Maßgebliche Mieten im Ertragswertverfahren

Hintergrund: Verfassungswidrige Einheitsbewertung

X kaufte in 2007 ein im ehemaligen Westteil von Berlin belegenes Grundstück mit einem 1981 errichteten Wohnhaus. In 2008 teilte er das Objekt in 5 Wohnungseigentumseinheiten und zwei Teileigentumseinheiten (Garagen) auf. Das FA bewertete die Eigentumswohnungen auf den 1.1.2009 im Ertragswertverfahren und die Garagen im Sachwertverfahren. X wandte sich gegen die Einheitswertbescheide. Er räumte ein, dass die Bewertung der einfachgesetzlichen Rechtslage entspricht, machte jedoch wegen der Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung Wertabschläge im Wege verfassungskonformer Auslegung geltend. Die Klage wies das FG mit der Begründung ab, die Vorschriften über die Einheitsbewertung seien auf den 1.1.2009 noch als verfassungsgemäß anzusehen. Außerdem sei es – anders als X meinte – nicht zulässig, aus dem aktuellen Mietspiegel anhand von Preisindices auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückzurechnen.

Wegen der Weitergeltungsanordnung des BVerfG blieb das FG-Urteil bestehen

X hielt sein Begehren mit der Revision aufrecht. Mit Beschluss v. 22.10.2014, III R 37/14 (BFH/NV 2015, 309) setzte der BFH das Revisionsverfahren aus und legte die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens dem BVerfG vor. Auf diesen Vorlagebeschluss entschied das BVerfG (zusammen mit Parallelfällen), die Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer sei unvereinbar mit dem Gleichheitsgrundsatz (BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u.a.). Nach diesem BVerfG-Urteil ist der Gesetzgeber verpflichtet, eine Neuregelung spätestens bis 31.12.2019 zu treffen. Jedoch dürfen bis dahin die als gleichheitswidrig festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden. Nach Ergehen einer Neuregelung dürfen die beanstandeten Vorschriften für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden. Dementsprechend hob das BVerfG im Streitfall (ebenso in den Parallelverfahren) das mit der Revision angefochtene FG-Urteil nicht auf. Es blieb somit auch bei der vom FG ausgesprochenen Kostenentscheidung zulasten des X (und auch der übrigen Kläger).

Entscheidung: Bis zur Neuregelung sind die Vorschriften über die Einheitsbewertung weiterhin anwendbar

Nach Ergehen des BVerfG-Urteils v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u.a. konnte der BFH nunmehr über die Revision des X gegen das angefochtenen FG-Urteil entscheiden. Der BFH wies die Revision zurück. Zwar waren die Vorschriften über die Einheitsbewertung im Feststellungszeitpunkt 1.1.2009 nicht mehr verfassungsgemäß. Sie dürfen indes nach dem BVerfG-Urteil auf diesen Zeitpunkt weiterhin angewandt werden. Dementsprechend sind die vom FA festgestellten Einheitswerte nicht zu beanstanden. Sie stehen in Einklang mit den (noch) anzuwendenden Bewertungsvorschriften.

Keine Zurückrechnung der Mietspiegelwerte

Zur Ermittlung der üblichen Miete für die Feststellung der Jahresrohmiete als Grundlage für die Ermittlung des Grundstückswerts im Ertragswertverfahren (§§ 78 ff. BewG) werden überwiegend Mietspiegel herangezogen, wenn eine Schätzung im unmittelbaren Vergleich mit konkreten Mietobjekten mangels vorhandener Vergleichsobjekte nicht möglich ist. Die von X für zutreffend gehaltene Zurückrechnung der Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist aber mit §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht vereinbar. Dies ergibt sich daraus, dass die im Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetz ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden. Der Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt wurden. Die Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und Gebäude miterfassen.

Kostenentscheidung zulasten des Klägers

Nach § 135 Abs. 2 FGO fallen die Kosten eines erfolglosen Rechtsmittels demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. Das gilt auch dann, wenn – wie im Streitfall – das BVerfG die entscheidenden Vorschriften rückwirkend für verfassungswidrig erklärt, aber zugleich die weitere Anwendung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zugelassen hat. Die angefochtenen Verwaltungsakte und das klageabweisende FG-Urteil sind deshalb nicht zu ändern und wurden dementsprechend vom BVerfG bestehen gelassen. Das hat zur Folge, dass auch die Kostenentscheidung des FG unverändert zulasten des X bestehen bleibt.

Hinweis: Kostenentscheidung bei Weitergeltungsanordnung des BVerfG ist problematisch

Die Fortgeltung der bisherigen – als gleichheitswidrig erklärten – Rechtslage für eine verhältnismäßig lange Übergangszeit ist wegen des Verwaltungsaufwands für die Neubewertung aller Grundstücke nach Verabschiedung einer künftigen Neuregelung und im Hinblick auf ansonsten drohende gravierende Haushaltsprobleme ausnahmsweise gerechtfertigt. Die Klage und die Revision blieben daher ohne Erfolg. Problematisch erscheint allerdings, dass der Kläger in solchen Fällen die Kosten des FG- und des BFH-Verfahrens zu tragen hat, obwohl er in der Sache eigentlich obsiegt hat. Im Verfassungsbeschwerde-Verfahren ermöglicht § 34a Abs. 3 BVerfGG, die Erstattung der Auslagen zugunsten des Beschwerdeführers anzuordnen. Diese Möglichkeit sollte auch im FG-/BFH-Verfahren eröffnet werden. 

BFH, Urteil v. 16.5.2018, II R 37/14; veröffentlicht am 25.7.2018.