Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 6.2 Vergleich mit Ertragswertverfahren nach §§ 176 f. BewG

Rz. 36

Das vereinfachte Ertragswertverfahren gem. §§ 199 f. BewG unterscheidet sich stark vom Ertragswertverfahren für die Immobilienbewertung (§§ 184 bis 188 BewG). Beide Verfahren können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen. Dies soll an einem Beispiel verdeutlicht werden.

Rz. 37

Praxis-Beispiel

Ein Mietwohngrundstück befindet sich im Besitz einer GmbH (Fall 1). Die Tätigkeit der Gesellschaft beschränkt sich auf die Vermietung der Immobilie und sie besitzt außer der Immobilie kein weiteres Vermögen. Alternativ wird angenommen, dass sich das Grundstück in Privatbesitz befindet (Fall 2).

Mieteinnahmen pro Jahr: 108.000 EUR

Anschaffungskosten: 1.000.000 EUR

Restnutzungsdauer: 40 Jahre

Liegenschaftszins: 5 Prozent

BV (Fall 1) gem. §§ 199 f. BewG		PV (Fall 2) gem. §§ 176 f. BewG
Vereinfachtes Ertragswertverfahren		Ertragswertverfahren
Mieteinnahmen	108.000 EUR	Rohertrag	108.000 EUR
Abzgl. AfA (2 % der AK)	20.000 EUR	Abzgl. Bewirtschaftungskosten (pauschal mit 23 % angesetzt, s. Anlage 23 BewG)	24.840 EUR
Abzgl. sonstige Aufwendungen	10.000 EUR	Reinertrag des Grundstücks	83.160 EUR
Gewinn nach Steuerbilanz	78.000 EUR	Abzgl. Bodenwertverzinsung	26.250 EUR
Abzgl. pauschale Steuern 30 %	23.400 EUR	Gebäudereinertrag	56.910 EUR
Gewinn nach Steuern	54.600 EUR	Vervielfältiger (s. Anlage 21 BewG)	17,16
Kapitalisierungsfaktor (§ 203 BewG)	13,75	Gebäudeertragswert (Gebäude­reinertrag × Vervielfältiger)	976.576 EUR
Ertragswert	750.750 EUR	Bodenrichtwert	350/m²
		Grundstücksfläche	1.500 m²
		Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche)	525.000 EUR
750.750 EUR		Ertragswert (Gebäudeertragswert + Bodenwert)	1.501.576 EUR

Rz. 38

Der ermittelte Wert für das Betriebsvermögen in Fall 1 ist im Beispiel nur gut halb so hoch wie der Wert in Fall 2. Der Substanzwert des Unternehmens bildet jedoch die Wertuntergrenze (siehe unten). Im Endeffekt wird der vereinfachte Ertragswert bei Unternehmen mit hohem Immobilienbestand oder Immobilienunternehmen (wie in Fall 1) deshalb nicht zum Ansatz kommen, weil der Substanzwert (verkörpert durch die Immobilie) über dem vereinfachten Ertragswert liegt. Der Substanzwert (in diesem Fall also der gemeine Wert der Immobilie) berechnet sich nach dem Ertragswertverfahren für Immobilien (wie in Fall 2). In Bezug auf den letztendlich festgestellten Wert der Immobilie macht es im Beispiel somit keinen Unterschied, ob sich die Immobilie im BV befindet oder privat gehalten wird. Der Vergleich zeigt, dass der vereinfachte Ertragswert die im Unternehmen vorhandene Vermögenssubstanz nicht immer zuverlässig widerspiegelt. Dies gilt zumindest dann, wenn man davon ausgeht, dass das Ertragswertverfahren für Immobilien durch seine zahlreichen orts- und bauwerksspezifischen Bewertungsparameter zu einem realitätsgerechten Wert führt.