Rz. 70
Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts im Ertragswertverfahren.
Beispiel 1:
Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen und ähnlich ausgestatteten Wohnungen (jeweils 75 m2) in Ludwigshafen. Die Mieter zahlen pro Wohneinheit eine Monatsmiete von 810 EUR, in diesem Betrag ist eine Betriebskostenumlage (8 % des Netto-Mietzinses) enthalten. Bei der Nutzung des Grundstücks sind (ertragsteuerliche) Werbungskosten i. H. v. 20.000 EUR pro Jahr angefallen.
Der zuständige Gutachterausschuss hat letztmals zum 31.12.2019 einen Bodenrichtwert von 250 EUR/m2 ermittelt. Das 800 m2 große Grundstück wurde im Jahr 1935 bebaut. 1995 ließ der Eigentümer eine durchgreifende Sanierung des Gebäudes vornehmen, die nach dem Punktesystem der Tabelle 1 in R B 185.3 Abs. 4 ErbStR zu einer umfassenden Modernisierung geführt hat. Ein von den Erben beauftragter Gutachter hat zum Bewertungsstichtag einen Verkehrswert von 500.400 EUR ermittelt.
Lösung:
Beispiel 2:
Adam und Berta lebten seit 2008 unverheiratet zusammen. A verstirbt im Dezember 2020. Aufgrund eines notariellen Testaments wird B Alleinerbe.
Der Nachlass des A besteht u. a. aus einem Wohn- und Geschäftshaus in Saarbrücken mit drei gleich großen und ähnlich ausgestatteten Wohnungen (jeweils 100 m2). Die Wohnung im obersten Geschoss wurde von A und B zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Mieter der anderen beiden Wohnungen zahlen pro Wohneinheit eine (ortsübliche) Monatskaltmiete von 900 EUR. Im Erdgeschoss sind Geschäftsräume (100 m2) für eine (ortsübliche) Jahreskaltmiete von insgesamt 60.000 EUR vermietet. Der Gutachterausschuss hat letztmals zum 31.12.2019 einen Bodenrichtwert von 204 EUR/m2 und für regionale Bewirtschaftungskosten von Wohn- und Geschäftshäusern einen Erfahrungssatz von 27 % ermittelt. Das 2.500 m2 große Grundstück wurde im Jahr 1968 bebaut.
B lebt nach dem Tod von A weiter in der bisherigen gemeinsamen Wohnung. Auf dem Grundstück lastet eine Hypothek i. H. v. 200.000 EUR.
Lösung:
Hinweis: Zu den aktuellen Brennpunkten bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG vgl. von Arps-Aubert (NWB 2020, 3819).
Der vom Lage-FA gesondert festzustellende Grundbesitzwert beträgt 993.856 EUR. Für Zwecke der ggf. in Betracht kommenden Verschonungsregelungen hat das Lage-FA die gesamte Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes und die auf die einzelnen Nutzungen entfallenden Flächen zu ermitteln und bei der Feststellung des Grundbesitzwerts nachrichtlich mitzuteilen (R E 13d Abs. 6 Satz 6 ff. ErbStR i. V. m. H B 151.2 "Nachrichtliche Angaben" ErbStH):
Das Erbschaftsteuer-FA prüft die in Betracht kommenden Verschonungsregeln:
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