Rz. 37
Der Reinertrag für ein bebautes Grundstück stellt sowohl die Verzinsung (Miete, Pacht) für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude dar. Da der Grund und Boden als unvergänglich anzusehen ist, die Gebäude jedoch nur eine begrenzte Nutzungsdauer haben, ist der Reinertrag in Verzinsungsanteile des Bodens und der Gebäude aufzuspalten. Der Reinertragsanteil (Verzinsungsbetrag) des Grund und Bodens ergibt als Barwert einer ewigen Rente den Bodenertragswert, der im Ertragswertverfahren durch den Ansatz des Bodenwerts nach Maßgabe des § 179 BewG bereits erfasst wird. Der Reinertragsanteil der Gebäude ist zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts als Zeitrente über die Restnutzungsdauer der Gebäude zu kapitalisieren.
Rz. 38
§ 185 Abs. 2 Satz 1 BewG regelt demzufolge die Ermittlung des Gebäudereinertrags durch Abzug der Bodenwertverzinsung von dem (Grundstücks-)Reinertrag. Zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung ist der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) mit dem nach § 179 BewG ermittelten Bodenwert zu multiplizieren (§ 185 Abs. 2 Satz 2 BewG).
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