.g. D...

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