Wohnungsunternehmen – Eine kurze Würdigung zur Begünstigung nach §§ 13a, 13b ErbStG und der erweiterten Grundstückskürzung – Teil 1 (ErbStB 2023, Heft 1, S. 21)

[Ohne Titel]

Akram Juja, StB, FB UNF (DStV. e.V.), Master of Science^[*]

Wohnungsunternehmen – also Unternehmen, die schwerpunktmäßig eigene Immobilien verwalten – können sowohl hinsichtlich ihrer Übertragung auf die nächste Generation i.R.d. ErbStG begünstigt werden als auch i.R.d. laufenden Ertragsbesteuerung hinsichtlich der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung. Zentraler Inhalt dieses zweiteiligen Beitrags ist die Würdigung des steuerrechtlichen Status quo der beiden genannten Steuerbegünstigungen. Im Ergebnis erfolgt eine Gegenüberstellung der Voraussetzungen und Anwendungshindernissen zur gemeinsamen Anwendung einer erb- bzw. schenkungsteuerlichen Befreiung des Wohnungsunternehmens nach den §§ 13a, 13b ErbStG sowie die parallele und weiterlaufende erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG.

[*] Der Autor ist Geschäftsführer bei der ECOVIS KSO Treuhand- & Steuerberatungsgesellschaft mbH & Co. KG in Langenfeld, seine fachlichen Schwerpunkte sind die Unternehmens- und Vermögensnachfolge, die steuerliche Optimierung der Vermögensstruktur, die steuerliche Toolentwicklung und Automatisierung sowie die Testamentsvollstreckung.

I. Einführung

Wohnungsunternehmen – also Unternehmen, die schwerpunktmäßig eigene Immobilien verwalten – können sowohl hinsichtlich ihrer Übertragung auf die nächste Generation i.R.d. ErbStG begünstigt werden als auch i.R.d. laufenden Ertragsbesteuerung hinsichtlich der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung. Zentraler Inhalt dieses zweiteiligen Beitrags ist die Würdigung des steuerrechtlichen Status quo der beiden genannten Steuerbegünstigungen. Im Ergebnis erfolgt eine Gegenüberstellung der Voraussetzungen und Anwendungshindernissen zur gemeinsamen Anwendung einer erb- bzw. schenkungsteuerlichen Befreiung des Wohnungsunternehmens nach den §§ 13a, 13b ErbStG sowie die parallele und weiterlaufende erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG.

Im Rahmen des vorliegenden ersten Teils werden ausschließlich die erb- und schenkungsteuerlichen Vorschriften der §§ 13a, 13b ErbStG zur Erlangung der Verschonung für Wohnungsunternehmen behandelt. Hier werden zunächst der Gesetzeswortlaut des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 lit. d ErbStG und die dazugehörige Gesetzesbegründung gewürdigt. Anschließend wird die Rspr. zu dieser Vorschrift und im letzten Unterabschnitt die Auffassung der Finanzverwaltung behandelt. Die Würdigung dieser drei Perspektiven wird mit zwei Fallbeispielen, welche zu Beginn dargestellt werden, veranschaulicht. Schlussfolgerungen aus diesem ersten Teil des Beitrages erfolgen i.R.d. letzten Abschnitts dieses ersten Beitrags.

II. Erbschaftsteuerliche Begünstigung

1. Fallbasierte Einleitung

Im Grundsatz handelt es sich bei der erb- und schenkungsteuerlichen Begünstigung nicht um eine direkte Begünstigung von Wohnungsunternehmen i.S. einer Steuerbefreiung nur dieser Unternehmensart. Es handelt sich somit exakt gesagt um die Ausnahme der Verhinderung der Versagung einer Steuerbefreiung für die Übertragung von Unternehmen im Allgemeinen. Jedoch wird diese Steuerbefreiung im Detail für solche Unternehmen geöffnet, welche Grundbesitz überwiegend zu Wohnzwecken an Dritte überlassen. Diese Gegenüberstellung erscheint im Ergebnis zunächst gleichlautend. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Steuerbefreiung für Unternehmen im Allgemeinen möglich ist und im Grundsatz nicht von der Art der Unternehmenstätigkeit abhängt. Denn die §§ 13a, 13b ErbStG eröffnen letztendlich die Möglichkeit dieser Steuerbefreiung, sofern das zu übertragene Unternehmen oder die zu übertragenen Unternehmensteile als begünstigungsfähig zu identifizieren sind. Letztlich kann – verkürzt ausgedrückt – bei Bestehen des sog. 90 %-Tests das sog. begünstigte Vermögen zu 85 % im Fall der Regelverschonung und zu 100 % im Fall der Optionsverschonung schenkung- bzw. erbschaftsteuerlich befreit übertragen werden (zur Begünstigungsfähigkeit und zur Abgrenzung von Produktivvermögen, begünstigtem Vermögen und schädlichem Verwaltungsvermögen vgl. Juja, ErbStB 2022, 112 ff. m.w.N.).

Abb. 1: § 13b-EStG-Ampel nach enger Auslegung des Produktivvermögens

Quelle: Juja, ErbStB 2022, 112, 113.

In § 13b Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG wird jedoch nicht der Allgemeinbegriff des Unternehmensvermögens (welches auf einer unternehmerischen Tätigkeit basiert) für die Definition des begünstigungsfähigen Vermögens herangezogen, sondern das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, das Betriebsvermögen sowie Anteile an Kapitalgesellschaften. Das i.R.v. vermögensverwaltenden (Personen-)Gesellschaften am Markt aufgestellte und agierende Vermögen wird somit noch vor Prüfung der Wohnungsunternehmenseigenschaft grundsätzlich nicht als begünstigungsfähig erachtet. Damit stellt sich die Frage, ob der Gesetzgeber die erb- und schenkungsteuerliche Begünstigung des wirtschaftsrelevanten unternehmerischen Vermögens sowie der Leistungsfähigkeit dieses Vermögens als tatsächliches Ziel vollumfänglich erreicht.

Damit wirkt sich die Ausnahme für vermögensverwaltend auf...