Verbilligte Wohnraumüberlassung: Wie das Finanzamt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt

Kommentar

Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. Die OFD Frankfurt erklärt ihren Ämtern mit Verfügung vom 22.1.2015, mit welchen Methoden sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen. Auch für Vermieter ist die Weisung interessant.

Vermieter einer (Wohn-)Immobilie sind naturgemäß daran interessiert, die Aufwendungen für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieses Ansinnen kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten, denn § 21 Abs. 2 EStG schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2011: 56 %). Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen).

Hinweis: Insbesondere bei Vermietungen an nahe Angehörige birgt diese Regelung aber auch ein nicht unerhebliches Steuergestaltungspotenzial. Denn erreicht das Entgelt für die Wohnraumüberlassung nur knapp die 66 %-Schwelle, kann der Vermieter die Werbungskosten des Vermietungsobjekts trotz verminderter Mieteinnahmen weiterhin in voller Höhe abziehen, sodass ihm de facto ein Freibetrag bis zur Höhe von einem Drittel der Marktmiete eingeräumt wird.

Wer eine verbilligte Vermietung oberhalb der 66 %-Schwelle einrichten will, ist zunächst einmal an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann sich eine Wohnraumüberlassung im Nachhinein als verbilligte Vermietung i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG entpuppen, sodass es zur Kürzung der Werbungskosten kommt. Streitigkeiten über die zutreffende Wertermittlung sind dann vorprogrammiert.

Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses. Folgende Aspekte der Weisung sind besonders hervorzuheben:

Anerkennung eines Angehörigenmietverhältnisses

Ein Mietverhältnis unter nahen Angehörigen darf von den Ämtern steuerlich nur anerkannt werden, wenn der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Vertragsinhalt und tatsächliche Durchführung müssen fremdüblich sein (sog. Fremdvergleich).

Bestandteile der ortsüblichen Marktmiete

Als ortsübliche Marktmiete wird von den Finanzämtern die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Hinweis: Die Einrechnung der Betriebskosten ist für Vermieter günstig, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die OFD ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor:

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Sofern die Wohnung vor der Überlassung an nahe Angehörige an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter regelmäßig den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.

Stufe 2: Örtlicher Mietspiegel

Sofern die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet war, sollen die Ämter die ortsübliche Miete regelmäßig anhand der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden (s. BFH, Urteil v. 17.8.2005, BStBl 2006 II S. 71).

Stufe 3: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren

Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswertes auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen (in Hessen: Mietwertkalkulator der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation, kurz "Mika").

Stufe 4: Immobilienportale im Internet

Sofern die Ämter durch die vorgenannten Schritte keine Vergleichsmiete ermitteln konnten oder aber ihre Wertfindung noch einmal ver...