Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige (§ 21 Abs. 2 E ... / 3. Fremdvergleich

Generell gilt, dass bei Vermietung an nahe Angehörige das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhalten muss. Unabhängig von der gesetzlich sanktionierten Vermietung zu einem verbilligten Mietzins muss die (aus Beweissicherungsgründen möglichst schriftlich abgeschlossene) mietvertragliche Vereinbarung dem entsprechen, was auch fremde Dritte so vereinbaren würden. Allerdings führt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise zur Versagung der steuerlichen Anerkennung. In jedem Fall müssen aber die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien, d.h. das Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache zu einer konkret bestimmten und zu entrichtenden Miete, sowohl vertraglich vereinbart als auch entspr. dem Vereinbarten durchgeführt werden (BFH v. 28.6.2002 – IX R 68/99, BStBl. II 2002, 699 = EStB 2002, 389 [Formel]). Dies ist z.B. bei einem Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen nicht der Fall, wenn eine laufende Verrechnung des Mietzinsanspruchs mit Unterhaltsansprüchen der Mieterin (der Tochter des Vermieters) erfolgt, ohne dass die Höhe des Gegenanspruchs feststeht und ohne dass zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen eine Abrechnung der noch offenen (Gegen-)Forderungen vorgenommen wird (BFH v. 16.2.2016 – IX R 28/15, BFH/NV 2016, 1008 = EStB 2016, 219 [Günther]).

Bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Angehörige kann die Miete auch aus den geleisteten Unterhaltszahlungen erbracht und daher mit der Miete verrechnet werden, ohne die steuerliche Anerkennung des Mietvertrags zu gefährden (BFH v. 19.10.1999 – IX R 30/98, BStBl. II 2000, 223 = EStB 2000, 49 [Rothenberger]). Dagegen wird ein Mietverhältnis zwischen Eltern und Kindern generell nicht anerkannt, wenn Eltern und Kinder noch eine Haushaltsgemeinschaft bilden (BFH v. 19.10.1999 – IX R 39/99, BStBl. II 2000, 224). Auch die Überlassung einer Wohnung aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung zu Wohnzwecken bei gleichzeitiger Minderung des Barunterhaltsanspruchs des Unterhaltsberechtigten ist kein Mietverhältnis (BFH v. 17.3.1992 – IX R 264/87, BStBl. II 1992, 1009).