Schrifttum
Drosdzol, Die Bewertung und Besteuerung des Erwerbs von Grundvermögen – Die Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf, ZEV 2009, 7; Drosdzol, Erbschaftsteuerreform – Die Bewertung des Grundvermögens nach den gleich lautenden Ländererlassen vom 5.5.2009, DStR 2009, 1405; Fliedner/Halaczinsky, Erbschaftsteuerreform – Neuregelung der Immobilienbewertung, Überblick über die Neukonzeption durch das ErbStRG, ErbStB 2009, 59; Grootens, Grundbesitzbewertung: Ermittlung der üblichen Miete. Optionen und aktuelle Praxisprobleme – Ausblick auf das ErbStRG, BBEV 2008, 361; Grootens/Krause, Die neue Grundstücksbewertung nach dem ErbStRG – Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder (Teil 2), NWB EV 2009, 295; Hecht/von Cölln, Bewertung bebauter Grundstücke nach dem BewG i.d.F. des Erbschaftsteuerreformgesetzes, BB 2009, 810; Krause/Grootens, Die neue Grundbesitzbewertung nach dem ErbStRG, NWB EV 2009, 239; Mannek/Jardin, Die neue Grundbesitzbewertung, DB 2009, 307; Pauli, Die Grundstücksbewertung nach der Erbschaftsteuerreform 2009, FR 2009, Beilage zu 11/2009, 13; Ramb, Die neue Bedarfsbewertung der Grundstücke des Grundvermögens, NWB 2009, 2090; Roscher, Die steuerliche Bewertung des Grundvermögens nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG), GuG 2009, 65; Viskorf, Besteuerung von Immobiliarvermögen nach der Erbschaftsteuerreform, ErbR 2009, 143; Wiegand, Die Neuregelung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts auf Grundlage der künftigen Bewertungsverordnungen, ZEV 2008, 129.
I. Einleitung
Rz. 1
[Autor/Stand] § 186 BewG enthält die Regelungen zur Ermittlung des beim Ertragswertverfahren maßgebenden Rohertrags bei einer tatsächlichen Vermietung und beim Ansatz der üblichen Miete. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Die Regelung entspricht weitgehend den Vorschriften zur Bestimmung der Jahresmiete und der üblichen Miete, die bei der vor dem 1.1.2009 geltenden Bedarfsbewertung nach § 146 BewG maßgebend waren.
II. Gleich lautende Ländererlasse
Rz. 2
[Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert.
III. Ansatz des Entgelts als Rohertrag (§ 186 Abs. 1 BewG)
Rz. 3
[Autor/Stand] § 186 Abs. 1 BewG regelt die Ermittlung des Rohertrags eines bebauten Grundstücks, soweit es vermietet wird.
Rz. 4
[Autor/Stand] Nach § 186 Abs. 1 BewG ist der Rohertrag das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Somit geht die Regelung von einem vermieteten Objekt aus, bei dem in tatsächlicher Hinsicht ein Entgelt geschuldet wird. Sofern kein Entgelt gezahlt wird oder keine Vermietung erfolgt, ist als Rohertrag die übliche Miete nach § 186 Abs. 2 BewG anzusetzen.
Rz. 5
[Autor/Stand] Der Ansatz des Entgelts als Rohertrag richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Damit ist das Entgelt maßgebend, das aus dem Vertragsverhältnis heraus geschuldet wird. Nicht anzusetzen ist das Entgelt, das tatsächlich gezahlt wird. Somit handelt es sich bei dem Entgelt um ein Soll-Entgelt (Soll-Miete). Das Ist-Entgelt (Ist-Miete) ist nicht maßgebend. Das gilt auch in den Fällen, in denen die Miete endgültig ausfällt. Trotz des Mietausfalls und des damit verbundenen geringeren Ertrags muss nach der durch § 186 Abs. 1 BewG vorgeschriebenen Maßgeblichkeit der vertraglichen Vereinbarungen zum Bewertungsstichtag eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorgenommen werden.
Rz. 6
[Autor/Stand] Die vertraglich vereinbarte Sollmiete bleibt auch dann maßgebend, wenn im Einzelfall tatsächlich eine höhere Miete gezahlt wird, als dies üblich ist.
Rz. 7
[Autor/Stand] Der Rohertrag entspricht einer "Kaltmiete", weil die Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nach § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht anzusetzen sind.
Rz. 8– 10
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
1. Entgelt am Bewertungsstichtag
Rz. 11
[Autor/Stand] Die Ermittlung des Rohertrags richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, die am Bewertungsstichtag gelten. Mithin gelten die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag tatsächlich vorliegen. Der am Bewertungsstichtag maßgebende Rohertrag ist auf einen Zeitraum von zwölf Monaten um- oder hochzurechnen. Mit dieser gesetzlichen Vorgab...
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