Entscheidungsstichwort (Thema)
Auf Dauer angelegte Vermietung bei zwischenzeitlicher Eigennutzung
Leitsatz (amtlich)
Die in einem zeitlich befristeten Mietvertrag angekündigte Eigennutzung stellt jedenfalls dann ein erhebliches Beweisanzeichen gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen dar, wenn sie tatsächlich vollzogen wird.
Die wiederholt bekundete Absicht, nach Ende der Eigennutzung erneut zur Vermietung übergehen zu wollen, trägt die steuerliche Einstufung einer kurzen Anfangsvermietung als Teil einer - auf lange Sicht - auf Dauer angelegten Vermietung nicht. Eine zeitlich unbefristete oder langjährige Eigennutzung stellt eine Zäsur dar, die eine Verklammerung einer kurz befristeten Anfangsvermietung mit einer späteren Vermietung zu einer einheitlichen Vermietungstätigkeit ausschließt.
Das zur Renovierung zwecks anschließender Vermietung erfolgte Bewohnen eines Objekts durch den Steuerpflichtigen ist wegen der damit zugleich erfüllten Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse steuerlich ausschließlich als Eigennutzung zu würdigen. Dies gilt jedenfalls bei atypisch langer Renovierung und gleichzeitiger Selbstnutzung.
Die bei Vorliegen von gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht sprechenden Indizien gebotene Totalüberschussprognose ist grundsätzlich spätestens im Zuge der erstmaligen steuerlichen Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung körperlich zu erstellen und dem Finanzamt vorzulegen. Die Prognoseberechnung bildet nur noch eine zuvor zumindest gedanklich mit positivem Ausgang durchgeführte Kalkulation ab.
Bei einer im Anschluss an eine zeitlich befristete Vermietung vollzogenen Eigennutzung - insbesondere von ungewisser Dauer - ist für die Prüfung eines positiven Gesamtergebnisses aus der Vermietungstätigkeit nur die vereinbarte Mietzeit zugrunde zu legen.
Normenkette
EStG § 12 Nr. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die 1953 geborene Klägerin (-Kl.-) ist Innenarchitektin und erzielte als solche in den Streitjahren 1996 und 1997 positive Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit. Daneben erklärte sie Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus einer an ihre Mutter und ihren Stiefvater vermieteten Eigentumswohnung.
Mit notariellem Vertrag vom 07.03.1996 erwarb die Kl. zum Kaufpreis von DM 445.000 mit Verrechnungstag 01.06.1996 das Eigentum an einem Reihenendhaus, welches von den Verkäufern frei von Miet- und Pachtverhältnissen zu liefern war. Die gesamten Anschaffungskosten beliefen sich laut Anlage zur Einkommensteuererklärung 1996 auf DM 484.478,94.
In einem an die Eheleute S gerichteten Schreiben vom 01.08.1996 führte die Kl. u.a. aus: "Ich freue mich, Sie als Mieter gewonnen zu haben, bedaure aber, daß wegen des Eigenbedarfs meiner Vermieter ich meine Wohnung höchst-wahrscheinlich ab April 1999 räumen muss. Ich hätte gerne unbefristet den Mietvertrag abgeschlossen, aber Sie wissen ja auch noch nicht, wie es sich für Sie beruflich entwickeln wird. Sollten meine Vermieter auf den Eigenbedarf verzichten, werden wir unseren Mietvertrag unbefristet verlängern können. Ich selbst weiß nicht, ob ich bei Kündigung meines Mietvertrages eine angemessene Ersatzunterkunft finden könnte. Ich habe daher nur vorsorglich das Mietverhältnis begrenzt. ..."
Durch Mietvertrag vom 05.08.1996 vermietete die Kl. das neu erworbene Objekt sodann mit Wirkung vom 01.09.1996 an die Eheleute S zu einer monatlichen Gesamtmiete von zunächst DM 1.960 (gestaffelte Kaltmiete, anfänglich DM 1.800 zzgl. Betriebskosten DM 160). Das Mietverhältnis wurde ausweislich des Vertrages nicht auf unbestimmte Zeit mit den dafür vorgesehenen Kündigungsfristen sondern auf bestimmte Zeit vereinbart und sollte, ohne dass es hierzu einer Kündigung bedurfte, am 31.03.1999 enden. Auf die Anlage zum Mietvertrag wurde handschriftlich gesondert hingewiesen. Eine Verlängerung des Vertragsverhältnisses wurde im Vertragstext ausdrücklich ausgeschlossen. Bezüglich der hierzu konkret zu benennenden Verwendungsabsicht der Kl. wurde im Vertrag handschriftlich eingesetzt: "Eigenbedarf, da der Vermieter dann die jetzige Wohnung wegen Eigenbedarf räumen muß". Die ergänzend zum Mietvertrag erstellte und mehrfach in Bezug genommene Anlage enthält u.a. folgende Passage: "Der Mieter ist darüber informiert, daß wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis befristet ist. Es endet am 31.03.1999, weil der Vermieter bis dahin sein eigenes Mietverhältnis beendet. Es wird hiermit vereinbart, dass der Mieter bis zum 31.03.1999 das Haus räumt ...".
Mit Schreiben vom 27.07.1997 teilten die Mieter der Kl. mit, dass sie sich durch einen berufsbedingten Ortswechsel gezwungen sähen, das Mietverhältnis zum 31.10.1997 zu kündigen. Durch Schreiben vom 29.07.1997 bestätigte die Kl. den Mietern sowohl den Erhalt, als auch die Annahme der Kündigung.
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