Thüringer FG Urteil vom 03.02.2000 - II 326/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fremdvergleich bei Angehörigen-Mietvertrag. Einkommensteuer 1993 bis 1996

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei einem Angehörigen-Mietvertrag spricht die Vermietung zu einem unter der Marktmiete liegenden Preis zumindest für die private (Mit-)Veranlassung des Mietverhältnisses, ist aber wegen § 21 Abs. 2 S. 2 EStG allein kein Kriterium, die steuerliche Wirksamkeit eines Mietverhältnisses in Zweifel zu ziehen. Das gilt auch für einzelne formale Fehler des Mietvertrages bzw. Fehler bei dessen Durchführung.

2. Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen ist aber steuerlich nicht anzuerkennen, wenn das konkrete Mietverhältnis in der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten nicht mehr einem Mietvertrag entspricht, wie er unter fremden Dritten üblich ist (hier: Errichtung des von den Eltern an die Tochter und den Schwiegersohn vermieteten Hauses in unmittelbarer Nachbarschaft zum Haus der Eltern; Mieter als versicherte Personen der zur Baufinanzierung eingesetzten Lebensversicherungen; u.a. mehrdeutige Formulierungen im Mietvertrag sowie formale Fehler; zeitweise vollständiger Verzicht der Vermieter auf Nebenkosten bzw. Verzicht auf eine Vorauszahlung der Nebenkosten; später nur pauschale Regelungen im Mietvertrag zu nicht näher aufgeschlüsselten „Nebenkosten”; deutlich verbilligte Miete; Tragung der Schönheitsreparaturen durch Vermieter; Mietzahlung durch nachträglichen Einbehalt vom Lohn der vom Vermieter im Rahmen seines Einzelunternehmens als Arbeitnehmerin angestellten Mieterin; teilweise mit Vertrag nicht übereinstimmende Durchführung des Mietverhältnisses).

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 2, § 12 Nrn. 1-2

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand

Streitig ist, ob die Kläger aus der Vermietung eines von ihnen errichteten Einfamilienhauses, das sie an ihre Tochter und den Schwiegersohn vermietet haben, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

Die Kläger erzielten in den Streitjahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, aus Kapitalvermögen, aus nichtselbstständiger Arbeit und der Kläger darüber hinaus, bis zur Umwandlung seines als Einzelunternehmen geführten Zahnlabors in eine GmbH, Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Die Kläger vermieteten das von ihnen im Streitjahr 1993 in unmittelbarer Nachbarschaft zu ihrem eigenen Haus (X) errichtete Einfamilienhaus „XX” in A-Stadt/Thür. an ihre Tochter und deren Ehemann. Das Grundstück hatte ihr Schwiegersohn 1991 zum Preis von 9.600 DM erworben und den Klägern Ende 1992 zu je ½ Miteigentumsanteil geschenkt.

Der von den Klägern verwandte Universalmietvertrag enthält in § 3 (Mietzins) u.a. die Formulierung „Der Mietzins beträgt monatlich 850,– DM incl. Nebenkosten”. In Absatz 2 war der vorgegebene Text „Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, …. Sachund Haftpflichtversicherung” um das Wort „entfällt” ergänzt. Die in § 4 des Mietvertrages zur Fälligkeit vorgesehenen Wahlmöglichkeiten „Der Mietzins ist – monatlich – vierteljährlich – jährlich im Voraus, spätestens am dritten Werktage des Monats – Vierteljahres – Jahres an den Vermieter … zu zahlen” sind nicht ausgefüllt worden. § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ist wie folgt gefasst: „Der Mieter verpflichtet sich bis spätestens zum Ende 1996 folgende Arbeiten in den Mieträumen vornehmen zu lassen: Ausbau der Kellerräume ohne Mat.-Kosten.” Hinsichtlich der Instandhaltung der Mieträume (§ 11) bestimmt der Vertrag unter Abs. 4: „ Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter”.

Kläger und Beklagter gehen darin einig, dass die Kläger durch Vorlage von Bank-, Kontoauszügen und Gehaltsabrechnungen der Tochter den Nachweis dafür erbracht haben, dass die vertraglich vereinbarten Mieten, bis auf die Juni-Miete 1993, die von der Tochter direkt überwiesen wurde, unmittelbar vom Lohn der im Einzelunternehmen des Klägers bzw. bei der GmbH beschäftigten Tochter einbehalten wurden.

Mit Wirkung zum 1. Juli 1996 änderten die Parteien den Mietvertrag. Danach erhöhten sie die Miete einvernehmlich auf 1050 DM ohne Nebenkosten. Nach den von den Klägern zum Nachweis der Zahlung eingereichten Kontoauszügen des Hauskontos (Bl. 72 der Gerichtsakten) erhielten die Kläger von der GmbH des Klägers ab August 1996 eine Miete in Höhe von 1050 DM und ab Oktober 1996 eine Miete in Höhe von 1.250 DM auf ihr privates Baukonto überwiesen. In den Gehaltsabrechnungen der Tochter wurde ab Juli 1996 eine Miete in Höhe von 1050 DM bis zum Ende des Jahres in Ansatz gebracht.

In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre machten die Kläger einen Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen in Höhe von ./. 498.474 DM (1993), ./. 47.304 DM (1994), ./. 35.006 DM (1995) und ./. 48.802 DM (1996) für das Objekt „XX” geltend. Der Werbungskostenüberschuss ergibt sich im Wesentlichen aus der Inanspruchnahme von Sonder-AfA nach dem Fördergebietsgesetz. Das Finanzamt veranlagte die Streitjahre zunächst antragsgemäss mit unter dem Vorbehalt der Nachpr...