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Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwendet, wo es darum geht, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist. Im Regelfall wird Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit nach beiden Gesetzen bejaht oder nicht.

Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG ist ein Typusbegriff, der im Rahmen der Grunderwerbsteuerfestsetzung selbstständig zu prüfen ist (BFH v. 22.6.2012, II B 45/11, BFH/NV 2012, 1827, m. w. N.). Zwar ist auch im Grunderwerbsteuerrecht davon auszugehen, dass für die Zuordnung zum Typus der wirtschaftlichen Einheit die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zugehörigkeit maßgebend sind (§ 2 Abs. 1 S. 4 BewG), wobei den objektiven Merkmalen ggf. der Vorrang einzuräumen ist (BFH v. 15.6.1983, III R 40/82, BStBl II 1983, 752; BFH v. 23.1.1985, II R 35/82, BStBl  II 1985, 336; BFH v. 10.5.2006, II R 17/05, BFH/NV 2006, 2124, m. w. N.; BFH v. 15.10.2014, II R 14/14, BFH/NV 2015, 437, m. w. N.). Mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit, wenn sie zu einem einheitlichen Zweck zusammengefasst sind, der sich äußerlich in einer entsprechenden einheitlichen Ausgestaltung niederschlägt, durch welche die selbstständige Funktion des einzelnen Grundstücks nach der Verkehrsauffassung aufgehoben wird (vgl. BFH v. 10.5.2006, II R 17/05, BFH/NV 2006, 2124, und BFH v. 23.8.2011, II B 145/10, BFH/NV 2011, 2109). Dabei hat der subjektive Wille eine wesentliche Bedeutung, der allerdings nicht im Widerspruch zu den objektiven äußeren Merkmalen stehen darf (vgl. BFH v. 15.6.1983, III R 40/82, BStBl II 1983, 752; BFH v. 23.1.1985, II R 35/82, BStBl II 1985, 336; BFH v. 23.8.2011, II B 145/10, BFH/NV 2011, 2109; BFH v. 15.10.2014, II R 14/14, BFH/NV 2015, 437). Eine Bindung an die bewertungsrechtlich getroffene Entscheidung besteht allerdings in keinem Fall. In mehreren Urteilen hat der BFH darauf hingewiesen, dass es Aufgabe der Rechtsprechung sei, im Einzelfall aus dem Gesamtbild der Einzelerscheinungen zu prüfen, ob sie dem maßgebenden Typus (hier der wirtschaftlichen Einheit) zuzuordnen sind.

Die Entscheidung darüber, ob die Voraussetzungen einer solchen wirtschaftlichen Einheit vorliegen, ist daher unter Berücksichtigung aller Umstände und der Verkehrsanschauung zu treffen, und zwar ohne die Bindung an die Behandlung im Rahmen der Einheitsbewertung. Wie der BFH im Urteil vom 15.10.1954, III 148/54, BStBl III 1955, 2, für das Bewertungsrecht ausgeführt hat, ist eine wirtschaftliche Einheit nur dann zu bejahen, wenn dafür sowohl rein objektive als auch subjektive Merkmale sprechen. Die Zugehörigkeit mehrerer Grundstücke i. S. d. § 2 Abs. 1 GrEStG zu demselben Betriebsvermögen allein kann die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht rechtfertigen, ebenso wenig eine gemeinsame Verwaltung von Miteigentumsanteilen (BFH v. 28.2.1962, II 213/69, HFR 1962, 307). Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH zum Bewertungsgesetz (BFH v. 2.10.1970, III R 163/66, BStBl II 1970, 822; BFH v. 7.2.1964, III 230/61 U, BStBl III 1964, 180) ist für die Beurteilung der Frage, ob nebeneinanderliegende Wohngebäude (Reihenhäuser, Wohnblocks) nach der Verkehrsauffassung eine wirtschaftliche Einheit bilden, entscheidend darauf abzustellen, ob sie unter Berücksichtigung ihrer baulichen Gestaltung selbstständig verkaufsfähig sind oder nicht. Diesen Grundsätzen ist der Senat auch für die Grunderwerbsteuer gefolgt.

Bei Anwendung dieser Grundsätze könnten z. B. Eigentumswohnungen dann als wirtschaftliche Einheit gerechnet werden, wenn sie untereinander zu einer gemeinsamen Nutzung verbunden worden wären, deren Beseitigung für einen Verkauf an Dritte notwendig und mit hohen Kosten verbunden gewesen wäre. Unerheblich demgegenüber für die Beurteilung der wirtschaftlichen Selbstständigkeit von Eigentumswohnungen ist, dass sie nicht durch Brandmauern voneinander getrennt sind, dass sie nur durch einen gemeinsamen Hauseingang zu erreichen sind und nur einen gemeinsamen Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz haben. Derartige Umstände, die für die Beurteilung der wirtschaftlichen Selbstständigkeit eines Wohnhauses eine maßgebende Rolle spielen können, können die wirtschaftliche Selbstständigkeit einer Eigentumswohnung nicht beeinflussen, weil für sie die Frage der Verkaufsfähigkeit ohne Bedeutung ist (so FG Münster v. 8.4.1976, IV 1499/75, EFG 1976, 520).

Befinden sich auf dem ehemaligen Betriebsgelände eines Brauereibetriebs in der Rechtsform der KG zwei von den beiden Kommanditisten als Wohnungen genutzte Gebäude samt Grund und Boden, kann hinsichtlich dieser beiden Grundstücke nicht davon ausgegangen werden, dass sie zu einem einheitlichen Zweck zusammengefasst sind, der sich äußerlich in einer entsprechenden einheitlichen Ausgestaltung niedergeschlagen hat und die selbstständige Funktion des einzelnen Grundstücks nach der Verkehrsauffassung ...

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