Bedarfsbewertung: Anlage Substanzwert zur Feststellungse ... / 1.3 Bewertung von ...

Christoph Wenhardt

1.3.1 Überblick

Ist ein Betriebsgrundstück zu bewerten, ist der gemeine Wert nach § 9 BewG zu Grunde zu legen.

Bei den Bewertungen nach den §§ 182 bis 196 BewG sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten i. S. d. § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB anzuwenden, wenn diese Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität^{^[1]} als geeignet anzusehen sind.

Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere:

Vergleichsfaktoren
Liegenschaftszinssätze
Sachwertfaktoren.

Eine Auflistung der Grundstücksarten - beinhaltet Rz. 8 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023.^{^[2]}

Von der jeweiligen Grundstücksart hängt es ab, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist.

Hinweis

Definition der Wohnung

Eine Definition des Wohnungsbegriffs enthält § 181 Abs. 9 BewG. Hierbei ist zu beachten, dass aufgrund der Änderung des Jahressteuergesetzes 2022 die Wohnfläche mindestens 20 m betragen soll. Dies gilt ab 2023. Bis 2022 galt eine Mindestwohnfläche von 23 qm.

[1] Zur Modellkonformität siehe Rz 6 Gleichlautende Ländererlasse v. 20.3.2023.

[2] Gleichlautende Ländererlasse v. 20.3.2023.

1.3.2 Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in § 183 BewG geregelt. Kommt dieses zur Anwendung, wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks entweder aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet.

Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022

Bei den Vergleichsfaktoren kommen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichsfaktoren nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 BewG und § 177 Abs. 3 BewG zur Anwendung. ZUm Vergleichswertverfahren siehe auch die Rz. 11 – 14 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023.^{^[1]}

[1] Gleichlautender Ländererlass v. 20.3.2023.

1.3.3 Ertragswertverfahren

Rz. 15 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023^{^[1]} beinhaltet die Struktur des Ertragswertverfahrens. Eine Übersicht über den Ablauf des Ertragswertverfahrens enthält Rz. 16 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023^{^[2]} und ein Beispiel enthält Rz. 17 des Gleichlautenden Ländeerlass v. 20.3.2023.^{^[3]}

Hierbei ändert sich nichts an der bisherigen Struktur des Ertragswertverfahren, aber es wurden einzelne Elemente grundlegend umgestaltet.^{^[4]}

Dies betrifft u. a. die Bewirtschaftungskosten und auch die Liegenschaftszinssätze.

Bewirtschaftungskosten^{^[5]}

Diese sind mit den nach Maßgabe des § 187 Abs. 3 BewG an den Bewertungsstichtag angepassten Einzelansätzen für Verwaltungs-und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis aus der Anlage 23 BewG zu berücksichtigen.^{^[6]}

Wichtig

Tasächliche Bewirtschaftungskosten

Ein Ansatz der Bewirtschaftungskosten in tatsächlicher Höhe ist nicht möglich. Auch ein Ansatz nach Erfahrungssätzen kommt nicht in Betracht.

Liegenschaftszinssätze^{^[7]}

Liegenschaftszinssätze sind die Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Hierbei ist der angemessene und nutzungstypische Liegenschaftszinssatz nach

der Grundstücksart und
der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen.

Dabei ist vorrangig auf den für diese Grundstücksart vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückzugreifen.

Konnten von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, finden die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG Anwendung.

[1] Gleichlautender Ländererlass v. 20.3.2023.

[2] Gleichlautender Ländererlass v. 20.3.2023.

[3] Gleichlautender Ländererlass v. 20.3.2023.

[4] S, Konrad: Die Änderungen des BewG durch das Jahressteuergesetz 2022, ZEV 2023 S. 15,16.

[5] Weitere Einzelheiten zu den Bewirtschaftungskosten s. Rz. 39 – 41 des Gleichlautenden Ländererlass v. 20.3.2023.

[6] S. Rz. 32 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023.

[7] Weitere Einzelheiten zu den Liegenschaftszinssätze s. Rz. 31 – 38 des Gleichlautenden Ländeerlass v. 20.3.2023.

1.3.4 Sachwertverfahren

Auch beim Sachwertverfahren haben sich Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 ergeben.

Hierbei bleibt die Grundstuktur des Sachwertverfahrens im Wesentlichen erhalten. Änderungen haben sich insbesondere ergeben durch die Einführung eines Regionalfaktors und die Ablösung der Alterswertminderung durch einen Alterswertminderungsfaktor.^{^[1]}

Regionalfaktor^{^[2]}

Um den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau zu berücksichtigen sind die Regelherstellungskosten des jeweiligen Gebäudes mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren zugrunde gelegt worden ist.

Liegen keine Sachwertfaktoren vom Gutachterausschuss vor oder ist der vom Gutachterausschuss ermittelte Sachwertfaktor nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 BewG und § 177 Abs. 3 BewG nicht geeignet, kommt der Regionalfaktor in Höhe von 1,0 zur Anwendung.